賃貸経営メールマガジン

自宅や賃貸物件のご計画時や土地を購入する際に良く目にする『建ぺい率・容積率』について詳しく理解されておりますでしょうか？

 

どんなに立地が良く希望にマッチした土地であっても、この建ぺい率・容積率の規制によっては想定している規模の建物を建てられない可能性があります。しかし規制だけではなく、立地や建物によっては条例で決められている数値よりも緩和してくれる場合もありますので、どのような場合であれば緩和してくれるのか、そもそも建ぺい率・容積率はどんな規制なのか詳しく解説していきます。

 

●　建ぺい率

土地に対してどのくらいの規模の建物を建築出来るか、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100で求めることが出来ます。

例えば図面上に建築面積の合計が58㎡・敷地面積100㎡と記載のある場合は、

建築面積58㎡÷敷地面積100㎡×100で建ぺい率58％と求めることが出来ます。

土地の建ぺい率が60％と定められている場合の建ぺい率58％というと、建ぺい率を無駄にすることなくほぼ目一杯利用した建物が建っているということが分かります。

そもそも建ぺい率を定める目的は、敷地内にある一定の空地を確保し、隣家との距離を確保することで、日当たりや風通しを良くする、及び火災が起きた際の隣家との延焼防止を図ることと定められています。

 

先程、建ぺい率が60％と定められている土地の例を挙げてお話しましたが、建ぺい率はあらかじめ用途地域毎に定められています。（※用途地域とは行政によって土地の利用目的が定められている地域のこと）

例えば、第一種低層住居専用地域の場合は30％～60％と少し厳しめですが、商業地域の場合は80％と住居系の地域と比較すると緩く定められています。この数値を見ると住居系の地域では、規制が厳しく思うような建物が建てられないと感じますが、ある一定の基準を満たすと建ぺい率を上乗せ出来る緩和措置が設けられています。

 

～建ぺい率の緩和措置～

・防火地域、準防火地域で耐火建築物を建てる場合

用途地域の中に「防火地域」「準防火地域」と定められているエリアがあります。この防火地域・準防火地域内では、建物の階数や延床面積に応じて建物を耐火建築物や準耐火建築物にしなければいけないと建築基準法で定められています。延焼防止性能が高い耐火建築物への建て替え促進のために、防火地域・準防火地域内では建ぺい率が10％緩和となります。

 

※建ぺい率が80％とあらかじめ定められている地域では上記の緩和装置は適用されません。

 

更には、特定行政庁が指定した角地に該当する場合は建ぺい率が10％緩和されるという角地緩和という法令もあります。

防火地域内にある特定行政庁の指定のある角地で耐火建築物を建築する場合は、建ぺい率が+20％緩和することも出来ます。

 

●　容積率

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指し、建物の規模・大きさを制限するためのルールを意味します。土地に建てられる延床面積の上限を示すものとも言えます。

容積率(%)＝延床面積÷敷地面積×100で求めることが出来ます。

図面上に延床面積250㎡・敷地面積100㎡・指定容積率300％と記載がある場合、

延床面積250㎡÷敷地面積100㎡×100で容積率250％と求めることができ、現状のプランでは容積率にまだ余裕があることが分かります。

指定容積率300％に対してまだ250％しか容積率を消化しておりませんので、残り50㎡分の床面積を広く確保してプランニングが出来ます。

※指定容積率300％の場合、最大で延床面積300㎡（敷地面積100㎡×300％）の建物を建てられます。

容積率も用途地域によって定められていますが、建ぺい率と同様に緩和措置が設けられていますので、その一部をご紹介します。

 

～容積率の緩和措置～

・昇降機（エレベーター）の昇降路、共同住宅・老人ホーム等の共用廊下、階段、機械室等の設置がある場合

• 政令で定める昇降機の昇降路の部分
• 共同住宅・老人ホーム等の共用の廊下・階段の用に供する部分
• 住宅・老人ホーム等に設ける機械室

 

上記に該当する設備や共用の廊下・階段は、容積率を算出する際の延床面積から除いて計算して良いという緩和措置が設けられています。

 

～宅配ボックスの設置部分～

宅配ボックスが設置されている建物の用途や設置場所に関わらず、容積率の規制対象外となります。ですが、設置面積の全てが規制対象外になるのでなく、各階の床面積の合計の100分の1が限度と決められています。例えば、延床面積の合計が500㎡の共同住宅に宅配ボックスを設置する場合は、100分の1の5㎡を延床面積から引くことが出来ます。

 

●　まとめ

建ぺい率や容積率の計算は、基本的には建築会社が計算した上で間取りやプランの提案をして下さいますので問題ありませんが、定められている数値を守らずに建築してしまった場合は違法建築物となってしまいます。違法建築物に該当してしまった場合は、売却時に買い手が付きにくくなったり、住宅ローンを組むことが出来ないことがありますので注意が必要です。

建ぺい率・容積率の計算方法が分かれば、土地を購入する際にある程度、建築を出来るボリューム感が分かりますので非常に便利です。

もし購入を検討している土地がどの用途地域に該当し、どのくらいの数値が定められているか気になる方はお気軽にお問い合わせ下さい。

 

城東支店　開発営業部

大野　駿太

 

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