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1.【定期借家契約?】

みなさんこんにちは。今週は横浜支店の秋山が前回に引き続き定期借家物件に
ついて書いてみたいと思います。

今回は定期借家物件のメリット・デメリットについてです。
定期借家契約には大きく分けて2通りの契約形態が存在します。

1つは「契約終了型」。もう1つは「再契約型」です。

定期借家契約に「更新」は存在しません。定期借家は期間が満了したら
契約が終了するという概念の下、「更新」ではなく「再契約」という言葉を使います。
定期借家契約は契約期間を2年や4年などと限定し、賃借人は期間が満了したら
物件を明け渡さなければなりません。

貸主が海外出張などの理由で自宅や持ちマンションを期間限定で貸したい、
などの場合は定期借家契約の「契約終了型」が有効です。
また、集合住宅、アパートなどを定期借家契約期間「再契約型」の
2年などとする場合もあります。この場合、普通借家と違い更新ではないため、
家賃滞納等の不良入居者の賃貸借契約解除が簡単にできます（もちろん契約終了時）。
これは不良入居者と再契約せず退去させることにより、
良い入居者が残るため物件の質を高く保てるとメリットがあります。
また、老朽化し建て直しを考える場合などにも有効といえます。

普通借家では更新の権利は借主が持っているので、貸主が明け渡しを要求しても
叶わないケースも多く存在します。海外出張から帰ってきたものの自分の家が
あるのに賃貸に住まなければならない、という事態にもなりかねませんし、
「古くなってきたからそろそろ建て替えようかな・・・」と思っていても
更新し続けられてしまうと、いつまでたっても新築の計画がたたない
ということになります。
ですが、契約終了型であればこのような事態にはなりません。
これは貸主にとっては大きなメリットです。しかし借主側にとってはどうでしょう。
契約終了型の場合、期間が満了間近になればまた新たに物件を探さなければなりませし、
「再契約型」であっても再契約を拒絶される可能性もある訳です。
これは借主にとって大きなデメリットと言えます。

このように見てみると、定期借家物件は普通借家物件と同じ賃料条件では
分が悪いと思いませんか？普通借家物件は自分がその家に住まない・住めない
理由が発生しない限り、自分の意思でその場所に住むことができます。
つまり「更新」し続けることができます。同じ間取り・同じ賃料・同じ条件の
物件が2つあったとして、1つは普通借家でもう1つは定期借家。
どちらに住みたいと思うでしょうか？
普通借家だと思います。
なので、定期借家物件は他の物件よりも賃料が1割〜2割位安めに設定
されているケースが多いのです。
以上、まとめると・・・

貸主のメリット
・期間が満了すれば必ず契約が終了する
・再契約の権利を持っている
・不良入居者を排除することで物件の質を高く保てる

デメリット
・賃料を割安に設定しなければならない
・入居者が決まりにくい可能性がある

借主のメリット
・更新料がない
・トラブルを起こす入居者が建物からいなくなるので安心して住める

デメリット
・再契約できない可能性がある
・終了型の場合は必ず退去しなければならない

ということが言えます。
状況に合わせて契約形態を選べるというのはオーナー様にとっては
嬉しい制度といえるでしょう。

最後までお付き合いいただきありがとうございます。

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〒160-0022
東京都新宿区新宿1-34-9
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2．セミナー情報　【勉強会情報！】６月２０日（土）

　賃貸オーナー様の密談会

　『こだわりのアパート・マンション経営術をこっそり教えます！』
　
詳しくはこちらをクリックしてください。

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1.【築30年からの賃貸経営?】

　皆様こんにちは。

 
　今週は野崎がお伝えいたします。お付き合いよろしくお願いいたします。



　賃貸関係の各誌で今年の繁忙期は例年とは違かったと発表されています。



　都内の賃貸として人気で通常、活発な動きがある地域よりも千葉・埼玉県



　などの賃料が安い都内寄りの地域に入居者が集まり、

　好調と伝えられています。

　

　今回のご紹介する『リノベーション』の物件は今年、好調な動きを見せた

　千葉県の新京成線『習志野』駅より徒歩９分の【薬円台コーポ】で、

　昭和５４年築のアパートです。

　２階建て全８戸になりますが、１階の４戸が空室になっていると,

　ご相談をオーナー様からいただきました。



　最長で２年近く空いているお部屋もあったようです。地元の仲介業者を



　尋ねると２ＤＫにも関わらず、お風呂がトイレと同じサイズという事と



　キッチン以外が二間の和室という事で入居者案内までも至らないと



　聞けました。



　仲介業者さんの意見を参考に脱衣室のない水周りを入居者ニーズに合う



　間取りにする事と一間を洋室に変更する事をオーナー様にご提案しました。

　お風呂のバランス釜自体、現入居者には使い方がわからないと

　嫌われてしまいます。

　下駄箱もないので、余ったスペースで作りました。

　一部屋３０?の大きさの割にはファミリー層に指示される２ＤＫが

　完成しました。

　現在４部屋とも入居中で２階が一部屋空きましたので、

現在リノベーション工事中です。

　２階のバルコニーも傷んでいたので交換し、屋根の塗装工事もする事に

　なりました。

　リノベーションは大きな費用が掛かります。全室のリノベーションを終えて

　外壁塗装・屋根塗装も含め、５年間での回収を目標としています。

　空室でお困りの場合は、リノベーションで資産価値を高めてみては

　いかがでしょうか。

　最後まで、お付き合いいただきありがとうございます。

リノベーションのお問い合わせはこちらをクリックして下さい。

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2．セミナー情報　【勉強会情報！】　定員３０名
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

賃貸オーナー様の密談会

　『こだわりのアパート・マンション経営術をこっそり教えます！』


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参加費無料！




　日時：６月２０日（土）　１３：３０〜１５：００　（受付開始１３:００)　

　場所：スター貸会議室　新宿御苑第3　



　『賃貸オーナー』と一言で言っても、賃貸経営のやり方は十人十色です。

　“成功事例”や“失敗事例”などの体験談を、実際に賃貸経営をせれている

　オーナー様２名にパネルディスカッション形式で発表していただきます。

　----------------------------------------------------------------

　第一部（パネルディスカッション）

　　・Kオーナー（大田区在住） 入居者が喜ぶサービスとは？

　　・Sオーナー（杉並区在住）　不動産知識を活かした賃貸経営術



　第二部（意見交換会）

　　管理会社で起こった思いがけない体験談を発表など

　---------------------------------------------------------------

　多数のお申し込みありがとうございます。
　残りの席がわずかではございますが、ご興味のある方は、お早めにご予約下さい！


詳しい内容はこちらをクリックして下さい

参加お申込みはこちらをクリックしてください　

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2.大成建設ハウジング４０周年記念キャンペーン

3.セミナー情報　【勉強会情報！】
　賃貸オーナー様の密談会
　『こだわりのアパート・マンション経営術をこっそり教えます！』

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1【入居審査について】

皆様こんにちは。　今回は中島が担当させて頂きます。

6月に入って、人の移動も大分落着いてきた感じがします。
昨年のリーマンショック以降、多くの不動産業者が民事再生や倒産に陥り、
その影響は賃貸業界にも直ぐ波及してくるかと覚悟をしておりました。
ところが今年の繁忙期に弊社では成約件数の記録更新をさせていただき、
好調な滑り出しができました。
これも優良な賃貸物件を弊社に管理を任されているオーナー様達、
優良なお客様に弊社物件をご紹介してくれている仲介業者様達のお蔭です。

全国賃貸住宅新聞（以下新聞）5月25日号に2面を使い、『入居審査』についての興味深い掲載がございました。
今回はこの賃貸管理をしている会社なら何処でも行っているであろう『入居審査』についてご紹介しようと思います。

何故『入居審査』をするかというと、オーナー様に賃貸経営を円滑に進めてもらうためです。
管理会社・不動産会社により多少の違いはありますが、大よそ以下のことを確認しております。

・整合性

申込用紙に記載されていることが正しいかどうかを判断します。

　名前
　生年月日
　住所
　連絡先
　仕事先
　緊急連絡先

※連帯保証人がいる場合は連帯保証人も上記のような確認がなされます。

・経済性
申込者の収入は安定し、家賃を払い続けられるかどうかを判断します。

※近年問題になっている“滞納問題”も、『入居審査』の段階で経済性を確認いたします。
※その他には、現在賃貸借契約では広く使われている保証会社も審査を行っております。

申込書類の記載事項の相違（記載内容と身分証の内容の相違等）がある場合や、
連帯保証人や緊急連絡先を事情無しに身内以外の方を立てようとする方等には、
審査前の申込段階で訂正依頼を出し、申込書類の整合性を持たせます。

では近年保証会社の利用が主流になってきて、以前問題となっていた“滞納リスク”は軽減しているのに、何故このような入居審査を管理会社は続けているのかというと、滞納問題以外の問題を起こしそうかを判断したい為です。

新聞の事例で滞納問題ではなく、入居者の素行問題で他の部屋の住人が退去することが続き、
その原因究明と解決に6ヶ月程掛かってしまったという内容が書かれています。
このような状態になってしまうと、物件自体に悪評が付き、客付けが難しくなる可能性も出てきてしまいます。
上記物件の管理会社は、“対面で見極めトラブル未然回避”を目標に掲げ、『入居審査』を徹底的に行っているそうです。

「管理している物件全てに入居者を入れること」はどの管理会社の目標ではございますが、
誰でも彼でも入れることはせず、申込から契約までの少ない時間・少ない情報で『入居審査』を行い、入居してもらいます。

一見地味な業務ではございますが、管理会社として重要な業務の一つの『入居審査』を今回はご紹介いたしました。

お付合いありがとうございました。

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２．大成建設ハウジング４０周年記念キャンペーン（２００９年７月末まで）
　東京地区限定　ご成約順　４０棟特別販売！！

鉄筋コンクリート住宅（税込み価格）
　　　坪数　　　　　　　　　　２階建坪単価　　　　　　　３階建坪単価

３０坪〜４０坪未満　　　　６２．７９万円/坪　　　　　６８．０４万円/坪
４０坪〜５０坪未満　　　　５７．５４万円/坪　　　　　６２．７９万円/坪
５０坪以上　　　　　　　　　５２．２９万円/坪　　　　　５７．５４万円/坪

※詳しいお申込み条件などを知りたい方はこちらをクリックしていただき、
お問い合わせフォームの『ご相談内容』に【大成建設キャンペーン】と
ご記入いただき、お問い合わせください。
http://hiro-web.co.jp/form.htm　

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３．セミナー情報　【勉強会情報！】　定員２０名

賃貸オーナー様の密談会
　『こだわりのアパート・マンション経営術をこっそり教えます！』

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参加費無料！

　日時：６月２０日（土）　１３：３０〜１５：００　（受付開始１３:００)　
　場所：スター貸会議室　新宿御苑第3　

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　第一部（パネルディスカッション）
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　　・Sオーナー（杉並区在住）　不動産知識を活かした賃貸経営術

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2.大成建設ハウジング４０周年記念キャンペーン

3.セミナー情報　【勉強会情報！】
　賃貸オーナー様の密談会
　『こだわりのアパート・マンション経営術をこっそり教えます！』

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1.【２００年住宅って？】

「２００年住宅構想」が一歩前進･･･

何のことやら？と思われた方もいらっしゃるかと思いますが、

品質が良く耐久性にも優れた住宅の普及を目指して、法整備が

行われていたものですが、昨日の6月4日より「長期優良住宅普及促進法」

が施行されました。

そもそも何でそんな法律を作ったのでしょうか？

日本の住宅の寿命は築後平均３０年と言われており、英国の７７年、米国

の５５年と比較しても非常に短い事がわかると思います。

取り壊しによるゴミの削減が出来る事で、ＥＣＯ活動に貢献できるという

考えもありますが、それとは別に日本の住宅流通市場では、新築時点が最大の

価値があり、築年数が経過する事で、建物自体の価値は落ちていくというもの

が一般的です。

それを、欧米なみに中古住宅を適正に評価できるようにする為に、審査基準を

シッカリと設けて、優良中古住宅の流通を活発にしようという狙いもあるよう

です。

でも･･･「それってどんなメリットがあるの？」とお考えですか？

まず第一に「固定資産税の減免措置」などの税制上の優遇措置があります。

法律に基づき、事業者が提出した住宅の新築計画について、構造や設備

が長期間の使用に耐えうる物かどうかなどを自治体が審査して認可します。

建築費の負担を軽減するために前述のような税制上の優遇措置がとられています。

住宅の新規着工は少子化や景気の動向次第で、今後大きな伸びが見込みにくく

国土交通省や住宅メーカーは新制度導入で需要喚起を目指しているようです。

長期優良住宅の認定基準は、「耐震性」「省エネルギー」「劣化対策」

「維持管理の容易さ」など９項目で、認定を受ければ前述のように税制上の優遇

措置が受けられます。

但し、建築後は申請時の書類や維持管理の記録など「住まいの履歴」のように

情報を保存する義務が生じます。

なぜなら住宅の資産価値を適正に評価できるようにし、中古住宅として売買する際には

「住宅の履歴」がしっかりとしていれば消費者にとっては、住宅を将来高値で売却したり

良質の中古物件を手に入れたりできるメリットがあるからです。

ただ、専門家の中にはこの「長期住宅」の考え自体が日本の消費者や市場に根付くのか？

と疑問視する声があるのも事実です。

一消費者の立場からしてみれば、いままで不透明な部分の多かった中古住宅が構造的にも

金額的にもある一定の基準があるのは良いことだと思います。

「モッタイない精神」が元々思想の一部となっている日本人にはなじむ制度なのではないか

と私自身は考えています。

☆今週も最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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２．大成建設ハウジング４０周年記念キャンペーン（２００９年７月末まで）
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３０坪〜４０坪未満　　　　６２．７９万円/坪　　　　　６８．０４万円/坪
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３．セミナー情報　【勉強会情報！】　定員２０名

賃貸オーナー様の密談会
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2.セミナー情報　【勉強会情報！】
　賃貸オーナー様の密談会
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１.【防草シートの効果!?】

皆さんこんにちはyasuです。

天気のはっきりしない日が続きますがいかがお過ごしでしょうか。

6月に入るとさらに雨の日が多くなりますが、この時期困ってしまうのが

敷地内に生える雑草です。

少し見ない間に驚くほど伸び放題ということも良くあります。

伸びてしまってからの除草作業は一苦労ですし、業者に依頼すると数万円です。

それが年２回で毎年となると大変な出費になります。

そこで今回ご紹介するのが防草シートです。（何かＴＶショッピングみたいですが違います。）

例えば・・・

まだ伸び放題になる前ですが、今のうちに・・・

まず敷地の土を数センチ取り除いてから、防草シートを敷きます。

その上にきれいな玉砂利などを

敷き詰めますと

この様になります。（少し落ち葉が落ちてます）

それなりに工事費はかかりますが、毎年の除草費用を考えれば返って安く済む

のでないでしょうか。

何より見た目が美しくなりますので、入居促進の効果が見込めます。

ご関心のある方は一度お問い合わせ下さい。

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　セミナー情報　【勉強会情報！】　定員２０名

賃貸オーナー様の密談会
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2.【空室対策セミナー】２００９年５月２３日（土）１３：３０〜

　『モテるアパート・マンション建て方講座』
　　　　　〜満室の秘訣は女性入居者にアリ！〜

　※参加費無料！先着４０名様限定！ご予約はお早めに！　
　

　詳しくはこちら
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1.【賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?】

みなさまこんにちは。

今回は門脇がお伝えいたします。

今までに5回にわたってお送りしてきた賃貸住宅で起こりうる犯罪
その防犯対策ですが、今回は総集編という事で、改めて過去５回
のポイントをお送りしたいと思います。

まずこの内容をはじめようと思ったきっかけは、
東京都江東区のマンションでの女性殺害事件です。
同じ階に住む男性に拉致され、その後殺害された事件です。
これには私個人としての驚きと、管理する視点からの
二重の驚きを覚えました。

その中で、一番１回目にお伝えしたのが、
『マーキング』覚えていらっしゃいますでしょうか。

これは、表札などに目印を残し、他者に情報を流すことで、
訪問販売・新聞の勧誘・空き巣・窃盗団等が使います。
これは弊社の管理する物件でもありまして、なかなか消すのには
時間がかかりました。

二回目では、『侵入犯罪の実状について』と、『ガラス破り』についてでした。
近年、侵入犯罪は減少傾向にはありますが、完全になくなることの無い犯罪
です。
ガラス破りについては、窓の一部を割り、そこから鍵を回して入る事が、一般
的ですが近年ガラスをガスバーナー焼き切り侵入する手口も増えているそうです。

防犯性能の高い建物部品のみ使用が認められているCPマークを取得した
防犯フィルムを貼って安全性を高めること、そして防犯対策をしていると
わかるように威嚇用シールを貼ることによって侵入者の牽制ともなります。

３回目にお伝えしたのが
『無締まり』です。無締まりとは鍵の閉め忘れです。

『無締まり』のケースとしてはゴミ出しのほんの一瞬に進入するケースや
子供を幼稚園などの送迎バスに送るほんの10分間に侵入されるケース、
階数の高い部屋のために窓や、バルコニーの鍵を閉めずに外出してしま
ったケース等があげられます。

この無締まりの対策としては住んでいる方の施錠を怠らない『心がけ』、
高層階に住まわれている方でも『油断をしない』それが一番の対策です。

４回目は『ピッキング』でした。

ピッキングの犯罪件数の推移は警察庁調べ犯罪情勢によりますと
平成15年には9,351件
平成19年には708件
平成19年前期（1〜6月）420件と比べると
平成20年前期（1〜6月）233件で、前年比の187件減少となっております。
犯罪件数が減少したからと言って、犯罪が撲滅したわけではないです。

これも油断大敵です。
対策としては ピッキングに強い鍵への交換が対策の第一歩となります。
まず始めには、ディスクシリンダー錠からディンプル錠への交換が一番
近道です。
弊社でも、ディンプル錠へ変更してからはピッキング被害は激減いたしました。

最後にお伝えしたのが、『サムターン回し』です。

サムターン回しとは、ドアの外側から内側にあるサムターン（指でつまみ
回す部分）を回し侵入する犯罪手口です。

ピッキングの代わりの新たな手口として登場した犯罪です。
強引な方法としてはドアを壊してそこにワイヤー等の器具を通して
開けるといった方法もあるようです。
対策といたしまして、サムターンの周りをカバーのようなもので覆ったり、
ドアポストのカバーを強化して隙間をなくすことで対策はできます。

上記の対策で市販されている商品などは、以前開催した弊社主催の勉強会
でもご紹介させていただきましたので、お問い合わせ下さい。

以上今まで、お送りしてきた犯罪については、どのような対策が一番の近道で
有効化といいますと、一人一人の心の持ちようです。
犯罪に付け入らせない気持ちを持っていること。そして地域住民の
防犯意識の向上です。地域住民の目が光って入れば犯罪者も犯行を
ためらうことが多々あります。
そして、侵入犯罪について設備的に防犯に優れているものを入れること。
常日頃、犯罪に大して目を光らせることも重要ですが、そうもいかない時が
あります。そのような時には防犯設備を導入して、侵入するまでの時間を
長く取れる工夫をする（5分以内に侵入できなければ犯行を諦めるという
ケースが一番多いようです）ことが大事です。

今週も最後までお付き合いありがとうございました。

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2．【空室対策セミナー】　詳しくはこちら↓↓
　　http://hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html

　2009年5月23日（土）に限定40名様のセミナーを行います！！！　

　『もてるマンション・アパート建て方講座』
　　　　　〜満室の秘訣は女性入居者にアリ！〜

　今回のセミナーのポイント

■「おひとりさま」と呼ばれる２０〜３０代のシングル女性市場が各方面
　で注目されています。
女性の商品・サービスを選ぶ視点。
　「機能性」「安全性」「快適性」「ファッション性」「コストパフォーマンス」
　の基準は高く、選ばれ続ける物件の大きなポイントになっています。

■’09入居者募集の現場では何が起こっているのか!?

　良い計画地でも、その計画地・物件ごとに市場動向に対応したプラン
　や入居者募集をする必要があります。

　昨今の「百年に一度の大不況」と言われる状況下でも、不景気を微塵
　にも感じさせないモテる物件が存在します。

　何故・・・？モテる物件になったのか？

　09年入居者獲得の最前線！仲介業者と入居者動向の変化とは・・？

　　これから賃貸物件を建築の方は勿論！
　　
　　長期空室に悩んでいる大家さんも必見です！
　　

　参加費無料・先着４０名様限定・要予約！ご予約はお早めに！

　場所：新宿ＮＳビル　3階　（306号室）
　時間：13：00〜16：30

お問合せはお電話かこちらからお願いします。↓↓
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　　　お電話：0120-07-6747

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2．【空室対策セミナー】２００９年５月２３日（土）１３：３０〜

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　前回のメールマガジンより、滞納についてお話しておりますが、今回

は滞納発生の対処について述べてみたいと思います。

賃貸経営における障害の一つとなる家賃滞納。滞納発生の可能性を軽減

させるべくさまざまな対処がなされています。各々の対処法がどんな利

点があって、どんな問題点があるのか、ここで再度検証してみたいと思

います。

○滞納を未然に防ぐ方法

・入居審査

　説明するまでもなく、入居申込者の年齢、世帯構成、職業、年収など

から、賃貸借契約を結ぶにあたってトラブルが発生する可能性が低いか

どうかを判断しています。入居申込書の内容が正しいものかどうか、本

人確認を電話にて行い、勤務先の確認は電話もしくは証明書の提出で在

籍確認をします。場合によっては収入を証明する書類の提示を求めるこ

ともあります。また、入居審査の再に面接を行っている管理会社や大家

さんもいらっしゃるようです。

注意点・・・空室対策とのバランスを保つことが不可欠。空室期間がか

さむことを懸念して入居審査を甘くすれば滞納の危険度が高くなります

し、逆に滞納発生や他のトラブルを避けるため必要以上に審査を厳しく

すれば、入居申込の間口は狭くなります。従って募集時の市場の動向な

どから臨機応変に対応したほうがよいと思います。

・収納代行の利用

　クレジットカード会社などの家賃収納代行サービスを利用することに

より、賃料が毎月決められた日に収納代行会社より入金されます。入居

者は収納代行会社へ家賃を支払います。滞納が生じれば収納代行会社が

督促をいたします。これにより毎月の滞納の心配はなくなります。収納

代行手数料が別途かかります。月額はおおよそ賃料の1％から2％ぐらい

です。当然、収納代行会社でも審査は致します。

注意点・・・各会社によって条件は異なりますが、滞納が生じてから６

ヶ月で代行契約の解除となってしまいます。あくまでも毎月の賃料を立

替えるのみであるため、追い出しのための裁判費用やその他の費用は一

切保証されません。また、退去を促す交渉もいたしません。自身に滞納

の損害が生じていなくても、現在の滞納状況を把握し、保証期間内で解

決できるように準備が必要です。

・保証会社の利用

　滞納が生じた場合に、保証会社が大家さんや管理会社に代わって家賃

の督促や退去の交渉を行います。滞納が発生した場合、保証会社に滞納

の報告をすれば保証会社が督促を致します。強制退去のために保証会社

が行った裁判の費用や、荷物の移動・保管に関する費用も保証会社が負

担いたします。保証会社利用の場合は保証委託料がかかります。初回契

約締結時に月額賃料の30％から40％ぐらいかかります。また、1年ごとも

しくは更新のつど1万円から初回と同額程度かかります。この費用は、入

居者が負担することとなっている場合が多いです。入居者が負担する代

わりに、連帯保証人は不要としているケースも多くあります。

注意点・・・滞納が生じてから一定の期間内に保証会社に滞納の連絡を

しなかった場合、その滞納賃料は免責となり保証されません。毎月約定

日に賃料が入っているか確認し、滞納の場合は、即時に保証会社に連絡

しなければなりません。また、滞納賃料の支払時期など保証会社によっ

て異なった規定があるので、よく把握しておいたほうがよいでしょう。

（滞納額の保証が、滞納者が退出した後に行われる会社もあります）

※最近では収納代行も行っている保証会社が増えてきています。その場

合は、滞納の報告の必要はありません。

・定期借家契約にて締結

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１.【定期借家契約１】

みなさんこんにちは。今週は横浜支店の秋山が定期借家物件について
書いてみたいと思います。

みなさんは定期借家制度という言葉をご存知でしょうか？

インターネットなどで物件を検索していると、備考欄などに

「定期借家」などと書かれている場合があります。

ちなみに日本に存在する物件のほとんどが「普通借家」と呼ばれるものです。

昨今、日本において貸主は正当な事由が無い限り借主に明け渡しを求める時、

高額な立退き料が必要となります。それでも立ち退きが完了しないケースまであります。

これは普通借家契約の場合、「法定更新」することが基本になっている為です。

この更新するのか、またはしないのかを決める権利は借主が持っているのが現状です。

正当事由があれば立退きはできますが、それを認められることは非常に稀なことです。

したがって実質、更新する権利が借主側にある以上、立場的には

貸主＜借主になってしまいます。

つまり、普通借家契約の主な問題点とは

１更新の権利を１００％借主が持っている

２貸主の正当事由がないかぎり契約は更新される

という点でした。

その関係を解消する為にあたらに「定期借家制度」が施行されました。

その歴史は意外と浅く、施行は平成12年3月1日です。

この定期借家にももちろんメリット・デメリットは存在します。

次回はそのことに触れてみたいと思います。

最後までお付き合いいただきありがとうございます。

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1.【築30年からの賃貸経営?】
  皆様こんにちは。
  今週は野崎がお伝えいたします。お付き合いよろしくお願いいたします。

　最近の新聞やニュースなどで、需要が回復しつつある業種が報道されて

　います。特に中国は最悪期をすぎ、持ち直しているようですが、わが国

　でも様々な経済対策を行っており、『景気回復の兆し』という明るい

　言葉を目にするようになりました。

　しかしながら、まだまだ円高による自動車や電機の輸出不振が続くかぎり

　安心できないですね。

　さて、今回も前回に引き続き、築３０年を経過した賃貸のリノベーション

　事例をお届けします。

　今回のご紹介はJR・東京メトロ・西武など複数線利用可能な『池袋』駅

　より徒歩６分の【池袋アビタシオン】で、昭和５４年築の分譲マンション

　のワンルーム１室です。

　入居者が退去され、当時の募集が苦戦されたという事でしたので、

　弊社にご相談いただきました。

　お部屋を拝見させていただいた率直な感想は『このままでは入居者

　が決まらない』とい思いました。

　汚れているのはクリーニングとクロス貼り替えで綺麗になりますが、

　キッチンにビルトインされたミニ冷蔵庫がなくなり、みすぼらしく

　なっていた事と池袋から近く、事務所使用が多いのか、洗濯機置場

　がない事でした。

　３０年程経過して、今のままでは少なからず内装工事をしなくては

　いけないのですから、インパクトのあるリノベーションをご提案

　したいと思いました。

　まずはクロスです。普通に白いクロスを貼れば他の物件と変わらず、

　印象が残らなくなってしまいます。入居者の印象に残ってほしいと

　いう思いからクロスの色はシックなカラーから暖かみがあるカラー

　までイメージパースでご提案し、最終的にオレンジの女性が

　好みそうなカラーを選択しました。

　また、事務所としても住居としても入居者の希望次第でどちらでも

　利用できる内装にする為にはどうしても洗濯機置場が必要でした。

　居室は小さくしたくなかったので、住居で使用する方には収納型の

　洗濯機置場をご用意し、事務所として使用する方には洗濯機置場に

　フタをするとハンガーレールが現れ収納として利用できるように

　しました。もちろんバルコニーには物干し金物も設置しました。

　そして、内部建具です。傷みも少なくまだまだ使えるものの、

　汚れが染み付いていました。塗る事も考えましたが、フィルムを

　貼る事で玄関収納や内部建具が新品のようになり、キッチンは

　新品に交換したのですが、キッチンにも同じフィルムを貼り、

　全体的に統一感のある内装になりました。

　前回の募集では苦戦されたようですが、賃料も8,000円上がり

　すぐ決まりました。

  入居者募集はリノベーション工事をする前から始めましたが、

　一番難しい事はリノベーション工事が終了しないと入居者に

　工事終了後のイメージを伝えなれないという事でした。

　今回はイメージパースを作成しましたので、募集図面で工事

　終了後のイメージができ、工事完了前に入居者からの

　申込みが入りました。

　また、次回もリノベーション実例をお届けしたいと思います。

　最後まで、お付き合いいただきありがとうございます。

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１.【今更聞けない、インターネット2】

皆様こんにちは。　今回は中島が担当させていただきます。

前回インターネットの歴史や、インターネットのデータ（信号）の通り道に
ついて少し紹介させて頂きました。
今回は、テレビでも最近よく出てくる　『光』　等についてご紹介致します。

〜光ファイバー〜

データの通り道が　「光ファイバー」　なので、情報伝達時の抵抗*?が非常
に少なく、大容量のデータを早く伝達できるので、今後の主流になってくるネ
ット通信手段であると予測されます。

光ファイバーを使うものにも　『光回線』　と　『光配線』　があります。

・『光回線』は光ファイバーが【建物外】にまできていて、そこから建物内へは
　LANケーブル等によって各部屋に分配されているもの。
・『光配線』は光ファイバーが【部屋】まで直接通されているもの。

−光の特徴−

長所
・通信環境が比較的安定している
・通信速度が高速
・数人で分配しても高速

短所
・使用料金が個人では高め
・通信中のセキュリティに不安要素がある
・申込みから利用開始までの時間がかかるのと、場合によっては引込費用
　もかかる

※?
情報（データ）伝達時に“混線”等により、通信速度・通信環境が不安定にな
ること

通信環境・速度が安定しているので、大容量データ通信等が快適にでき、イ
ンターネットのライトユーザーからヘビーユーザーまで幅広い層に良質なネッ
ト環境を提供しています。

〜ｖDSL〜

電話線を利用したインターネット環境。日本では“ＡＤＳＬ”が主流。
部屋に電話線ジャックがあれば、ＮＴＴ局内工事完了後直ぐにご利用いただ
けます。

−ｖＤＳＬの特徴−

長所
・利用料金が安い
・最大通信速度は高速
・申込みから利用開始まで時間がかからない
・設定が簡単

短所
・通信環境が安定しない
・ＮＴＴ局から離れれば離れる程、通信速度が遅くなる
・電話線加入（レンタル可）が必要

インターネット利用も“メール”や“HP閲覧”、“音楽ダウンロード”程度の方に
は向いている環境かと考えられます。

〜ＣＡＴＶ〜

ＣＡＴＶ配線を使用したもので、通信性能もｖＤＳＬと近いものです。

ＣＡＴＶ会社の中にはインターネットに関しては“光ファイバー”を使っていると
ころもあります。

〜その他〜

ISDNやダイヤルアップ接続等がありますが、通信速度・通信環境の安定性
等で圧倒的に上記のものに劣っているため、現在では使う人が殆どおりま
せん。

“船舶”や人口密度の低い地域では　衛星通信　を使っているところもあるよ
　うです。

『全国賃貸住宅新聞』2009.4.6号の【2面】に、“新社会人　高速通信は必須”
という見出しがあり、9割近い新社会人が　〔高速ネット回線・無線LAN等〕を
住まいの重要な要素と答えております。

若い年齢層のインターネット使用時間の増加は日本だけではなく、
ヨーロッパでもその傾向になっているそうで、世界的にインターネットへの
依存度が高くなっているかと考えられます。

【参照（英文）】
http://www.brandrepublic.com/Discipline/Media/News/897321/European-internet-consumption-overtake-TV-14-months/

インターネット使用方法も人によりますので、入居者が“光”・“ｖＤＳＬ”・
“ＣＡＴＶ”を選択できる環境を整えてあげることも、対入居者へのよいサービス
と考えられます。

お付合い誠にありがとうございました。

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お知らせ
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１.【住みたい街ランキング２００９〜東京編〜】

　皆さんこんにちわ。今週は黒沼が担当します。

　先週から今週にかけては暑い位の日が続き、桜も満開で営業に行く

　先々で色々な桜のある風景や、お花見を楽しんでいる風景をよく拝

　見しました。

　さて、今週は例年この時期に色々な媒体で発表になる

　【住みたい街ランキング２００９〜東京編〜】

  をお送りします。

　ここ数年揺ぎ無い不動のポジションの「吉祥寺」は果たして・・・

　アンケートのタウンイメージで上位のものと合わせてダイジェスト

　見ていきましょう！

　１０位　神楽坂
　
　　　　　交通の便が良い･･･20.0％　

　　　　　飲食店が充実している･･･15.0％

　　９位　六本木
　
　　　　　交通の便が良い、にぎやかで活気がある･･･18.0％

　　　　　買い物に便利、高級感がある･･･17.0％

　　８位　下北沢

　　　　　交通の便が良い･･･22.0％

　　　　　買い物に便利･･･21.0％

　　７位　麻布十番

　　　　　交通の便が良い･･･19.0％

　　　　　高級感がある･･･17.0％

　　６位　表参道

　　　　　交通の便が良い、買い物に便利･･･19.0％

　　　　　高級感がある･･･16.0％　

　　５位　白金台

　　　　　高級感がある･･･20.0％

　　　　　交通の便が良い･･･17.0％

　　４位　恵比寿

　　　　　交通の便が良い･･･19.0％

　　　　　買い物に便利･･･18.0％　

　　３位　代官山

　　　　　買い物に便利、高級感がある･･･18.0％　

　　　　　交通の便が良い･･･17.0％

　　２位　自由が丘

　　　　　買い物に便利･･･19.0％

　　　　　交通の便が良い･･･18.0％

　　堂々の１位はやっぱり･･･という感じですが、

　　☆１位　吉祥寺
　
　　　　　　交通の便が良い、買い物に便利･･･19.0％

　　　　　　にぎやかで活気がある、飲食店が充実している･･･14.0％

　　【期間2009年2/3〜2/22、ウォーカープラスのオンラインアンケート
　　「住みたい街ランキング2009」で実施、首都圏在住者・在住希望者の1583人】

　　詳細は東京ウォーカーのwebページで

　　http://www.walkerplus.com/newlife/

　　このランキングは大分願望・希望の強いランキングのような気はしますが

　　住んでみたいと思う憧れの街とイメージされているポイントは、

　　「交通の便が良くて」「高級感があって」「買い物に便利で」

　　「にぎやかで活気があって」「飲食店が充実している」

　　概ねこういったポイントに集約されています。

　　憧れと現実は違うものですが、賃貸アパート・マンションの計画地が

　　近くであれば、有利になる条件である事はいうまでもありません。

　　　
　☆今週も最後までお付き合いいただき有難うございました。

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１.【入居者募集事情】

皆さんこんにちは。
今回は横浜支店の秋山が賃貸物件の徒歩表記について
書いていきたいと思います。

仲介業者の窓にびっしりと貼り付けてある賃貸物件。

最初に目に飛び込んでくる情報は何でしょうか？物件所在地、

間取り、賃料etc…色々あると思います。

その中でも駅から徒歩○○分という表記もご覧になったことがあるかと思います。

だいたい徒歩10分圏内か・・・と言う位にしか気にしていないかもしれません。

しかし、インターネットの情報や募集図面にはそこまでの道のりが

詳しく書いてある訳でもありませんし、信号の数や踏み切りがあるとも

書かれていません。

なので、実際物件まで自分の足であるいて確かめることが大切なのですが・・・

ではどのように計算して表記しているのでしょうか？

答えは物件と最寄り駅までの最短距離を測り、その距離を80で割っているのです。

1分間に80ｍ歩けるということです。この80と言う数字の中には信号待ちや急な坂も

含まれていいます。もっと言うのであれば、お年寄りがゆっくり歩いても、

若い大学生が早歩きしても同じです。こういった条件を平均して算出されたのが

「1分間80ｍ」です。

因みに、7分15秒となってしまった場合は8分となります。

駅から近い物件であればそれだけで強みになりますが、
離れているとそうはいきません。

やはり5分圏内と15分ではそれなりに募集賃料も違ってきます。

しかし、対策がないかというとそうでもありません。

インターネット・CATV・有料放送などの設備を整えることや外構に手を

加えること、もっと簡単な所では共用部分を綺麗に保つなども有効な

手段の1つでしょう。

駅近物件に負けないような、現在のニーズに合った仕様に変えていく事が重要です。

何から手を出したらいいのか分からないという方はお気軽にご連絡ください。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。

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2.【新築内覧のご案内】
　賃貸アパート、マンションの建築をご検討中のオーナー様へ

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１.【畑付き賃貸住宅とは!?】

皆さんこんにちはyasuです。

今年の繁忙期シーズンも終わりを迎えようとしていますが、

振り返ってみると厳しいシーズンだったというのが本音ではないでしょうか。

同業者の方の話を聞いても、例年と比較して今年は良かったという声は

ほとんど聞かれませんでした。

成約の平均賃料、敷金・礼金・仲介手数料の初期費用も概ね下落して

いるようですし、なによりも部屋探しをする人が少ないとの事です。

弊社にも入居者からの賃料減額の交渉、リストラ・会社倒産による貸室解約

の電話が例年より多くありました。

今後の経済情勢がどの様に変化していくのかはわかりませんが、急に好転

するような事は考えづらいのではないでしょうか。

また賃貸経営は、20年以上の長期的な視野で考えなければいけませんので

今日のような不況にも対応した計画をしておく必要があります。

前置きが長くなりましたが、弊社に毎日多くの家賃査定のご依頼がありますが

その中には、賃貸経営には適していない立地のためサブリースによる家賃保証
をお断りする案件もあります。

先日、私宛にいただいたご依頼で立地的に賃貸は難しい案件があったのですが

畑付きテラスハウスという計画でした。

２階建てのメゾネットタイプの賃貸+広めの専用庭を家庭菜園として利用できる

という計画です。

エコロジー・無農薬・健康志向・節約など、入居者募集の際のキーワードがすぐに

頭に浮んできました。

立地条件が悪くても、物件に売りとなる特色を持たせた大変面白い計画ですが、

結局オーナー様への提案段階で採用されなかったようです。

立地条件の良い場所では、賃貸供給が過剰と言われる昨今でもまだまだ需要が

ありますが、それ以外の場所では入居者のニーズをいかに捉えるかという工夫を

をするか否かで勝ち組・負け組みがよりはっきり分かれてくると思います。

入居者ニーズを捉えるための工夫を凝らした物件のご紹介はコチラです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓↓↓

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2.【新築内覧のご案内】
　
　賃貸アパート、マンションの建築をご検討中のオーナー様へ

まもなく完成、入居予定の物件をご案内しております。
　
　建材、仕様、間取り、プラン作りなどのご参考に、モデルルームでは

ない実際に建っている物件をぜひご見学ください！

◆今週は引渡ホヤホヤの特選物件のご案内です。

■オール電化賃貸住宅。『電化上手』利用で生活上手！
　　住所： 東京都江東区住吉1丁目
　　構造： 重量鉄骨造3階建 　募集9戸　１K/25.50?　1DK/37.05?

http://www.hiro-web.co.jp/lease/bukken/maison_happiness.html　

■女性が喜ぶ設備を全て完備。２階は３帖のロフト付きです！
　　住所： 東京都江東区亀戸５丁目
　　構造： 木質パネル造2階建 　募集２０戸　１K/24.84?　

http://www.hiro-web.co.jp/lease/bukken/kameido5.html

上記以外の物件もご案内中です。

ご興味のある方は、コチラのお問い合わせフォームよりご連絡下さい。

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1.【賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?】

みなさまこんにちは。

今回は門脇がお伝えいたします。

少々のお付き合いよろしくお願いいたします。

前回はピッキングについてのお話をさせていただきました。
今回はサムターン回しについてお話させていただきます。

サムターン回しとは、ドアの外側から内側にあるサムターン（指でつまみ
回す部分）を回し侵入する犯罪手口です。
ピッキングの代わりの新たな手口として登場した犯罪です。

ドアの外側から内側のサムターンを回すなんてことは魔法を使わない
限り回せないんじゃないかと思われるかもしれませんが、しかし
それをやってしまうのが侵入犯罪なんです。

ドアにはドアポストがついている物件もあります。
ドアポストからワイヤー等の器具を通しそのワイヤー等でサムターンを
引っ掛けて回すのが一般的なようです。

他にもドアスコープを取り外しそこからサムターンを回す方法もあります。
ドアポストがついてない物件はありますが、ドアスコープは大体の
物件にはあると思われますので、一番気を付けなければならない
ポイントかと思われます。

強引な方法としてはドアを壊してそこにワイヤー等の器具を通して
開けるといった方法もあるようです。

サムターン回しの被害を受けて性質が悪いのが、侵入し金品等を奪って
逃走するのですが、部屋内を全く荒らさないでいき、被害者が全く
気がつかずにいるということです。
被害者が侵入を気がつかなければ、被害届けを出すこともなく、
犯人は悠々と逃げてしまいます。

上記にあるような強引なサムターン回し（ドリルを使用）の犯罪件数は
平成15年4,366件
平成19年169件
平成19年前半（1〜6月）122件
平成20年前半（1〜6月）18件
(警察庁調べ平成20年度上半期犯罪情勢)
となっております。

対策といたしまして、サムターンの周りをカバーのようなもので覆ったり、
ドアポストのカバーを強化したり隙間をなくすことで対策はできます。
しかし、サムターンのカバーがプラスチック等のものですと、
溶かされたりする可能性もあるので、ご注意していただきたいと思います。

ピッキング同様に犯罪件数は近年減少しています。
しかし、また新たな手口が増えていくことでしょう。
新たな手口に対応するには、何度か申し上げさせていただいたように
入居者の意識や地域住民の全員の防犯への意識の向上が、一番の近道です。

今回もお付き合いありがとうございました。
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皆さんこんにちは。

今回は佐々木が担当いたします。

賃貸経営で悩まされるものの中に、家賃滞納があります。大家さんにとって

毎月決められた日までに、決められた家賃が入ってこないのは死活問題です。

1ヶ月分程度であれば、比較的改善しやすいのですが、2ヶ月・3ヶ月となると、

手の施し様がなくなります。

この家賃滞納、昔と今では、どう変わったのでしょうか？

まずは、家賃を滞納する借主の認識、考え方です。決められた期日までに

家賃を支払わなければならないときに、お金が無い。ほかにも支払がある

からどうしようとなったとき、家賃の支払を一番後回しにしようと考える方が

昔に比べて多くなってきたような気がします。生活の拠点となる住居の費用

は後回しにするべきではないと考えるのが普通なのですが、いったいなぜ？

理由は、ほかの支払を考えたときに、【滞納⇒使用（利用）停止】の期間が

短いものが優先されるからです。携帯電話、クレジットカード、公共料金など

でしょう。特に、クレジットカードは、延滞記録が残ることを懸念して、真っ先

に支払うようです。では、家賃はどうか。賃貸借契約で「家賃が1ヶ月以上滞

った場合、契約解除となり、部屋をを明け渡さなければならない」というよう

な内容の約束になっていても、実際物理的に部屋を使用不可の状態にする

のは困難なことです。例えば、勝手に部屋の鍵を替えて、入室できないよう

にする。それは違法ですからできません。適法に明け渡しを求めても、時間

と費用がかかります。滞納発生から使用不可になるまでに時間がかかるか

らです。支払督促があっても、適当に理由づけをして、「いつまでに払います

から」と言い訳をする。使用不可までの期間が、支払猶予期間であるかのよ

うに錯覚しています。中には、家賃滞納しても、すぐに強制退去させることが

できないことを知っている方もいるようです。

また、家賃滞納する人の中には、お金はあるが、「家賃が高いから値下げし

てくれるまで払わない」「忙しくて払いに行けない」というような理不尽な事を

いう方も、昔に比べて多くなってきたような気がします。

このような滞納者を未然に防ぐべく、契約時には入居審査がありますが、残

念ながらその人の性格までは判断できません。いかに家賃を滞りなく支払う

ように意識付けるか、また、支払を後回しにしないよう危機感をもたせること

が重要ですね。

次回は、滞納発生の対処がどう変化しているかお送りしたいと思います。

ありがとうございました。

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1.【築30年からの賃貸経営?】
  皆様こんにちは。
  今週は野崎がお伝えいたします。

　今週もお付き合いよろしくお願いいたします。

　繁忙期真っ盛りな時期になりました。この不況が与える繁忙期の影響を

　不安に思っておりましたが、入居希望者の問い合わせは例年並に多く、

　ほっとしております。しかしながら、全体的に賃料に割安感のある物件

 に人気が集まっているように感じます。

　さて、賃貸経営で避けられない問題が物件の老朽化です。建物の築年数の

　浅い内は良いですが、築年数が経過すると建物の傷みや設備が古くなって

　しまいます。更にはその時その時で間取りに流行がありますから、入居者

　ニーズに合わなくなってしまいがちです。

　よくオーナー様から『築２０年以上経過したら、どの位賃料が下がりますか？』

　と、ご質問を受けます。

　しかしながら、２０、３０年近く経過した賃貸物件は手を入れてあげる事で、新築

　まではいかなくても物件の価値を上げ、賃料を上昇させる事ができます。

　そこで、築年数が経過した賃貸物件のリノベーション成功事例をご紹介します。

　今回のご紹介は西武池袋線『石神井公園』駅より徒歩７分の【松栄マンション】

　です。昭和４６年築のマンションで２４戸あります。

　入居者が退去された部屋より、リノベーション工事を行い、現在１１戸が

　リノベーション済みです。

　※リノベーション変更間取り

　こちらの物件の面白いところは部屋ごとに床材の材質や色を変えています。

　３階は高級感のある濃い色の床材を使用し、３階に比べ日当たりが悪くなる

　１階はお部屋が明るい印象を入居者に与えられるように、ホワイトカラーを

　採用しています。ちなみに２階はナチュラルなカラーです。

　リノベーションをするごとに、一工夫、二工夫して、色々な事を試しながら

　工事をしているで、初期に工事したお部屋よりも最近工事をしたお部屋の

　方が素敵になっています。（初期は洗面台がなかった脱衣スペースもトイレ

　と一体化にする事より、洗面台のスペースが可能になりました。）

　12/26に退去されたお部屋のリノベーション工事が1/31に終了しましたが、

　2/21に入居者が入居されました。

　周辺の仲介業者に【松栄マンション】が退去される事をお知らせすると、

　『また、リノベーションするんですね。お客様を案内すると決まりやすい

　ので、工事が終了したら教えて下さい』と喜んでいただけます。

  仲介業者の間で有名な物件になりました。

　こんな不景気な時代だからこそ、新築よりも割安な価格帯で入居できる

　リニューアル物件が人気なんだと思います。

　現在空室で困られている方がいらっしゃいましたら、お問い合わせ下さい。

　もしかしたら、お金をかけてリニューアルしなくても、お部屋が汚れている

　など、簡単な理由で決まらないのかもしれませんよ。

　最後まで、お付き合いいただきありがとうございます。

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2．パルコン４０周年記念キャンペーン【大成建設ハウジング】
　・『鉄筋コンクリート住宅』
　　　
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皆様こんにちは。今回は　中島　が担当させていただきます。宜しくお願いします。

いきなりですが、『インターネット白書2008』で　“2008年のブロードバンド
世帯普及率は57.1％で、2007年の50.9％から増加した”　と記載されています。
仕事以外でも、数多くの方々が　自宅　でインターネットを使用するようになって
きたようです。　インターネット利用者が増えてきているので、最近では賃貸物件の
　インターネット環境　を整備されているオーナー様も数多くいらっしゃいます。

さてこのインターネット、　“線をパソコンにつなげるだけで使える”　ので
大変便利ですが、仕組みになると　『？？？』　という方も多いかと思います。

私の理解している範囲で簡単ですが、数回に分けてこの　インターネットの仕組み　
をご説明させていただきます。

〜インターネットのはじまり〜

インターネットはアメリカの軍事技術の一つであったといわれております。
冷戦時代に東側国家と　ミサイル配備　によって睨み合いをし、　
そのミサイル発射基地・司令基地（ミサイル発射ボタンがある基地）も
全米各地にありました。

Ａという司令基地が a・b・c　というミサイル発射基地を統制し、上から命令
がきてＡ司令基地より　a・b・c　基地のミサイルを発射します。
そういう統制システムですと、上記Ａ司令基地が先制攻撃を受けた場合に
ミサイルによる報復攻撃が出来なくなるという懸念があり、その欠点を補完
すべく全米に張り巡らされた電話線を利用したインターネット技術が開発
されたといわれております。

判り易く“日本”で説明いたしますと、インターネット技術が未開発の時に
【東京基地】がミサイル攻撃を受けた場合、【東京基地】管轄の首都圏配備
のミサイルが発射できなくなります。　それがインターネット技術の利用で、
【東京基地】が攻撃されて壊滅しても、【大阪基地】や【鹿児島基地】から
東京周辺に配備されているミサイルを発射でき、報復攻撃力が低下しない
ということです。

その技術が商業ベースで使用許可され、現在私達がインターネットを利用
できるようになりました。

HPを観るとアドレス最後尾は国名表記が普通ですが（例：日本＝〜〜〜.〜.jp）
、アメリカのみcom表記ですね。　
（トリビア？なのですが）これは“商業＝Commercial”の略です。

〜インターネット〜

少し細かい話になりますが、“インターネット”＝　“データ（信号）の行き来する道”
と考えていただいていいかと思います。 “HPを閲覧すること”　や　
“メールのやり取り”　はこの　“道”　を通ってきたデータを、パソコン内で　“画像”　
や　“文字”　に構成して画面上に表示しています。　

『ADSL・CATV・衛星・光・・・』等、今は色々な方法でこのインターネットを利用
できます。　ここで“ではADSLやCATV、何が違うの？”　という疑問を持つ方も
いらっしゃいます。−上記で説明した“道”　が違うだけ−と理解していただくと
明瞭です。　

少し極端ですが例えると　データ（信号）＝人　と想定した場合、　【東京−大阪】
へ行く方法は　〔航空機・船・車・電車・自転車・・・〕　があり、それ等を利用して
目的地に行きます。　データも同じで、目的地に到着するための手段が『ADSL』
であり、『光ファイバー』であるだけです。

次回は『ADSL・光ファイバー』等のご説明をさせていただきます。

　・『鉄筋コンクリート住宅』
　　　
　　　抽選３棟限定　本体価格：１，３８０万円（税込み）より
　　
　　　延べ床面積：３４坪　　　
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　・『２×４木質壁式構造住宅』

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　　　延べ床面積：２８坪　　　
　　　　　　　　　その他、２８坪〜３９坪まで、５タイプあり
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　　　　　　　　　　　　　　　　※２００９年２月２８日まで
　
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2.【新築内覧のご案内】
　賃貸アパート、マンションの建築をご検討中のオーナー様へ

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１.【空室対策?(ペット可への切り替えを考える?)】

　皆さんこんにちわ。今週は黒沼が担当します。

　もう今年に早1ヶ月半！繁忙期真っ最中！と言ったところでしょうか？

　皆様の物件の空室状況、稼動状況はいかがですか？

　先日の全国賃貸新聞には、途中経過ですが不動産仲介大手ＦＣの

　経営者の方々のインタビューが載っていました。

　概ね「成約件数は例年並みで推移、成約賃料は減少傾向」と

　いった具合のようです。

　弊社の成約内容を見ても同様の傾向が見て取れます。リストラや

　賃料の引き下げ、など支出を節約しようという意識からでしょう。

　物件の内容と賃料、敷金・礼金のバランスに対する入居者の目は、

　よりシビアになっているようです。

　さて、今週の本題「ペット可への切り替えを考える?」ですが、

　前回では、ペット可とする事で入居者の幅が広がるという内容でした。

　→前回「ペット可への切り替えを考える?」はコチラから
　　　　　http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=5&bid=538
　　　
　今回は、途中から「ペット可」とする時のデメリットと注意点の

　お話です。途中から「ペット可物件」とする事で、

　１．ペット（犬・猫）が嫌いな入居者が居た場合には、退去してし
　　　まう場合があります。
　　　
　　→無断で条件変更した場合には、争いになる恐れもあります。

　２．入替え時にペットを飼育する人以外の入居が見込めなくなる場合
　　　がある。

　　→普通の人にはわからない臭いや動物の毛でも、過敏に反応して
　　　しまうアレルギーを持った方や動物嫌いの人は、対象外になって
　　　しまうでしょう。

　※途中から「ペット可」条件を導入する際には、現状入居している

　入居者へ連絡して導入の意向を伝えたり、アンケートをとって導入する

　かどうか再度検討された方が良いと思います。

　途中からの「ペット可」条件導入については、入居者獲得幅を広げる

　と同時に狭める側面も同時に持っている「諸刃の剣」である事を認識

　して活用したい条件です。

　　
　☆今週も最後までお付き合いいただき有難うございました。

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2.【新築内覧のご案内】
　
　賃貸アパート、マンションの建築をご検討中のオーナー様へ

　まもなく完成、入居予定の物件をご案内しております。
　
　建材、仕様、間取り、プラン作りなどのご参考に、モデルルームでは

　ない実際に建っている物件をぜひご見学ください！

　◆今週は引渡ホヤホヤの特選物件のご案内です。

　■オール電化賃貸住宅。『電化上手』利用で生活上手！
　　住所： 東京都江東区住吉1丁目
　　構造： 重量鉄骨造3階建 　募集9戸　１K/25.50?　1DK/37.05?

　　http://www.hiro-web.co.jp/lease/bukken/maison_happiness.html　

　■女性が喜ぶ設備を全て完備。２階は３帖のロフト付きです！
　　住所： 東京都江東区亀戸５丁目
　　構造： 木質パネル造2階建 　募集２０戸　１K/24.84?　

　　http://www.hiro-web.co.jp/lease/bukken/kameido5.html

　■有名デザイナー設計のスタイリッシュマンション
　　室内RC打放し、床材はリノニウムでエコロジー仕上げ
　　住所： 東京都大田区中馬込３丁目
　　構造： RC造５階建 募集２１戸　１K/28.16?〜32.32? 1LDK/56.32?

    http://www.hiro-web.co.jp/lease/bukken/nakamagome3.html

　上記以外の物件もご案内中です。

　ご興味のある方は、コチラのお問い合わせフォームよりご連絡下さい。

　　http://www.hiro-web.co.jp/form.htm

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【INDEX】
1【入居者募集事情】
　レポート 秋山　英幸
　■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■
皆さんこんにちは。今回は横浜支店の秋山が昨今の入居者募集事情について
書いていきたいと思います。

賃貸経営をするにあたり、オーナー様からみて入居者は当然『お客様』に
あたります。
そのお客様に自分の物件がどのように広告されているのかを知ることは
非常に重要なことになります。一昔前までは雑誌や貼り紙が主流でした。
不動産仲介業者の窓には紹介物件が隙間無く貼られていて、
店舗内を見ることが出来ない、という光景をみなさんもご覧になったことが
あるかと思います。

しかし、今は違います。インターネットの普及によって住みたいエリアの
仲介業者に足を運び、何件もお店を回る必要はありません。朝でも夜でも
時間のある時に多数ある賃貸サイトを見ることができます。
つまり、お客様は住みたい部屋を決めてからお店に足を運ぶのです。

店舗展開しているような大手仲介業者であれば自社ウェブサイトでも
十分な告知がリアルタイムで可能です。もちろん弊社も例外ではありません。

入居者は無数にある賃貸物件の中から、自分の条件に合う物件を探します。
1Ｋなのか1Ｒなのか、収納重視なのか、ＩＨが条件なのか・・・などです。
賃貸サイトをご覧になれば分かりますが、1Ｒと1Ｋは別のカテゴリになります。
専有面積が同じでも、1Ｋ希望のお客様が1Ｒのチェックボックスにチェック
することはありません。
つまり、選考の段階で審査落ちになってしまうのです。
これは1つの例えですが、このような項目が多数あるのはみなさん
ご存知だと思います。

入居者のニーズは時代と共に変化します。常にアンテナを張り巡らせておく
必要があります。もちろん弊社はそんな悩めるオーナー様のために
ご相談窓口があります。
最近どんな間取りが人気なのかな？空室が気になるな・・・
と疑問をお持ちでしたら、お気軽にご相談ください。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。

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■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■ 秋山　英幸 秋山　英幸 Fri, 6 Feb 2009 18:41:00 +0900 http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=3&bid=625 http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=3&bid=625 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■■　賃貸経営を応援するメールマガジン『HIRO倶楽部通信』
□□　　　　http://www.hiro-web.co.jp/
■■　　　　http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php
━━━━━━━━━━━━━━━━━　2009/1/30号（vol.193） ━━

【INDEX】
1【オープンルーム開催いたします！】
　レポート 和田　康幸
　■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■

皆さんこんにちは　yasuです。

今回は、明日、あさってと開催予定のオープンルームについて

告知いたします。

　　　　　　　　　　　　　【プライムフラッツ】

都営地下鉄浅草線『馬込』駅徒歩3分

　　　　　　　　　　　　1Kタイプ21戸　1LDKタイプ1戸　全22戸

このマンションは、デザイナーズ＆エコロジーがテーマの

マンションです。設計は、株式会社プライム建築都市設計研究所

です。2006年度にはグッドデザイン賞建築・環境デザイン部門を

受賞されました。

ちなみにグッドデザイン賞とは、1957年にスタートした、わが国で

唯一の総合的デザイン評価・推奨の仕組みです。単に美しさを競

うデザインコンペではなく、「優れたデザイン」を社会に普及させて

いくことで、私たちの生活をより豊かにすることと、産業の発展とを

同時に後押ししようという目的のもと創設された賞です。

さて、この【プライムフラッツ】の特徴ですが、

●白と黒のモノトーンがクール＆スタイリッシュな外観フォルム

●室内は、広い開口部とコンクリートの壁面のシンプルな空間構成。

住む人の創造性が主役となる様な心地良いキャンバスによって自

分空間の演出を楽しむことができます。

床材については、リノリウムを使用しています。リノリウム材は、亜

麻仁油、石灰岩、ロジン、木粉、コルク粉、ジュート、天然色素など

すべて自然素材で作られています。そのため、シックハウス症候群

対策などから、学校や病院、公共施設などで多く使用されています。

また、焼却しても有害物質が排出されず、環境にやさしい素材とし

ても注目されています。

【プライムフラッツ】に興味をもたれた方、これからアパート・マンション

経営をお考えの方、この機会にぜひ足を運んでみてはいかがでしょ

うか。皆様のお越しを心よりお待ち申し上げております。

【プライムフラッツ】オープンルーム詳細

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以上、yasuでした。

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今回横浜支店小林が担当致します。
よろしくお願い致します。

最近、不動産に限らず、世の中は不景気で良くないという声が多く、
ネガティブ的な情報ばっかりに感じます。
そこで、今回は数少ないポジティブ的な事にします。

街中やチラシで『アウトレットマンション』ということばを目にしませんか？
新築マンションの売れ行きが低迷している中、残戸を買取り、再販するという
販売形式が増えています。
物件によるとは思いますが、築１〜２年ぐらいで未入居物件が、新築時の50〜70％
ぐらいの価格で販売されています。
しかし、現在の世の中で割安だからといって右から左へすぐに動くものでは
ありません。数ヶ月広告が打たれ、現地販売センターが設置されているのが現状で
す。

そこで、あえて今がチャンス！！？？

賃貸管理会社にいる私から見たら本当にチャンスです！
マンション販売価格に対し、賃料は比例しないからです。
これは土地価格に対しても同じです。もちろん、絶対に、全物件とは
言いません。数年前〜数ヶ月前までに
「土地の値段が上がったから賃料あがるでしょう？」
「この部屋○○○○万円したから、賃料○○万円以上はするでしょう？」
と、私は良く聞きました。即答でＮｏ！とは言えませんが、ほとんどがＮｏ！です。
すなわち、マンション価格が下がっても、賃料は下がらない！！
しかし、全ての物件に対して言える事かと言うと、それは絶対に違います。
前回でも触れましたが、全ての条件をクリアする必要があります。

1、立地（必ずしも駅近がより良いとは限らない）
2、供給（同マンション内はもちろん、近隣で競合となり得る物件の絶対数）
3、需要（賃貸市場上、需要が０の場所にマンションは建てないと私は思っていま
す。）
4、賃料（エリアの成約ＭＡＸ・ＭＩＮＩＭＵＭ賃料）
5、駐車場有無（50％？100％？自走式？機械式？権利継承の不可等）

物件により、優先順位は異なりますが、上記５項目が当初検討する段階での
最低ラインだと思います。
その後、間取り・設備・階数・ロケーション等の付加価値へ進んでいくのです。
その為、一概に沿線・駅・エリアでの良し悪しの判断は難しいと言う事です。

私は、この供給多数の時代に、理想により近い物件に巡り会う最もの近道に
なれる様に日々情報収集とアンテナを張り巡らせています。

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1.【賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?】
  皆様こんにちは。
  今週は門脇がお伝えいたします。

  今週もお付き合いよろしくお願いいたします。

  前回は『無締まり』：施錠をしていないときに住居に侵入する方法。
  をお伝えいたしました。
  これは自分の注意で充分防ぐことが可能な、犯罪手口であると思われます。

  今回はピッキングについてお話したいと思います。
  ピッキングとはピックとテンションという特殊な器具を使用し、
  あたかも鍵があるように、その状態を再現し鍵を開けてしまう方法です。

  鍵を紛失した扉や金庫を鍵屋さんに頼む際に使う方法なのですが、
  良いものを悪いことに活用しようとする輩は何処にでもいるように
  このピッキングも、侵入犯罪に使われることはしばしばです。

  現在はその対策とそこにお住まいの方の意識の向上により、
  この手口の犯罪は現象傾向にあります。
  統計を上げてみますと、
  警察庁調べ平成20年度上半期犯罪情勢によりますと
  平成15年には9,351件
  平成19年には708件
  平成19年前期（1〜6月）420件と比べると
  平成20年前期（1〜6月）233件で、前年比の187件減少となっております。

  犯罪件数が減少したからといって油断大敵です。
  犯罪件数が減少したからといって撲滅されたわけでもないです。

  ピッキングにかかる所要時間は手馴れた人がやれば1分もかからず
  開錠されてしまいますし、初めてやった人にでも簡単に開錠することが
  できます。2003年（平成15年）6月に「特殊開錠用具の所持の禁止等に
  関する法律」（ピッキング防止法）が制定（同年9月施行）され、
  開錠道具の所持は、錠前業者が業務で使うなどの正当な理由が無い場合は
  違法行為となりました。しかし一部の雑誌等にはピッキング関連の広告も
  未だにあるようなので、入手しようと思えばできる現状ではあるようです。
  誰にでもでき、手に入る。いくら犯罪件数が減少しても簡単には
  なくなりません。

  確かに、上記であげさせてもらったようにこの犯罪手口が認知され
  防犯の意識レベルが上がり、法律も制定されたということもあるでしょうが、
  単純にピッキング以外の犯罪手口に分散しているということも言えます。

  ピッキングに強い鍵への交換がピッキング対策の第一歩となります。
  まず始めには、ディスクシリンダー錠からディンプル錠への交換が一番
  近道です。
  弊社でも、ディンプル錠へ変更してからはピッキング被害は激減いたしました。
  他にも、特殊なピッキング対策として現在注目が集まっているのは、
  内蔵の特殊センサーと電子回路がピッキング行為(振動）を検知すると
  大音量の警報音を発してピッキング犯を威嚇するピッキングアラームや
  電子カードキー等のピッキングができない鍵を設置するのも手段の一つです。

  以前にも書かせていただきましたが、侵入犯罪者は人目を気にします。
  人目の届かないデッドスペースを作らないことや、地域での防犯意識を
  高めて地域住民の目を光らせておくことがまず、大事な一歩かと思われます。

  次回はサムターン回しについてお伝えしたいと思っております。
  次回もお付き合いどうぞよろしくお願いいたします。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━　2008/12/20号（vol.190） ━━

【INDEX】

1.【オール電化賃貸物件】

　レポート 中島

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皆様こんにちは。本日は中島がメルマガを担当します。

よろしくお願いします。

ここ数年、身の周りのもので“環境”に気を使った商品が多く市場にでています。よく“環境にやさしい･･･”というキャッチフレーズの商品をみかけます。その中でも“ハイブリッド車”は誰もが知っている最も有名なものかもしれません。そして国策的にも今年の洞爺湖サミットでは“福田ビジョン”が提案されたのは、皆様の記憶にも新しいかと存じます。

そのように環境意識の高まりもあり、温暖化の原因のCO2の削減ができる“オール電化住宅”に注目が集まっています。新築注文住宅オール電化の割合も、最も低い首都圏でも平成19年度では50％を超え、平成20年7月にはオール電化住宅累計戸数が50万戸を突破いたしました。（東京電力） “北関東”や“中国･四国”での新築注文住宅の75〜85％は“オール電化”という数字も出ています。

更にオール電化住宅であると “電化上手”という、夜間〜早朝は安い電気料金を使えるプランを使用できますので、安い時間に電気を多く使う世帯の方には光熱費が安くできる可能性が秘められています。

そのような中、ハウスメーカーでも最近“オール電化賃貸住宅”という商品を取り扱うところが出てきました。環境意識は勿論のこと、オール電化という最新設備の設置を“売り”にしています。

・ “オール電化で光熱費節約”というキャッチフレーズが使える。特にプロパンガス使用地域では、ガス代が高くつく傾向があるので、光熱費削減のメリットを生かし空室リスクの減少を期待できる。

・ “売電”（太陽光発電パネル設置前提）による利益が得られる。

・ 出火リスクの減少（出火原因のトップが“コンロ”）、つまり資産価値減少リスクを減らせる。

・ 電化上手プラン使用でオール電化の場合、電力量料金5％割引特典の恩恵も受けられる。

このようにオール電化にすると、売電等効果によるオーナー様の直接的な利益につながる利点がみえてきます。さらに現在の“環境意識”という時流にも合致し、資産価値減少リスクも減らせる、設置設備の“選択肢の一つ”になりました。

賃貸住宅・賃貸併用住宅をお考えの方で、日当たりの良い立地に建設をご計画なさっている人は、是非太陽光発電パネルを設置した“オール電化賃貸住宅”を選択肢の一つにしてみてください。売電の収支計算等のシミュレーションを行っているハウスメーカー様もあるはずです。

今回は“オール電化賃貸住宅”のご紹介を致しました。お付合いいただきありがとうございました。

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皆さんこんにちは。

ついこの間まで「暑い暑い」といっていたのが、気がついたらコートを着ている。そして今年もあと１ヶ月を切りました。時が経つのは早いですね。

さて今回は、「東京ルール」施行後の敷金のありかたについてお話したいと思います。

そもそも敷金とは何のために預かるものでしょうか。敷金は、賃借人の賃貸人に対する債務の担保として預かるものです。契約解除時に賃借人が家賃を滞納していたり、その他賃貸人に対して債務がある場合、敷金より差し引いて残額を返金するものです。当然、そういった債務が無い場合は敷金全額を賃借人に返金されるのです。したがって、退出時の原状回復費として全額充当できるものではありません。充当できるのはあくまでも賃借人が負担すべき原状回復の費用のみです。この「賃借人が負担すべき原状回復の費用」が、賃貸借契約上あいまいであったため、賃貸人と賃借人との間で解釈の相違が生じ、紛争がたびたび起こりました。「東京ルール」はそういった紛争を防止するために、原状回復についての一般原則や、特別に取決めた費用の負担区分を契約前に賃借人にしっかりと説明をするように義務付けられたものです。

「東京ルール」が施行されてからは、原状回復について、原則どおり、賃借人の故意過失により生じた修繕の無い限り、賃貸人が負担する傾向が多くなりました。一部特約を設け、賃借人に費用負担を課すこともできるのですが、特約がすべて認められるわけではなく、紛争が生じたときに賃貸人が不利になると考えたためだと思われます。

家賃滞納についても、最近は、連帯保証人の代わりに（もしくは併用で）保証会社を利用することにより、家賃滞納対策で敷金を預かる意義も薄れてきたといえるでしょう。

そのような状況から、以前は、東京都においての敷金設定は賃料の2ヶ月分が平均だったのですが、「東京ルール」施行後は、敷金の多くが返金されるケースが増えてきたことにより、ほとんど返すのであれば、はじめから預からないほうが良いだろうという事で、1ヶ月分もしくはそれ以下に設定する物件が増えてきました。空室対策として、賃借人の契約時における初期費用を軽減し、客付けを容易に行うためというのも理由の一つといえるでしょう。

敷金だけではなく、礼金、仲介手数料などについても減額されている傾向が目立ちます。空室対策として預かり敷金を減額するのが必ずしも有効な手段とは思いませんが、競合物件が多くなり、今やどのエリアでも黙って満室になるということが無くなった今日では、あらゆる対策で、空室を無くしていかなければならないのだなと思います。

今回はこれまでです。最後までありがとうございました。

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　皆さんこんにちわ。今週は黒沼が担当します。

　気がつけば今年も残すところあと1ヶ月･･･本当に早いものです。

　年内中の空室申込み・契約に向けてもう一踏ん張り！頑張っていき

　ましょう！

　今週は『ペット可への切り替えを考える?』と題して、お送りしてい

　たいと思います。

　長期空室になっている物件の対策として、また賃料の下落を止める

　付加価値として「ペット可」への切り替えという選択肢があることは

　皆さんもご存知かと思います。

　いまや国内の飼い犬と飼い猫のペット数が、人間の１５歳未満人口を

　上回っているくらいに増加しているという調査結果があります。よく

　耳にする理由としては、小子化時代の反動として犬・猫を飼う夫婦や

　パートナーとして飼う独身者が増えた事や分譲マンションが条件付き

　で飼育許可を認める物件の増加などの社会的背景の変化など。

　そのようなペット飼育世帯の増加に対して、賃貸物件では飼育不可の

　物件が殆どであった為、競合物件との差別化や築古物件の空室対策で

　「ペット可」への条件変更を行う物件も増加してきたように思います。

　依然としてペット飼育を前提として建築された「ペット共生型」の物

　件の供給は少なく、空室対策として「ペット可」とする事で入居希望

　者の幅を広げ、得られるメリットは大きいものがあると思います。

　但し、途中から「ペット可」へ変更することで予想されるデメリット

　があるのも事実です。

　次回は、予想されるデメリットについてお送りしたいと思います。

☆今週も最後までお付き合いいただき有難うございました。

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皆様こんにちは。本日は野崎がメルマガを担当します。
よろしくお願いします。

最近は本当に悪いニュースばかり飛び交っています。２０日のNY株式市場が

5年8ヶ月ぶりの安値になりました。米ビッグ３（クライスラー、

ゼネラル･モーターズ、フォード・モーター）への公的資金２５０億ドルの

支援策が発表されましたが、上院が法案採決を断念し妥協策に向けた修正協議

に入ってしまいました。

１社の破綻で約３００万人が失業すると発表され、米ビッグ３が破綻したら

更なる世界金融危機が考えられますね。

10月27日に日経平均株価がバブル後最安値を更新しましたが、

更なる最安値更新があるかもしれません。

不動産業も不況と言われていますが、賃貸管理の仕事をしていますと不況の

煽りをさほど受けているように感じませんが、来年繁忙期の入居率は例年と

比べ影響してくるのでしょうか。

しっかり計画を立てた賃貸経営が一番安全な投資かもしれませんね。

さて、今年は賃貸に関わる様々な維持管理内容についてお届けしてきました。

それではいったいどの位の積み立て計画をすれば良いのでしょうか。

その前に今までの建物維持管理内容についておさらいをしたいと思います。

?【日常清掃編】
　http://hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=2&bid=279
　
　　建物を清潔に保つ事は現在の入居者にとっても嬉しい事で、
　　
　　長く入居してもらえる事に繋がります。また、新しく入居を希望
　
　　している方にとっても綺麗である事は物件を決断する決め手になります。
　
　　最低でも月２回の清掃を心がけましょう。

　◆機械洗浄ビフォーアフター写真はこちら↓↓
　　http://hiro6741.blog.ocn.ne.jp/hiro_style2/files/wada829.xls

?【法定点検と自主点検編】
　http://hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=2&bid=304

　　点検には各種法律の定めにより義務付けられた法定点検と管理会社が
　
　　日常管理業務として自主的に行う自主点検があります。
　
　　法定点検には『消防設備点検』や『エレベーター定期点検』や

　　『増圧給水ポンプ点検』などがあります。
　
　　住宅設備の故障が原因で大事故を起こさないように定められている
　
　　点検ですから、入居者に安全で快適な生活を提供する為にもしっかり
　
　　行いましょう。

?【情報設備編】
　http://hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=2&bid=329

　　2007年年末の単身世帯を含むパソコン普及率は85.0％
　
　　2007年12月のインターネット利用率は91.3％になります。
　
　　つまり、賃貸についても、インターネットが利用できる環境を整えて
　
　　いる事は必要不可欠になってきたと言えます。
　
　　ケーブルテレビやBフレッツなどの情報設備の導入は入居者に選ばれる
　
　　賃貸物件にする為に、必要な投資と言えます。
　
　　引き込み費用が条件により無料になる場合もありますので、是非
　
　　検討してください。

?【住宅設備　前編】
　http://hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=2&bid=359
?【住宅設備　後編】
　http://hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=2&bid=417

　　住宅設備　前編と後編では給湯・風呂釜、エアコン、ユニットバス、

　　キッチン設備、洗面化粧台、トイレ、インターフォンの修繕周期の

　　目安についてお伝えしました。

?【建物本体編】
　http://hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=2&bid=468

　　屋根材、ルーフバルコニー、外壁の点検時期についてお伝えしました。

　　このように賃貸アパート・マンションは収益を生むだけでなく、

　　維持管理や物件価値を上げる為には様々な出費があります。

　　なるべく出費は抑えたいという気持ちが誰にでもあると思いますが、

　　入居者に喜んでいただける為の出費は収益を維持する事に比例します。

　　いつまでも変わりなく入居者に選ばれる物件を目指しましょう。

それでは【修繕費用の積み立て】ついてです。築年数が浅い内はそれほど

出費はかかりません。住宅設備についてもメーカーの保障期間や建築会社

にも保障期間がある場合があります。築年数が10年位を超えたあたりから、

様々な費用が発生する事が予測できます。

修繕積み立て金はあくまで目安になりますが、下記のとおりです。

                                 １K  〜１DK 各4,000〜5,000円/毎月
　　　　　　　　　　１LDK〜２DK 各5,000〜6,000円/毎月
　　　　　　　　　　２LDK〜３DK 各7,000〜8,000円/毎月

これから賃貸経営を始める方は修繕積み立て費を考慮した上での収支を計算

されると良いと思います。

最後までお付き合いいただきまして、ありがとうございます。

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━━━━━━━━━━━━━━━━━　2008/11/14号（vol.186）
【INDEX】
1.【賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?】

　レポート 門脇　輝
　http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=13
　
■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■

今回は門脇がメルマガをお伝えいたします。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

前回は侵入犯罪の実像とガラス破りの侵入についてお伝えいたしました。

今回は『賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?』とうことで
ガラス破りの次に多い侵入手段の『無締まり』について
お伝えいたします。『無締まり』とはあまり聞きなれない言葉
かもしれませんが、要は鍵の閉め忘れです。

一戸建て住宅（25,601件）、共同住宅4階建て以上（3,230件）
共同住宅3階以下（8,000件）【出典：警察庁　平成19年の犯罪情勢】
となっており、意外かもしれませんが、侵入犯罪件数の第2位に
位置しております。

侵入犯罪に関しては突発的な行動をとる犯罪者は少ないようで、
以前ご紹介しました、『マーキング』等を利用するなど、
事前の下見を十分にこなしてから、侵入を試みます。

その住人の行動を把握したり、無施錠のドアや窓をチェックしたり
しています。
上記の統計を見ていただいてもわかりますが、一戸建て住宅の方が
共同住宅より犯罪件数は多いです。それは侵入経路の多さの違いが
あげられるでしょう。しかし、共同住宅においても、全くのゼロでは
ないので油断はできません。無施錠は油断から一番引き起こされます。

『無締まり』のケースとしては
●ゴミ出しのほんの一瞬に進入するケース
●子供を幼稚園などの送迎バスに送るほんの10分間に侵入されるケース
●階数の高い部屋のために窓や、バルコニーの鍵を閉めずに
　外出してしまったケース等があげられます。

対策としては、外出時の『無締まり』も当然のこと、在宅時でも
侵入される可能性はあるので、目の届いていない部屋の窓は必ずに
施錠をすることです。
そして階数が高い共同住宅においても、ベランダを伝ってきたり、
電柱を登ったり、植樹されている植物を登ったりしてきますので、
ベランダ、バルコニーの窓は必ず施錠するようにしましょう。
玄関についても、うっかり閉め忘れた等のことが起こりうるので、
自動的に施錠する電子ロック等を設置するなども手段です。
しかし、設備投資として費用がかかってしまうので、
共同住宅でしたら入居者への注意の喚起を促す、ご自身がお住まい
でしたら常日頃の注意ということが最も大事であると思います。

住んでいる方の施錠を怠らない『心がけ』、高層階に住まわれている方でも
『油断をしない』それが一番の対策かもしれません。

以上お付き合いありがとうございました。
次回も賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策をお伝えしていきます。
その中でサムターン回し、ピッキング等についてお伝えできたらと
考えております。

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━━━━━━━━━━━━━━━━━　2008/10/16号（vol.185訂正版）
【INDEX】
1.【エコキュートのデメリット】（訂正版）

　レポート 秋山　英幸
　http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=13

2.セミナー情報

3.オープンルーム情報
　
■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■

皆さんこんにちは。今回は横浜支店　秋山がお送りします。
テーマは「エコキュートのデメリット」についてです。
地球に優しい「エコキュート」ですが、初期投資時、家計のお財布には
やさしくありません。

最初に書いてしまいますと大きなデメリットとして2つ挙げられます。
1.設置場所を必要とする
2.設置費用が高い
ということです。

まず設置場所ですが、エコキュートはヒートポンプと貯水タンクの2つを
設置する必要があります。

ヒートポンプは通常の給湯器と同じ位の大きさなので心配ありませんが、
貯水タンクが問題です。

前回触れましたが、4人家族の場合で平均460リットル以上の容量のタンクが
必要となります。小さい水槽でも結構な重さになることは

みなさんご存知だと思いますが、460リットルにもなると相当な大きさ、
重さになってしまいます。場合によっては貯水タンク設置のための
基礎工事が必要になるケースもあります。

現在は薄型など、なるべく場所を取らない製品も発売されていますが、
それでも60cm四方、高さ2ｍ以上のスペースが必要とされています。

給湯器は前述の通り大きさは従来のものとさほど変わりありませんが、
その値段です。ガス給湯器は平均30万〜40万円のものが多いですが、
ヒートポンプはというとその2〜3倍の70万円前後。

以上2つが大きなデメリットです。
他にも、停電時には家中の全ての機能がストップしてしまうというこ
ともあります。

現在では、長時間にわたっての停電の確率は低いのでそんなに心配は
ないと思いますが、ゼロではありませんので注意が必要です。

しかし、設置してしまえば電気代の安い深夜の時間帯を使いますので、
長期的に考えると大きな恩恵を受けられるのではないでしょうか。

以上、2回にわたってエコキュートのメリットとデメリットについて
説明しました。

IHとエコキュート。オール電化の基本セットです。
皆さんは導入しようと思いますか？

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2．セミナー情報
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賃貸経営緊急レポート！Ｖｏｌ．１

『東京ルール』で敷金返還トラブルは解消されたのか？
　〜条例施行後の実例紹介〜

　11月8日（土）完全予約制！　定員8名　参加無料　予約制
---------------------------------------------------------------

【勉強会】
平成16年10月1日に「賃貸住宅紛争防止条例」が施行し4年が経過しました。
施行前と施行後では何が変わったのか？！
当社の現場担当者が体験談を交えてご紹介いたします。

◎講師：アンサー事業部/賃貸管理部/賃貸営業部　各担当者

【個別無料相談会】
セミナー終了後、当社スタッフによる個別無料相談を実施いたします。
賃貸住宅に関することなら何でもご相談ください。
個別相談についてはお早めに事前予約にてお申し込みください。

【セミナー概要】
参加費無料・要予約/　[定員]8名

2008年11月8日(土)
●勉強会 13：00〜14：20 （12：30受付開始）
●個別相談　14：30〜16：00

会場:ヒロ･コーポレーション本社ビル7階（受付1階）
◎交通アクセス
東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅新宿門口より徒歩3分
都営新宿線「新宿三丁目」駅C7出口より徒歩4分
↓↓セミナーについて詳しく知りたい方は
http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html
　
↓↓セミナーの参加お申し込み・お問い合わせはこちら
http://hiro-web.co.jp/form3.htm
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3．オープンルーム情報
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【オープンルーム詳細】
物件名称：『テルス川崎中島レジデンス』
日時：11月8日（土）〜9日（日）　１０：３０〜１７：００

【物件おすすめポイント】
●居室・バイクガレージ一体、バイクと共に暮らす空間
●１LDK＋専用駐車場＋バイクガレージ付き
●居室・ガレージ一体でバイクと共に暮らす空間を満喫できます。
　 しかも、大切なバイクを盗難から守ります！！
●ペットOK！
　（※犬限定；大型犬は1匹まで　小、中型犬は2匹まで）
　 (ペット飼育時、礼金2ヶ月)
●事務所使用OK！（※飲食不可）

【物件概要】
物件名称： テルス川崎中島レジデンス
所 在 地： 神奈川県川崎市川崎区中島2-13-4
交    通： JR京浜東北線「川崎」駅徒歩21分　
　　　　   （バス6分「中島交番前」停留場下車 徒歩3分）
　　　      京浜急行大師線「港町」駅徒歩11分
構    造： RC造5階建て
完    成： 平成3年4月
契約期間： 2年間（更新可）
契約条件： 105号室　月額159,000円/礼金1ヶ月　敷金2ヶ月/管理費19,000円
　　　　　   (ペット飼育時、礼金2ヶ月)
間 取 り： 1LDK＋専用駐車場（1台）＋バイクガレージ（2台可）
専有面積： 51.97?
入居可能日： 2008年11月上旬予定

詳細は弊社ホームページにてご確認いただけます。
↓↓
http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber2/20081108-09.html

お問い合わせ
↓↓
0120−07−6747

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株式会社　ヒロ・コーポレーション

〒160-0022
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TEL： 03-5368-6747
FAX： 03-5368-6742
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━━━━━━━━━━━━━━━━━　2008/10/16号（vol.184） ━━
【INDEX】
1.【分譲マンション賃貸〜゛売る？貸す？"〜】

　レポート 小林　陽介
　http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=13

2.イベント情報
　
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今回横浜支店小林が担当致します。
よろしくお願い致します。

最近急激に都心部の分譲マンションタイプの賃貸供給が増えてきている様に私は感じます。
人気エリアの単身タイプなら時期によっては分かる気がしますが、高級マンションの高額設定で、１エリアで数百室もの供給が一斉に市場に出ているなんて・・・。

なぜなのでしょう？

入居者が決まらないから供給が増える一方なのでしょうか？
それは違うと思います。

計画的に全戸賃貸物件が増えたのでしょうか？
これも今に始まった事ではないです。

投資目的で区分所有している部屋が昔より増えたのでしょうか？
これも最近急に出てきた話ではないです。

まして世間では、色々な情報が飛び交い、不動産業界が良いと思っている方は
少ないでしょう。

にも関わらず現状は・・・？？？不思議な現象が起こってます。

私はこう思います。
『売りたいけど売れない、売りたいけどこの価格では売りたくない。』が
『しばらく貸すか』になっているのだと思います。

この考えは私は間違っていないと思いますが、全ての物件、全てのエリアでかと
言うと違います。
逆に、貸す事なんて考えてもない物件・エリアでは、正解ではないかと思います。

先日、中古物件は売れているとの情報が流れましたが、私はマーケットが良いのではなく、物件が多いからニーズに合った物件、安い物件と巡り会う確率が上がったのではないかと思います。

取引が増えたのは事実でしょうが、全ての物件が売れたわけではないですし、
売りたいけど売れないという現実に追われている方も少なくないと思います。
現在でも売り物件は多く市場に流れていますし、エリアによっては新築物件がまだまだ出てくる所もあります。

今までの、感覚で、『売る』『貸す』ではなく、色々な方向から見て、聞いて、不動
産という大事な資産を守っていく必要があると思います。

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2．イベント情報
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『土地活用まる得セミナー開催！』
〜どうなる相続税改正？最新の情報を専門家に聞く!!〜

　☆予約制！参加費無料！

10/25(土)26(日)２会場で開催！ご都合の良い日時に
ご参加下さい。

　主催：旭化成ホームズ株式会社
　　　　集合住宅営業本部 東京第二支店
　　　　ヘーベルプラザ蒲田

■10/25(土)　蒲田会場　10：00〜11：10(受付9：30〜)
　『アパート・マンションオーナーのための税金対策』
　　講師：東京シティ税理士事務所
　　　　　税理士　菊地　則夫 氏

　　会場：ヘーベルプラザ蒲田(西蒲田Ｔ・Ｏビル２階)
　　　　　JR京浜東北線「蒲田」駅西口より徒歩２分
　　　　　東急池上線・多摩川線「東急蒲田」駅より徒歩２分

■10/26(日)　大井町会場　10：00〜11：10(受付9：30〜)
　『どうなる？相続税改正とこれからの土地活用法』
　　講師：税理士法人ハートフル会計事務所
　　　　　芝神明事務所 代表社員・税理士
　　　　　鶴田　善久 氏

　　会場：アワーズイン阪急
　　　　　ＪＲ/東急線「大井町」駅前

『西蒲田モデルルーム見学会！』
　
*旭化成の賃貸住宅（ヘーベルメゾン）を実際にご見学
いただけます。

*【見どころ】間取り：１ＬＤＫ（スタジオタイプ）を採用
　可動式収納で部屋を入居者のライフスタイルに応じて変更できる
　プランです。またキッチンスペースもスライドスクリーンを使用
　し、スッキリ見せる人気のスタイルを採用しています！

■ご見学希望の方は事前予約が必要です。ご希望の日時をご連絡
　下さい。

　☆イベントの詳細はコチラをご確認下さい。↓↓↓
　http://hiro6741.blog.ocn.ne.jp/hiro_style/files/081025.pdf

　☆セミナー・イベントお申込みの方はコチラから↓↓↓
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　*お手数ですが、セミナー応募フォームのご相談内容の欄にご希望の
　 セミナー・イベント名、参加人数をご記入下さい。

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━━━━━━━━━━━━━━━━━　2008/10/11号（vol.183） ━━
【INDEX】
1.現物投資と不動産投資の明暗

　レポート 車
　http://www.hiro-web.co.jp/column_1/blog.php?uid=4

　
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皆さんこんにちは、今回のメルマガは、車が担当させていただき
ます。

先日、驚きのニュースが入ってきました、皆さんもご承知だと思い
ますが、上場リート会社のニューシティ・レジデンス投資法人が、
負債総額、1123億円で破綻いたしました。上場リートの破綻は初めて
とのことです。

ニューシティ・レジデンス投資法人は、賃貸住宅を投資対象とし
住宅リートでは、国内第2位の規模で不動産関係者も驚いている
そうです。

今回の破綻の原因は、米国経済悪化の影響を受けてのことで、現在
不動産、建築、生命保険など多種多様の企業が資金繰りに困窮し
破綻しています。

大和生命保険の破綻などを見ても今回の特長は、非常に破綻までの
速度が速いということです。投資家や保険契約者は、手を打つまもなく
破綻に追い込まれているところがとても怖いと思います。

特にJリートに関しましては、情報開示がしっかりしていて比較的安心
な投資先と言われていましたが、このような結末を見るともはや安心
とはいえないと思います。

投資家保護やその他の投資法人への影響などについてとても楽観的な
ものが多いと私は、感じていますが市場の混乱を避けてのことだと
思います。

不動産投資の怖さを改めて感じてしまいました。

そこで、今回は、Ｊリートなどの不動産投資とアパート経営などの現物
投資のリスクについて考えて見たいと思います。

まずは、不動産投資ですが、今回の惨劇を見れば一目瞭然で、母体の
投資法人が破綻した場合で最悪の事態としては、投資したお金が戻って
こなくなってしまうということもありますので、かなりリスクが高い
資産運用だと思います。

今回のように情報開示されている投資法人の所有物件は、住宅系の賃貸
ですので一見、安全性が高いように見えますが、投資法人の母体や財務
内容をしっかりと把握していないと安全性が高いとはいえません。

先物取引や株式投資のように売買のタイミングを市場動向を予測して
行かなければなりませんので、自分自身の努力でどうにかなるものでは
ないというところがありますね。

一方の現物投資のアパート経営ですが、もとろんリスクがないわけでは
ありません。一番のリスクは、空室リスクということになると思いますが
不動産投資と違うのは、努力しだいでリスクを改善できるということです。

入居者ニーズに合わせて仕様・設備をリニューアルしたり条件設定を変更
したりと工夫次第で満室経営することが可能です。

特によいところは、不況に強いというところではないでしょうか。衣食住
といいますが、景気が悪化した場合、通常の家庭は娯楽などの費用は削減
しますが、住むところ、食べること、着るものは最低限確保しないといけ
ませんので、賃料が景気悪化のために半分になったりゼロになったりする
ことはありません。

その逆に、景気がよいからといって、倍になることもありません。不動産投資
の場合には、倍までは行かなくても景気がよい場合はその恩恵を受けられます。

ハイリスクハイリターンを選択するかミドルリスクミドルリターンを選択する
かは、自由ですがバブル崩壊や最近の都心におけるミニバブルそして今回の
サブプライム問題による世界経済悪化に伴う景気の崩壊などを考えると現物
投資であるアパート経営が資産運用においては、安全性が高いと思います。

皆さんは、どのようにお考えですか？

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2.セミナー情報
　【超・住宅フェア＆不動産フェア2008】
　『創意ある賃貸経営セミナー』
　　〜キーワードを絞った賃貸経営の解説と創意ある物件紹介〜
　　　
　　１０／１２（日）１４：００〜１５：００

　　参加費無料！　完全予約制！　定員２０名
　⇒http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html

■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■
1.【空室対策?（モデルルーム編）】

皆さんこんにちわ。今週は黒沼が担当します。

最近めっきり秋らしい陽気になりましたね。

賃貸業界でも春の『繁忙期』といわれている時期ほどではないにしろ、

社会人を中心に入居希望者が動く（住み替え、新規に物件を探す）時期

ですが、皆さんのアパート・マンションの入居状況・申込み状況はいかが

でしょうか？

今週はお部屋の内見時に入居希望者や案内をする仲介会社の営業マンに

好印象を与える手段として、【モデルルーム編】と題してお送りします。

入居者の方が内見時に物件をチェックするポイントってどんなところで

しょうか？

・募集図面と違う所はないか？

・日当たりはどうか？

・周辺の環境はどうか？

・収納は足りるか？

・キッチンや洗濯機置場の収納や使い易さはどうか？

・居室の大きさはどうか？

・・・・などなど、様々な箇所をチェックします。

その際に、部屋に入った時に「こんな部屋に住んでみたいな」「こんな

家具の配置にしても結構広い」など入居者に好印象や具体的な生活イメ

ージをもってもらう手段として『空室のモデルルーム化』は有効な手段

かと思います。

お手本となるのは住宅展示場や分譲マンションのモデルルームですが、

なにもそこまでしなくても、単身用の１Rタイプであれば、ベッドやテーブル

テレビといった比較的場所のとる家電や家具、キッチン・洗面台・トイレなど

の水周りに小物をおいたり、間接照明のライトスタンドや観葉植物を置く事で

空っぽの部屋を見るよりも、具体的な生活イメージがつかみやすくなると思い

ますし、複数物件をみて回る中で、印象にも残り易くなると思います。

現在、弊社で募集中の物件でモデルルームを設置している一例はコチラから

見れます。

↓↓↓

http://www.cocochintai.com/?action_detail=true&f_uid=hiro&f_tabpage=1&d_uid=hiro&sm_id=1&r_no=5226

☆今週も最後までお付き合いいただき有難うございました。

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2．セミナー情報
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【超・住宅フェア＆不動産フェア2008】
　　『創意ある賃貸経営セミナー』
　　　〜キーワードを絞った賃貸経営の解説と創意ある物件紹介〜
　　　１０／１２（日）１４：００〜１５：００
　　
　　　完全予約制！　定員２０名　参加費無料！
-----------------------------------------------------------------
【創意ある実例紹介】
　
　　実例１　風力発電搭載賃貸マンション
　　
　　実例２　太陽光発電搭載賃貸併用アパート
　　　　　　
　　実例３　デザイナーズ賃貸マンション

【賃貸経営】
　　◎オーナー様の悩める疑問を検証
　　◎あなたは家賃保証派？それとも一般管理派？　など

　■開催日時/ 2008年10月12日（日）　14：00〜15：00
　■開催場所/ 新宿NSビル 地下1階 NSイベントホール C会場
　(超・住宅フェア&不動産フェア2008『エコ&ロハス展』内）
　(〒163-0813東京都新宿区西新宿2-4-1）
　■参加費/ 無料　要予約　※先着20名様
　■最寄駅/ JR新宿駅 南口徒歩約７分

　↓↓セミナーについて詳しく知りたい方は
　　http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html
　
　↓↓セミナーの参加お申し込み・お問い合わせはこちら
　　http://hiro-web.co.jp/form3.htm

                                    
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　　　　株式会社　ヒロ・コーポレーション
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〒160-0022
東京都新宿区新宿1-34-9
　　　　　　　　　　　　　　TEL： 03-5368-6747
　　　　　　　　　　　　　　FAX： 03-5368-6742
　　　　　              http://www.hiro-web.co.jp
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☆HPリニューアルしました⇒『ヒロ・コーポレーション』
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2．セミナー情報
　【超・住宅フェア＆不動産フェア2008】
　『創意ある賃貸経営セミナー』
　　〜キーワードを絞った賃貸経営の解説と創意ある物件紹介〜
　　　
　　１０／１２（日）１４：００〜１５：００

　　参加費無料！　完全予約制！　定員２０名
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皆様こんにちは。本日は野崎がメルマガを担当します。
よろしくお願いします。

前回は室内住宅設備の修繕周期についてお届けしましたが、今回は建物

本体についてお届けします。

屋根材　　　点検時期１０年〜１２年
　　　　　
　　　　　屋根には瓦やカラーベストなどがあります。瓦はメンテナンスなし

　　　　　に３０年ほどの耐用年数があると言いますが、重量がある短所が

　　　　　あります。また、カラーベストは施工性の良さと重量が軽い長所

　　　　　がありますが、色あせの美観の低下や表面塗装の劣化から雨漏れが

　　　　　発生する場合があります。概ね１０年から１５年で表面塗装を行う

　　　　　のが望ましいと言えます。

　　　　　最近では軽量屋根としてガルバリウム鋼板屋根も増え、コーティング

　　　　　により３０年以上の耐用年数を誇る商品が増えました。

ルーフバルコニー・陸屋根　　点検時期１０年〜１２年

　　　　　素地が瓦棒やトタン系の場合、錆の発生が心配です。放置すると穴が

　　　　　空くなどの雨漏れの原因になります。

　　　　　ルーフバルコニーは防水面の膨れや亀裂や劣化などから浸水が考え

　　　　　られます。概ね１０年から１５年にて塗装や防水処理を行うのが

　　　　　望ましいと言えます。

モルタル・サイディング（外壁）

　　　　　点検周期１０年〜１２年

　　　　　表面塗膜の劣化による防水性の低下の目安は塗膜が粉状態になってい

　　　　　ないか、塗装が付着しないかなどです。また、シーリングはひび割れ

　　　　　していないか、サイディングと剥離していないかです。

　　　　　モルタルの場合はクラックの発生が外壁内部への浸水の原因になります。

　　　　　概ね１０年〜１５年にて塗装、シーリングの打ち替えを行うのが望まし

　　　　　いと言えます。

　　　　　最近のサイディングは光触媒やフッ素コートにより外壁汚れを雨で流し

　　　　　落とせる商品があります。

タイル・コンクリート打放し（外壁）　

　　　　　点検周期１０年〜１５年
　　　　　
　　　　　タイルは経年による劣化はほとんどありません。しかしながらタイル目地

　　　　　からの浸水で割れや浮きなどが発生します。また、１５年前後にタイル面

　　　　　の打診点検や赤外線点検を行うのが望ましいと言えます。放置しますと

　　　　　タイルの落下や下地鉄金の錆や爆裂を起こす可能性があります。

　　　　　コンクリート打放しは表面に雨水汚れやコケ・カビの発生が起こり、

　　　　　美観を損ねるので、手入れが必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　（財団法人　日本賃貸住宅管理協会の資料を参考）
　

最後までお付き合いありがとうございました。

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2．セミナー情報
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【超・住宅フェア＆不動産フェア2008】
　　『創意ある賃貸経営セミナー』
　　　〜キーワードを絞った賃貸経営の解説と創意ある物件紹介〜
　　　１０／１２（日）１４：００〜１５：００
　　
　　　完全予約制！　定員２０名　参加費無料！
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【創意ある実例紹介】
　
　　実例１　風力発電搭載賃貸マンション
　　
　　実例２　太陽光発電搭載賃貸併用アパート
　　　　　　
　　実例３　デザイナーズ賃貸マンション

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　■開催日時/ 2008年10月12日（日）　14：00〜15：00
　■開催場所/ 新宿NSビル 地下1階 NSイベントホール C会場
　(超・住宅フェア&不動産フェア2008『エコ&ロハス展』内）
　(〒163-0813東京都新宿区西新宿2-4-1）
　■参加費/ 無料　要予約　※先着20名様
　■最寄駅/ JR新宿駅 南口徒歩約７分

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今週は門脇がお送りいたします。

前回私がお伝えしたのは『賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?』と
いうことで、『マーキング』をお伝えいたしました。
いかがでしたでしょう。皆様のお住まいのお宅や、大事な資産の
物件には付いていませんでしたでしょうか。

今回は『賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策?』
ということで、侵入犯罪の実情についてお伝えいたします。

まず、侵入犯罪の全体像として、認知件数等についてですが、
侵入強盗は平成18年1,896件（545件）、平成19年1,700件（439件）
侵入窃盗は平成18年205,463件（123,403件）、平成19年175,728件（106,700件）
住居侵入は平成18年31,030件（19,508件）、平成19年27,383件（17,579件）
※（　）内は対住宅被害
※強盗、窃盗の違いは、強盗は侵入場所にその財物の所有者がいて、
その所有者に暴行・脅迫にて、抵抗を抑圧し財物を奪う犯罪。
窃盗はその所有者の意思に反し財物を奪う犯罪。

近年、侵入犯罪（商店や事務所、金融機関を含む）については
減少傾向にあります。

しかし減ったとはいえ対住居への侵入件数の割合を見ると
侵入強盗は平成18年28.7％、平成19年25.8％
侵入窃盗は平成18年60.1％、平成19年60.7％
住居侵入は平成18年62.9％、平成20年64.2％
となっており侵入強盗以外の割合はわずかながら上昇をしています。

その侵入方法といて一番多いのが（平成19年調べ）
一戸建て住宅（26,366件）、共同住宅4階建て以上（3,989件）
共同住宅3階以下（12,425件）
のガラス破りの防犯についてもお伝えいたします。

住宅の一番もろい場所はどこでしょう。
一番もろく入りやすいのは窓等のガラス部分です。
ガラスは子供が石を投げただけでも割れてしまいます。

ガラス破りの方法として、住宅の窓ガラスの一部を割り、
そこから手を入れて錠を開けて侵入することです。
ガラス破りは、最短で10〜15秒で錠を開けてしまうため、
わずかな時間の外出でも油断できません。

近年はガラスをガスバーナー焼き切り侵入する手口も増えています。
ガラスはもろいものと考えて、ガラスを割られても、侵入されないように
するにはどうすればいいのかを考える必要があります。
官民合同会議で認定された防犯性能の高い建物部品のみ使用が
認められているCPマークを取得した防犯フィルムを貼って安全性を高めるとともに、
防犯対策をしていることがわかる威嚇用シールを貼ることで、侵入者の
牽制にもなります。
他の対策として大きな窓でしたら、防犯ガラスとシャッターの併用。
小さな窓でしたら、防犯ガラスと補助錠の併用。
等を何重にも施しておけば、犯罪者の心理として犯行をあきらめるケースが
多いようです。
（5分以内に侵入できなければ犯行を諦めるというケースが一番多いようです。）

『被害を防ぐには侵入時間をどれだけかけさせるか』ということが
一つのキーワードとなります。

次回も賃貸住宅で起こりうる犯罪その防犯対策をお伝えしていきます。

統計出典：警察庁犯罪情勢

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2．セミナー情報
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【超・住宅フェア＆不動産フェア2008】
　　『創意ある賃貸経営セミナー』
　　　〜キーワードを絞った賃貸経営の解説と創意ある物件紹介〜
　　　１０／１２（日）１４：００〜１５：００
　　
　　　完全予約制！　定員２０名　参加費無料！
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【創意ある実例紹介】
　
　　実例１　風力発電搭載賃貸マンション
　　
　　実例２　太陽光発電搭載賃貸併用アパート
　　　　　　
　　実例３　デザイナーズ賃貸マンション

【賃貸経営】
　　◎オーナー様の悩める疑問を検証
　　◎あなたは家賃保証派？それとも一般管理派？　など

　■開催日時/ 2008年10月12日（日）　14：00〜15：00
　■開催場所/ 新宿NSビル 地下1階 NSイベントホール C会場
　(超･住宅フェア&不動産フェア2008『エコ&ロハス展』内）
　(〒163-0813東京都新宿区西新宿2-4-1）
　■参加費/ 無料　要予約　※先着20名様
　■最寄駅/ JR新宿駅 南口徒歩約７分

　↓↓セミナーについて詳しく知りたい方は
　　http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html
　
　↓↓セミナーの参加お申し込み・お問い合わせはこちら
　　http://hiro-web.co.jp/form3.htm

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☆２年目「あずみ」の成長日記⇒『あずみがゆく！』
http://www.hiro-web.co.jp/column_2/blog.php?uid=12

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◎なぜか成功する賃貸経営の思考法 !!
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　　　　株式会社　ヒロ・コーポレーション
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〒160-0022
東京都新宿区新宿1-34-9
　　　　　　　　　　　　　　TEL： 03-5368-6747
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　　　レポート　佐々木　右文　　　　　　

   2．セミナー情報【第２回　空室対策勉強会】　

　　　　「“泥棒が嫌う”物件のポイント教えます！」
　　　　〜入居者の安全は大家さんが守る！〜
　　　　９／１３（土）１３：００〜（受付開始１２：３０）

　　　　参加費無料！　完全予約制！　定員8名
　　　　⇒http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html

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皆さんこんにちは。今週は佐々木が担当いたします。

今回は『保証会社とは』その２として、保証会社の種類や使い分けについて説明したいと思います。

保証会社の種類を把握した上で、状況によって保証会社を使い分けることをオーナー様個人が自らできたほうがよいのでしょうが、前回に述べましたように、保証会社との代理店契約を締結してはじめて個々の賃貸借契約について保証委託契約が締結できるようになります。オーナー様個人と保証会社とは代理店契約ができないケースがほとんどである為、現状はオーナー様が自ら保証会社を選択するということはできません。管理会社に入居管理を任せている場合、その管理会社が保証会社を選択して代理店契約しているのです。オーナー様ご自身が保証会社を選択できなくても、保証会社の保証内容はしっかりと把握しておいたほうがよいと思います。「保証会社が保証してくれるから大丈夫」の安心感だけでは、万が一延滞事故が発生したときに、トラブルになることもあります。では、保証会社について、どの点を理解しておく必要があるのでしょうか。

まず、保証会社によって保証内容など条件が異なります。ご自分の物件の賃貸借契約で利用している保証会社の内容はどんなものかチェックする内容として、

?     保証の範囲

?     保証の時期

?     事故対応業務の内容

?     保証免責までの期間

以上4項目は確認しておいたほうがよいと思います。?は、家賃滞納の上限月や、家賃以外の保証（退去時の原状回復費や更新料など）の有無などです。家賃滞納の保証上限は6ヶ月から48ヶ月までとさまざまですし、最近では入居者負担分の原状回復費用ついて条件付で保証するところもあります。明渡訴訟になった場合の費用についても確認しておいたほうがよいと思います。?は、家賃滞納が発生したとき、保証会社より賃料が支払われる時期です。家賃滞納が発生したら即保証されるわけではありません、種類によっては、明渡が完了してすべての賃料債務が確定した後支払われるものもあります。?は、保証会社は督促業務だけか、明渡までの業務まで代行するかどうかという点です。督促だけはするが、明け渡し業務をしないとなると、いつまでたっても解決せず、保証の上限月になってしまう場合があります。そういう場合は、早めに明渡交渉をする準備をしておかなくてはなりません。?は、賃料延滞発生から保証会社への事故報告までの期間の制限です。延滞発生から何日以内に報告しなければならないか確認しておかなければ、満額保証してもらえなくなります。

　利用している保証会社の内容を把握し、滞納が発生したとき、どのように保証会社に対応してもらうかなど、管理会社とよく相談しておけば、トラブルは防げると思います。また、管理会社がどの状況に応じて保証会社を使い分けているか知っておくのもよいかもしれませんね。

　今週はここまでとさせていただきます。ありがとうございました。

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2．セミナー情報【空室対策勉強会】
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第２回“空室対策”勉強会　９／１３（土）１３：００〜
　　
　「泥棒が嫌う物件のポイント教えます！」

　　〜入居者の安全は大家さんが守る！〜
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参加費無料！
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「水と安全はタダ」という時代は、もう昔の話！

ひとたび事件や事故が起こり、風評被害が広まり空室が次々に発生

してしまったら・・・結果として、賃料の下落に繋がり、賃貸経営の計画

自体が大きく狂ってしまう危険性があります。

あなたの賃貸アパート・マンションは、侵入窃盗犯から狙われてい

ませんか？！

・どんな方法で侵入してくるの？

・どんな所が狙われるポイントなの？

・どう対策したらいいの？

こんな疑問をお持ちの方は、是非ご参加ください。

セキュリティ対策・防犯設備は、入居者がお部屋を決める際に重要な

ポイントになってきています。

「入居者の安全を守る＝あなたの資産を守る」事に繋がるのです。　

「“泥棒が嫌う”物件のポイント教えます！」

　〜入居者の安全は大家さんが守る！〜

    平成２０年９月１３日（土）
　 会場：ヒロ・コーポレーション本社ビル７F
　
　　１２：３０　受付開始
　　１３：００　
　　　　〜　 　 勉強会
　　１４：００　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　１４：１０
        〜　　  無料個別相談
　　１６：００

　↓↓勉強会について詳しく知りたい方は
　　http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html
　
　 ↓↓勉強会の参加お申し込み・お問い合わせはこちら
　　http://hiro-web.co.jp/form3.htm

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　　　　　　　　　　　　　　TEL： 03-5368-6747
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　　　レポート　秋山　英幸　　　　　　

   2．セミナー情報【第２回　空室対策勉強会】　

　　　　「“泥棒が嫌う”物件のポイント教えます！」
　　　　〜入居者の安全は大家さんが守る！〜
　　　　９／１３（土）１３：００〜（受付開始１２：３０）

　　　　参加費無料！　完全予約制！　定員8名
　　　　⇒http://www.hiro-web.co.jp/feature/backnumber/index.html

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今週は横浜支店の「aki」がエコキュートをテーマにお届けします。

「エコキュート」とは何でしょうか？エコという言葉があるので地球に優しい
システムであることは想像できると思います。

簡単に言うとエコキュートとは「空気の熱を使ってお湯をわかすシステム」のことです。
火を使うことがないので、燃焼式の給湯器よりもCo2の排出量が約半分くらいとされており、
沸き上げも電気代の安い深夜を利用しているので、経済的にもお得と言うわけです。
エコキュートで作られたお湯はお風呂や台所、洗面所といった水を使う場所に
使用することができます。

その仕組みはというと、
大気中には太陽の恵みである「熱」が存在します。
その熱を集めヒートポンプ（熱交換装置）と呼ばれる
機械を通すことで高温熱に換え、タンクに貯めてあるお湯を沸かし、
お風呂のお湯に使ったり、床暖房に利用したりする訳です。

当然、熱を使ってお湯を沸かすので、貯水タンクが必要です。
貯水タンクは家族構成によって使う水の容量が違うので様々な容量の
タンクが用意されています。お湯の使用量の目安は3〜4人家族で350〜400リットル。
この水は非常用水としても使用できるというのも特徴の一つでしょう。

機能も充実してきています。最近のエコキュートは過去一週間分のデータをとって
次の日の使用湯量を予想してくれるものや、旅行時など、長期不在の時は沸き上げを
休止する機能まであります。
メリットとしては
1.光熱費が安い
2.火を使わないので火災の心配がない。
3.環境にやさしい
が挙げられます。
しかし、メリットあればデメリットあり、ということで、
次回は「エコキュートのデメリット」について書いてみたいと思います。

最後までありがとうございました。