賃貸経営メールマガジン

民法改正による一部滅失等による賃料の減額について&9/22(日)スペシャル講演会開催のお知らせ

法律・条例・制度
2019/9/19

来年4月に施行される予定の民法改正の中で、賃貸オーナーの皆様や弊社含む管理会社が留意しなければならない改正内容があることはご存知かと思います。
大きく4つのポイントであることは、以前からの弊社メルマガでもお伝えさせて頂いておりますが、非常に重要なことですので、おさらいして参りたいと思います。

 

大きな4つのポイントとは下記のとおりです。

■敷金の返還義務の明文化
■個人の連帯保証人の保護
■賃借人による修繕権
■一部滅失による賃料の減額

 

特にこの中の実務において、解釈に悩ましいものが最後にあげさせて頂いた【一部滅失による賃料の減額】になります。

 

改正法611条の【賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等】によりますと、

 

1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

既に国土交通省のサイトでも使用を推奨する「賃貸住宅標準契約書」約款の第12条にもこうあります。

(一部滅失等による賃料の減額等)
第12条 本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが乙の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用できなくなった部分の割合に応じて、減額されるものとする。この場合において、甲及び乙は、減額の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする。
2 本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分のみでは乙が賃借をした目的を達することができないときは、乙は、本契約を解除することができる。
※「賃貸住宅標準契約書」の使用は法令で義務付けられているものではなく、あくまでも使用を推奨されている雛型。

 

赤文字部分の「その他の事由」というところが、拡大解釈されやすそうで非常に悩ましく思います。
どのような場合、賃料の減額の協議・請求されるのか不安にかられる賃貸オーナー様が多くおられることでしょう。

 

国土交通省が実施しました「重層的住宅セーフティネット構築支援事業」として、賃貸借トラブルに係る相談対応研究会が作成しました改正法611条の参考となる資料が国土交通省のサイトにありましたので、下記に資料URLを貼付させて頂き、ご紹介させて頂きます。

 

【民間賃貸住宅に関する相談対応事例集】
URL:https://www.mlit.go.jp/common/001230068.pdf

 

こちらには皆様が気になると思われるケースの事例や判例が掲載されておりますので、是非とも一度ご確認ください。

 

この【民間賃貸住宅に関する相談対応事例集】を参考に考察しますと、

 

・照明器具の故障等設備の利用に不便があった場合は原則として賃料減額の対象とはならない
・老朽している古い建物で元々賃料が安い設定である場合、賃料減額をすると貸主負担が過大であることを考慮
・一部使用不能が発生した場合に、直ちに通常の居住ができないと判断されるわけではない
・代替手段の提供等により、一部使用不能により不便は生じているものの、通常の居住ができない状態とまでは判断されない場合がある

等とも記載があります。

 

何かが使用できなくなっただけで使用不能と判断されるわけではなく、様々な事情が勘案されると取れます。(そうでなくては困るのですが…)
ただ、現在までの判例だけでは判断できないケースが続々と起こることが推測されますので、はっきり明確な基準を設けて頂きたいものです。
また、賃借人に不利益となる特約は無効と扱われる中で、賃貸借契約の特約や修繕規定で各不動産業者で独自の基準を設けて、どこまでが有効で無効になるのかも非常に気になります。

 

民法改正施行が近づくにつれ、対応方法の検討材料となるものがもう少しは増えてくるかと思いますので、この件については特に注視して参りたいと思います。
また、参考となる資料等が公表され次第、都度ご紹介して参りたいと思います。

 

最後までお付き合いいただきありがとうございました。

神奈川支店 アンサー事業部 夏 啓安

 


 

お客様感謝企画お客様感謝企画
『スペシャル講演会&賃貸経営セミナー 開催のお知らせ
 
※当セミナーは予約制になっておりますので、お早めのご予約をお願い致します。
(残席わずか)
 
9月22日(日)  [受付開始]13:00 [セミナー開始]13:30

■第一部 13:30~15:00
講師:医学修士/プロゴルファー 横田 真一 氏

~スペシャル講演会~
『プロゴルファーが自律神経のコントロールを研究したら、
体を最高な状態に保つ『心』と『体』の健康法がわかった!』
 
■第二部 15:10~16:00
講師:株式会社ヒロ・コーポレーション 野崎 正裕

『ヒロ・コーポレーションがオーナー様の賃貸経営成功に貢献できること!』
 
■第三部 16:10~
無料個別相談
 
【会場】ヒロ四谷ビル9
東京都新宿区四谷1-8  https://goo.gl/maps/JLRq1NQQJYzKnFtm9
JR中央線・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線
『四ツ谷』駅より徒歩2分

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2019年9月22日(日)『感謝企画スペシャル講演会』

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フリーダイヤル:0120-07-6747
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