テナント物件の今後&個別相談会開催のご案内
新型コロナウィルスの影響により、最も影響を受けている業種の一つが飲食業になります。
テナント物件をお持ちのオーナー様の中には借主より家賃減額や猶予、若しくは退去が発生してしまいお困りの方や不安を抱えている方が多くいらっしゃるかと思います。
居住用賃貸物件に比べ、景気に左右されやすい事業系賃貸物件の市場は今後どうなっていくのでしょうか。昨今の新型コロナウィルスによるテナント市場を取り巻く環境の変化と借主側の意識の変化を踏まえて考察していきます。
まず、下のグラフで東京のエリア別の事業系賃貸物件の空室率の推移を見ていきます。
募集免責率とは、調査対象である全事業系賃貸物件の内、現在空室の部屋と退去前で募集中の部屋面積を足した面積の割合になります。
都心5区とは、中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区を指します。
引用：ザイマックス不動産総合研究所
このグラフを見ると、2020年第3期時点で23区全域では昨年同期比では1.68%上昇しております。まだ、周辺18区に比べて都心5区の空室率が低い結果となっているものの、年々その差が埋まりつつあります。コロナウィルスが本格的に猛威を振るいだした2020年第2期の数字を見ても分かるように、コロナウィルスが急激にその傾向を加速化させたように感じます。
考え得る空室率が上昇した要因としては、新型コロナウイルスの影響を受けて、経営が困難となった店舗や事務所の解約が増えたことや、採用計画を検討し直したことやテレワーク制度が浸透したことにより、オフィス面積を見直す動きが増え、市場の空室が消化されなかったことが挙げられます。
次に事業系賃貸物件のオーナー様が実際に新型コロナウィルスによってどのような影響を受けたのか下のグラフで見ていきます。
引用：ザイマックス不動産総合研究所
こちらのグラフにより、オフィス・店舗テナント双方で賃料の減額を求められるケースが多く発生しおり、特に店舗での割合が高いことが分かります。
やはり、新型コロナウィルスの影響を直接受けている店舗テナント（飲食業等）の方が、オフィステナント（事務所等）よりも経営が厳しいことが伺えます。
一方で退去の申し入れのグラフを見てみますとオフィス・店舗テナント双方で25％程度となっており、一定数発生してしまっているのが現状のようです。
弊社の事業系管理物件内でも、家賃減額や猶予を求められ、期間を定めて減額や免除というかたちで対応するケースが発生しております。
同アンケートの調査では、借主より賃料減額や猶予を求められた際の対応として、
「店舗からの申し入れを断ったとしても次のテナントが決まりづらい状況なので、承諾せざるを得ない」「期間を定めて減額した」等の声が多くあったようです。
このように空室率が増加傾向にあり、家賃減額や退去が発生している中、テナント市場はますます厳しくなっていくのでしょうか。借主側の目線で今後のテナント市場について見ていきます。
下のグラフは商業事業者に対して店舗戦略に関する方針がコロナ前と比較してどのように変化したのか調査した結果になります。
（調査対象は小売業・飲食業・娯楽業・サービス業のうち、多店舗を運営・統括する年商30億円以上の商業事業者）
引用：ザイマックス不動産総合研究所
「積極的に出店」と答えた業者は減ったものの、「優良物件に絞って出店」と回答した業者はコロナ前とほとんど変わらずに50%となりました。
アンケートには「他社の退店により、今後、市場に多くの物件が出てくる。優良物件は積極的に取りに行く」とのコロナ禍においても、優良物件への出店意欲が旺盛であることが伺える声が多くあったようです。
こちらのアンケート対象は比較的規模の大きな商業事業者のみが対象であるため、中小企業や個人事業主は「原則として出店しない」が大半となることが予想されます。
今後もしばらくは、テナントオーナー様にとっては逆風が続くことが考えられますが、規模の大きな商業事業者の中にはこの機会をチャンスと捉え出店意欲を伺わせる業者も一定数いるため、必ずしも逆風ばかりではないかと思われます。
ただ、「優良物件に絞って」となりますので、これからテナント物件の経営をお考えの方は今まで以上に、その立地でテナント需要があるのか、どのような業種の需要があるのかを調査したうえで、外観や設備（空調、水回り）等で物件価値を高めることが必要になってきます。
テナント物件を経営中の方は、現在入っているテナントが退去してしまうと、次のテナントが入るまで今まで以上に期間を有してしまう可能性がありますので、家賃減額や猶予を求められた際は、必要であれば期間を定めて減額や猶予をする等のように柔軟に対応することが求められます。
弊社では、ご計画地での市場調査から、家賃減額や猶予を求められた際の対応までオーナー様と寄り添ってお手伝いさせて頂きますので、お気軽にご相談ください。
アンサー事業部 谷 佳剛
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