工事費用の適正価格とはー原状回復費用の高騰と向き合うためにー
昨今の原状回復費用の高騰は、アパート経営において「収益を圧迫する大きなリスク要因」となりつつありますが、オーナー様にとって重要なのは、単なるコスト削減ではなく“収益とのバランス”を取ることかと思われます。
1. オーナー様にとっての「適正価格」とは？
オーナー様目線での適正価格は、次の3点で判断します。
（1）空室期間とのバランス
工事費が安く抑えられても次の入居が決まらなければ本末転倒です。
1か月空室が延びれば、家賃分の機会損失が発生します。
（2）物件価値の維持・向上
原状回復は単なる“修繕”ではなく、次の入居者様への商品づくりです。
•最低限の補修で済ませるか
•アクセントクロスなどで差別化するか
•設備を部分更新して競争力を上げるか
地域の賃料相場と照らし合わせて判断します。
（3） 負担区分の適正化
本来入居者負担にできる部分までオーナー様が負担していないか確認が必要です。
賃貸住宅の場合、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が判断基準になります。
•経年劣化 → オーナー負担
•故意・過失 → 入居者負担
この線引きを曖昧にしないことが重要です。こちらについては適切な内容確認と交渉により、不要なトラブルを避け安定した賃貸経営を支えます。
2. 原状回復費高騰への具体的対策
（1）工事単価の“見える化”
㎡単価・設備交換単価などを把握し、自分の物件の相場感を持っていただくことが重要になります。
（2）協力業者の固定化
毎回相見積りも大切ですが、信頼できる業者と継続取引することで
•緊急対応が早い
•不要工事の提案が減る
•単価交渉がしやすい
というメリットがあります。この点、弊社手配の場合は我々ルームメンテナンス課員が工事内容を精査し工事業者と折衝いたします。
（3）賃貸経営として考える視点
原状回復費は「経費」ですが、見方を変えれば投資でもあります。
✔ 5万円安くして空室が1か月延びる
✔ 10万円多くかけて即入居が決まる
どちらが収益に貢献するか。
オーナー様にとっての適正価格とは、「支出額」ではなく「最終的な利益」で判断いただければと思います。
まとめ
アパート経営における原状回復の適正価格とは、
✔ 妥当な工事内容
✔ 適切な負担区分
✔ 空室期間とのバランス
✔ 将来の家賃収入への影響
これらを総合的に見た“経営判断”です。
価格高騰の時代だからこそ、「安くする」ではなく、「利益を最大化するためにどう使うか」
この視点が、オーナー様にも求められています。
そのために我々ヒロ・コーポレーション社員がオーナー様の賃貸経営の一助となるよう
より良いご提案を目指し善処してまいります。
賃貸管理部 ルームメンテナンス課
森田 涼介
