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今回も弊社の賃貸建築コンサルでオーナー様に建築して頂いた成功事例の物件をご紹介させて頂きます。

ご紹介をさせて頂く物件は昨年10月に竣工しました日暮里駅より徒歩6分、単身用1K全9戸、コロナ禍でニーズが増加しました高い遮音性を誇る（株）ヒノキヤレスコ施工のプレキャストコンクリート造3階建て新築賃貸マンションになります。

最寄り駅はJR山手線かつ成田空港へのアクセスが便利な京成線で人気の日暮里駅で賃貸物件を計画・運営するには、絶好の立地と言えます。本来であれば、収益性を高く保てるように戸数が多く確保できる単身タイプの計画で進めたいところです。
しかしながら、昨今の都心部の賃貸市場は非常に不安定で油断は禁物です。特に1R等の単身賃貸物件は飽和状態にあり、賃料の下落または広告料（AD）の持ち出しの必要性が高まる等、非常に深刻な状況です。例えこのような好立地でもです。
とはいえ、実はそう見えるだけで、これらの単身賃貸物件の成約状況の不調の原因を紐解き、真実を把握してしまえば、単身タイプの計画でも成功させることは可能です。

まず、知るべきは、
•どのような単身賃貸物件が余っているのか
•どのような単身賃貸物件が空室長期化しているのか
•どのような単身賃貸物件が大量に広告料が設定されているのか
この3点が重要です。

単純にこの3点に該当する物件を作らなければ良いのだと思いますが、前述の3点に該当してしまっている単身用賃貸物件に共通する特徴は次のとおりです。
①相場を逸脱した賃料設定（利回りから逆算した賃料設定になっている）
②収益性だけを意識（最大戸数確保のため、市場の間取りニーズに合っていない）

①については、当然ながら街区ごとに入居希望者が借りる目安となる賃料の相場というものがありますが、投資目線が強くなりすぎた昨今の賃貸経営は、投じた事業費から利回り約7％程度になるよう相場を見ずに賃料を設定されたと思われる募集物件が多く目につきます。
②について、①で述べた利回りが確保しやすいように、可能な限り多くの戸数を確保した結果、各住戸の専有面積が極めて狭小になりすぎてしまい、入居希望者に嫌がられるニーズの無い間取りになってしまいがちです。さらには、必要な共用部分まで削られてしまい、入居希望者が住みにくい仕様になっている物件が散見されます。

今回はこれらの特徴に該当しないよう、まずは入居希望者のニーズを最優先に絞り込み、次にその中でできる最大戸数を確保する順で計画させて頂き、ウォークインクローゼットやリモートワーク用のデスクスペース等も確保しながら、狭小になりすぎない計画で充分なキャッシュフローを実現することができました。実際に昨今の単身賃貸物件では取得が難しいと言われている礼金2ヶ月の設定で引渡時には申込ベースで満室となった成功事例となりました。

おかげさまで、多くのオーナー様から新たな賃貸計画のご相談を管理会社目線で計画して欲しいとのご依頼を頂いており、多くのノウハウが蓄積されてきました。皆様のお役に立てるよう常に市場の動向に注視しておりますので、機会がございましたら、いつでも弊社へご相談ください。