学生需要のみに頼った賃貸計画のリスク＆ヒノキヤレスコ現場見学会のお知らせ
皆様、賃貸計画をされる際にはご計画地の市場を見据え、ある程度需要のあるターゲット層を絞り、間取りや設備等のご計画のコンセプトを定められるかと思います。
今回はしっかりとご計画地が存する街区の市場をしっかりと捉えたようなつもり、または捉えたように見えるご計画の落とし穴の一例についてお話させて頂きます。
例えば、ご計画地の近隣に大学がある場合、1R・1K等の単身タイプの間取りでご計画される方が多くみられます。表面上はそれで合っているかのように思われがちです。
「表面上～」や「思われがち」と表現させていただいたのは、大学のキャンパスが近くにあるというだけで、判断することは危険ないくつかの理由があるからです。
大学のキャンパスは比較的郊外や郊外でなくとも最寄り駅が遠く、交通利便が発達しきれていない街区に存していることが多いかと思います。
この場合、学生以外の単身層はお部屋探しにあたり、通勤等の交通利便性を重要視されますので、該当の大学に通学する学生さんの需要しかなさそうに見えます。そして、学生さんが好まれる賃貸計画で完璧に見えていても、大切な点を見落としやすくなります。
どのような点を見落としやすいのか？
他にも重要な点があるかもしれませんが、特に重要な下記の2点が挙げられます。
（1）大学生の入居(申込)のタイミング（大多数が1～3月）
（2）大学生というターゲット層の退去時の特徴
まず（1）については皆様もよくご存じのとおりかと思われます。ほとんどの学生さんは入学前の1～3月頃にお部屋探しをされ、その間にお部屋を抑えるために動かれる方が大多数となります。したがいまして、円滑に学生の入居者さんを入れ替えていくには1～3月に空いている状況を作らなければなりません。
そして、（2）の点についてですが、大学生は大学ごとの制度等で様々な機会で別のキャンパスへ通学変更される可能性があったり、やむを得ない事情等によって退学されたりすることが考えられます。
これらのパターンはあまり多くはないと思われますが、入居されている学生さんは必ずしも1～3月に退去するとは限らないということになり、仮に4月に退去があった場合は翌年の1～3月まで入居者さんが決まらないという可能性が高まります。
そして、もちろん卒業という退去の機会もあり、ほとんどの大学は卒業式が3月中旬から下旬となっており、3月中に退去しそうなイメージなので安全かと思われがちですが、実はこちらも翌年の1～3月まで空室となってしまう確率が上がりやすいのです。
なぜならば、次の入居者さんを迎えるためのお部屋退去後の原状回復工事は1週間から2週間程度かかる可能性が高く、3月中旬～下旬の退去ですと退去されるお部屋の使用状況によっては原状回復工事がそれ以上長引いてしまい、原状回復工事完了日が4月に入ってしまうことも往々にしてあります。
当然学生さんのお部屋探しは終わってしまっております。
したがいまして、翌年の3月に卒業が見込まれている学生さんが入居されているお部屋がある場合は、【いつ頃の退去になりそうか】、【早めに退去が可能か】を事前にヒアリングやご協力を仰ぐことが大切になってきます。
学生さんによっては、早くから通学回数が激減している可能性がありご実家から通学できる等の状況にある方もいらっしゃいますので、ご協力頂けることもあります。
が、学生さんも様々な事情がありますから、ご協力頂けないことも多分にあります。
このように学生さんの需要が絶対的にある場合でも、タイミングを逃してしまうと長期空室が確定的である側面も考慮頂き、駐車場やバイク置場を充実させて車・バイク通勤需要も取り込めるようにしたり、郊外に需要のあるファミリータイプ等の学生さんの需要だけに頼らないご計画もご検討されますとよろしいかと思います。
昨今は都心回帰しているまたは都心への移転計画がある大学も多いので、ご計画地がそのような街区の場合は、もちろん社会人の単身層も取り込める可能性も高いですから、学生さんの需要とうまくバランスをとりご計画ができるかと思いますので、今回のお話の限りではありません。
このほかにも一見して市場に合致した賃貸計画にみえて、市場に合致はしているが見えないリスクを孕んでいるケースがあります。
弊社では見えないリスクから多くのオーナー様をお守りするため、「この賃貸計画で本当にいいの？」といった場合のコンサル業務を実施しており、ご計画のお手伝いをさせて頂いております。
常に見えないリスクがあるかもしれないとお考えいただき、賃貸のご計画の際は是非弊社へご相談ください。
アンサー事業部 夏 啓安
『ヒノキヤレスコ現場見学会のお知らせ』
大手ハウスメーカーの株式会社ヒノキヤレスコが現場見学会を開催致します！
【日時・場所】
6/17(金)・6/18(土) 墨田区立川にて、完成現場見学会
同社では、WPC(ウォール・プレキャスト・コンクリート) 工法を採用しており、主要部材であるPCパネルを工場生産しておりますので、現場打ちのコンクリートとは比べ物にならないほど、品質が安定しており、強固な建築を実現します！
このPCパネルを使用した賃貸マンションでは、リモートワークを行っていても隣家の音が全く聞こえないほどの遮音性を持っています。
弊社でも同社の建物を複数棟管理させていただいておりますが、遮音性が優れている為、入居率も非常に高い優良な物件となっております。
その他にも、地震・台風・火事などの自然災害にも大変強く、断熱性にも優れております。そんな多くの特徴を持つ、PCパネルを現地で目にすることが出来ます！
そして、あまり見ることのできない建築途中の現場、完成現場を見ることが出来ますのでご興味のある方は、是非、私までご連絡下さい！お問い合わせお待ちしております。
[6/17(金)・6/18(土) 墨田区立川 完成現場見学会]
※感染拡大防止に細心の注意を払って実施されますが実施日の変更・中止の場合がございますのでご来場の際は予めご予約をお願い申し上げます。
■お問い合わせ先
株式会社ヒロ・コーポレーション 城東支店
TEL：070-1498-2718
MAIL：s-ohno@hiro-web.co.jp
担当 大野 駿太
