『固定資産税 更地の定義』＆賃貸経営セミナーのお知らせ
皆様こんにちは。本日は野崎がメルマガを担当します。
先日、アパートをお建替えのオーナー様より、こんな質問がありました。
『古家を壊して更地になると土地の固定資産税が上がるけど、１月１日時点で建築中の建物がどこまで出来上がっていれば、更地評価でなくなるのだろ？』
土地の上に建物が建っている場合、小規模住宅用地の軽減措置を利用して、土地の固定資産税は課税標準の1/6に軽減され、土地の都市計画税は課税標準の1/3に軽減されます。
〇小規模住宅用地の軽減措置とは？
住宅用地で一戸あたり２００平米までの部分を小規模住宅用地と言います。
賃貸の場合は２００平米 × 住戸数面積になりますので、大幅に軽減されます。
※建物を壊して更地にすると土地の固定資産税が６倍になるわけではありません。実際には更地の３?４倍です。
これにより、土地の固定資産税を安く抑える為に古家を壊さず放置する古家問題へと発展しました。
では本題です。
建物を解体すると滅失登記を行います。滅失登記を行った時点で税務署は更地と判断します。
そして建築中の建物が１月１日時点で竣工間際だとしましても、建築中の土地は非住宅用地となり更地評価になります。
ですから建物の引き渡しが終わり、登記がされないと土地の上に建物があると税務署は評価してくれません。
建物完成後の登記は完成日とタイムラグが生じます。年末完成であれば年始に行う登記も遅れてしまうでしょう。
土地の登記簿には『原因及びその日付[登記の日付]』の欄があります。
登記が１月になってしまっても、原因及びその日付が１２月など前年中であれば、１月１日時点で住宅用地となり課税が軽減されます。
しかし！上記までのお話は原則です。
【特例】がありました！！
例えば今年（2017年）に滅失登記をして、来年（2018年）完成する場合下記の要件を満たせば、住宅用地として課税軽減の対象です。
(1)2017年1月1日時点で住宅用地である。
(2)2018年1月1日時点で建物工事に着手している。
(3)以前と同じ敷地で建替える。（同じ地番）
(4)以前と同じ所有者が建替える。
この４つの条件を満たす場合に、『固定資産税の住宅用地等申告書』を確認申請後に申請すれば良いのです。
不安がある方はお近くの都税事務所か市役所へお問い合わせください。
最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。
