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賃貸経営を応援するメールマガジン『HIRO倶楽部通信』

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━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2017/11/22(vol.644) ━━

【INDEX】

1.『賃貸住宅の1階部分を考える~新たな駐車場活用法~
レポート夏

 

2.不動産相続セミナー情報

2017/12/3 『その不動産相続しても大丈夫!?』

 

詳細はこちら>>

お申込み・お問合せ先>>フリーダイヤル:0120-07-6747
またはお申込みフォームからどうぞ

 

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皆様こんにちは。

本日は賃貸住宅1階部分の新たな活用法を夏がお伝えします。

 

1階部分の賃貸住戸は隣地の建物の影になりやすいため、日当たりが

良好でなかったり、外部からの侵入が容易で防犯面の心配もあったり

と、入居者が敬遠しがちで成約率が悪いことが起因して賃料も多くは

望めない等、皆様の中でも賃貸計画において1階部分の何かしらの対

策は必要不可欠であるとお考えの方が多いのではないでしょうか?

 

その対策として、以前から弊社でも外構の計画や1階部分の賃貸住戸

を特別な間取りにしてみたりと下記のメルマガやセミナー等を通して

お伝えしてまいりました。

【参考URL】

https://www.hiro-web.co.jp/magazine/for-rent/7587/
https://www.hiro-web.co.jp/magazine/new_maga/8768/

  

他にも、屋根を活用したソーラーパネルで発電をしている賃貸住宅で

は売電や共用部電気を賄うのではなく、1階部分の賃貸住戸に発電し

た電気を活用し、2階よりも1階に入居者にメリットを感じて頂いた

り、1階部分のみ特別な設備(必須・標準設備ではない)を一つ二つ

設置し、入居希望者を上手に誘導している物件事例も見かけたことが

あります。

 

しかしながら、例えば1階部分の住戸のバルコニーが接道面に向いて

おり、更には接道面に歩行者等の通行が多い等、そもそも賃貸住戸に

は向いていない場合、店舗・事務所等の事業用の用に供したり、車所

有の入居者を取り込むため駐車場にされたりといった答えに辿り着く

のではないでしょうか?

 

ただ、店舗・事務所の場合は1階であることがウリとなるため、住居

と比較しますと賃料も高額になりやすく、高利回りを狙えますが、経

済情勢に左右されやすく空室リスクが非常に高いこと・対策も難しい

ことは皆様ご周知のとおりで、なかなか手が出しづらいことかと思い

ます。

 

では、駐車場の場合はどうでしょうか?

 

前述の通り車所有の入居者を取り込める等入居者の層を厚くすること

が可能ですが、その一方で、住居で計画された場合と比較し、賃料は

高くなりづらいですし、昨今、若い世代では車離れが進んでおり、思

ったよりも駐車場の成約が進まないなか、住居部分が満室になってし

まい、借り手がいないという事態も少なくありません。

 

それでも賃貸住宅が存する街区や住居部分の間取り次第では駐車場の

ご計画が必須になることもしばしばあるでしょう。

その場合、入居者の外部貸しが可能な駐車場仕様であれば、月極募集

を行うことで対策とすることができますが、それでも、月極駐車場の

募集も足が速いとは言えず、空車リスクはあります。

 

コインパーキングやカーシェアリングといった対策も考え得るのです

が、立地が厳しい場合借上げ不可となってしまったり、業者の運営が

円滑に進まない場合、解約に至るケースが多々あります。

借上げでなく初期投資されている場合、それなりの痛手になる可能性

もあります。

 

そこで、更なる対策として『パーキングシェア』という業態が出てきてお

ります。

 

パーキングシェアとは既にご存知である方もご存じでない方もいらっ

しゃるかと思います。最近では大手も参入している業態で、空いてい

る駐車区画をパーキングシェア業者のサイトに掲載していただき、ネ

ットやスマホのアプリ等で検索可能で、かつ予約ができるコインパー

キング(実際はクレジットカードによる決済式)です。

 

私もお客様とお打合せ等の際に、お打合せ場所の周辺にコインパーキ

ングが空いておらず、渋滞等を考慮しせっかく早めに出発をしたにも

関わらず、お約束の時間ギリギリになることも珍しくありません。

(決して遅れませんが…)

そして、その辺りの月極駐車場を眺め、『ここに停められたらいいのに』

と想像したこともあります。(決して停めませんが…)

それが、パーキングシェアという形で実現しました。

 

オーナー様側のメリットとして優れた点は特別な機械も必要とせず初

期投資なく始められ、並行して月極募集もできる点です。

月極契約が成立しましたら、業者の方で募集を止めます。

つまり、月極駐車場の空車期間のみの運用が可能で、その間失われる

収益を多少なり補填できるというものです。

(業者とオーナー様との売上配分は業者によりますので、ここでは触れ

ません)

 

ただ、正直新しい業態ということもあり、残念ながら普及はしきれ

ていません。

駐車場を不特定多数の方に利用されるや不正駐車が起こった際の対

策も未熟で懸念や課題はありますが、今後、どのように対策されて

いくのか次第では賃貸住宅運営上、非常に強い味方になる日が来る

かもしれません。

 

長文になりましたが、最後までお付き合い頂きありがとうございま

した。

 

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2.不動産相続セミナー情報

 

 12月3日() 先着30名様 ※参加無料 要予約
 『その不動産相続しても大丈夫!?』

受付開始12:30~

  

【第一部】13:00~14:00
『今の認識で大丈夫?!相続法の新しい動き』

講師:田中・石原・佐々木法律事務所 弁護士 佐々木 好一 氏

【第二部】14:10~14:50
『相続トラブル多し!借地・底地の整理術』

講師:三井トラスト不動産株式会社 田澤 英大 氏

【無料個別相談会】15:00~
※事前予約により講師のお二人の個別相談も受け付けます。

  

【会場】
TKP横浜駅西口カンファレンスセンター カンファレンスルーム4 MAP
JR線「横浜駅」西口徒歩5分
神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町2-24-1横浜谷川ビルディングANNEX B2F

【講座】
今後、民法の改正により相続に関する制度が大きく変わる可能性があります!
相続関連改正の知識を十分に理解しないとトラブル発生の原因にもなります!
相続トラブルが多い借地・底地についても事例を交えながら整理術を伝授いたします。
不動産関連に強い弁護士と不動産のプロによる2部構成!

セミナー終了後、当社スタッフによる無料個別相談会も実施いたします。
(事前のご予約により講師のお二人の個別相談も受け付けます)
賃貸住宅以外に関する事柄についてもご遠慮なく何なりとお申し付けください。

ご参加をお待ちしております!

 

詳細はこちら>>

お申込み・お問合せ先>>フリーダイヤル:0120-07-6747
またはお申込みフォームからどうぞ

 

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◎『空室対策・入居者募集』に関する類似記事はこちら>>

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