家賃と賃貸計画
皆様が賃貸計画をする上で重視する点はどこでしょうか。
間取り、設備、構造、、、など様々かと思いますが、中でも収支計算や利回りを最重視される方がほとんどかと思います。
サブリース契約であれば、借上げ賃料が高ければ高いほど利回りは高くなりますが、
果たしてその借上げ賃料は安定して入ってくるのか。
もちろん築年数が経過していくにつれてどうしても建物の「価値」は下がってきてしまう為、
新築時から家賃が下がらないことはありません。
新築計画時に家賃査定をし、賃貸管理をすることだけではなく、家賃の下落をいかにうまく抑えていくかのご提案をすることも管理会社の役割の一つではありますが、最近は新築時の査定家賃が相場より遥かに高い賃貸計画が散見されます。
少し話しが逸れますが、アットホームが2024年6月の「賃貸マンション・アパート」の募集家賃動向を発表していました。
私の中心営業エリアの神奈川県を見ますと、
『マンション』の平均家賃が
30㎡以下 68,939円 前年同月比＋2.3％
30～50㎡ 98,613円 前年同月比＋3.4％
50～70㎡ 130,587円 前年同月比＋9.4%
『アパート』
30㎡以下 55,663円 前年同月比＋0.9％
30～50㎡ 78,173円 前年同月比＋2.8％
50～70㎡ 96,738円 前年同月比＋4.2%
この1年でマンション・アパートの募集家賃が上がっており、マンションの50～70㎡
のファミリータイプにおいては、10％近くも上昇していました。
このデータを見ると確かに家賃が上がっていますので、良いことなのではないかといった印象をお持ちになるかと思いますが、見逃してはいけない点が『募集』家賃動向であることです。
確かにエリアによっては家賃相場が上がっていることやファミリータイプの需要が高まっていることも感じますが、限度があることも同時に感じています。
冒頭で新築計画時に家賃査定をすることが管理会社の仕事の一つと申し上げましたが、
私が家賃査定のご依頼をいただき、近隣の募集事例を調べていると目を疑うような高額な家賃で募集がされている物件が最近本当に増えてきた印象があります。
新築の募集開始時点から1年近く入居者が決まらず、最終的に成約した賃料を見ると当初から8万円近く家賃を下げていた物件もありましたので、驚きと同時に同じ管理会社として憤りも感じています。
あまり悪く言いたくはありませんが、
「管理の契約を取る為に査定家賃を高くする」
こういったサブリース事業者が存在していることも事実です。
また、
「建物の請負契約を取る為に家賃査定を高くさせている」
このような建築会社がいることも事実です。
このような手口に乗ってしまう、言い換えると「騙されてしまう」と当初の収支計画が大きく狂ってきてしまい、安心できる賃貸経営は難しくなってきてしまいます。
弊社では適正な家賃査定はもちろんですが、そのご計画に問題が無いのか等のアドバイスもさせていただいております。
現在お困りごとを抱えている中古物件であっても、良い方向に進んでいけるご提案もしておりますので、何か賃貸経営においてご不安がございましたらお気軽にご相談ください。
神奈川支店 開発営業部
土屋一夢
