1棟アパートの『収益物件』購入時に注意すべきこと
皆様は、1棟アパートの『収益物件』購入時にどのような事を注視し、購入をご検討されておりますでしょうか。
利回り、各エリアによる賃貸需要、家賃設定など、注視すべき項目は多数あります。
注視すべき項目のどれか1項目でも見逃してしまいますと、大きな損失に繋がりかねません。
今後、1棟アパートの『収益物件』の購入をお考えになっている方や購入したが客付けにお困りの方は、ぜひ一読いただければ幸いです。
管理会社目線で1棟アパートの『収益物件』購入時に注意するべきことを代表的な項目を取り上げて説明をさせていただきます。
1.利回り
賃貸経営における収益の大きな柱は、入居者様からの家賃収入となります。
入居者様から安定的な家賃収入を得るには、所有物件の適切な管理が求められます。
外観のメンテナンス費用や共用部・専有部の設備維持費等のコストを考えなければなりません。
他にも、管理を委託する管理会社への管理手数料、共用部水道料金、共用部電気料金、インターネット月額料金、修繕積立金や固定資産税等がかかります。
そのような実際にかかるコストを考え、家賃収入から差し引いたものが手元に残る収益となります。
そのため、表面満室想定利回りだけで購入をご検討するのではなく、購入時の不動産仲介手数料等の費用を含めた実際にかかるコストまで考え、実質満室想定利回りで購入をご検討する必要があります。
また、不動産販売図面に見られる『利回り～％以上』の様な文言については、大いに注意する必要があります。
なぜなら、建築費や土地代のコストから逆算を行い、賃料を算出しているケースが見受けられるためです。
実際に、逆算された賃料がそのエリアの相場賃料より大幅に高かった場合、空室が続くことによって賃料を下げる必要が出てきてしまいます。
その後、想定していた収支計画と大幅に異なり、賃貸経営に大きな支障を来す事となります。
そのため、先ずは必ず管理会社へ市場調査及び家賃査定をご依頼する事が重要です。
2.各エリアによる賃貸需要
前項の最後に、『必ず管理会社へ市場調査及び家賃査定のご依頼する事が重要』と述べさせていただきましたが、そのエリアは単身タイプに需要があるのか、DINKS等の間取りタイプに需要があるのか、またはファミリータイプに需要があるのか、市場調査を基に明確化する必要があります。
昨今では単身タイプが供給過多と言われておりますが、その様な賃貸市場及びエリアで単身タイプをお考えの場合には、必ず競合物件が多くなります。
競合物件が多くなることによって、家賃・設備・仕様を差別化する必要があります。
競合物件と差別化を図ることにより、他の物件と比較した際、相違点が存在するだけでも成約率が変わってきます。
また駅の北口側に物件所在地があるのか、南口側に所在地があるのかによっても賃貸需要は変わってきます。駅周辺環境で南口側より北口側に飲食店舗などのお店が多数ある場合は、北口側のエリアの方が賃貸需要は高い傾向にあります。
その様な各々の市場を把握することによって、そのエリアがどの様な間取りに適していて、最もどの間取りに需要があるのか、この様な賃貸市場の調査も管理会社へご相談いただく事は必須であると考えられます。
3.家賃設定を行う材料
これまでの事を踏まえた上で、実際に募集を行う際の家賃設定について説明をさせていただきます。
家賃設定を行う際には、必ずお部屋探しを行なっている方々の動向を随時確認する事が重要です。
近年では物価高が顕著に見られ、それに伴いお部屋探しを行なっている方々の考えが徐々に変化しております。
ターミナル駅の様な利便性抜群となるエリアに居住地を置く事よりも、比較的家賃に落ち着きが見られ、ターミナル駅までアクセスが悪くないエリアへ居住地を置く方々が増加しております。
基本的に人口密度が高いエリアは、家賃が高くなる傾向にあります。
そのため、ターミナル駅までアクセスが悪くないエリアについても、徐々に家賃相場が上昇している事が伺えます。
また、所有物件周辺の競合物件の敷金・礼金などの条件も随時確認する事が重要です。
先程も申し上げましたが、コストパフォーマンスを重視したお部屋探しの考え方が定着しつつある現状、初期費用などの条件も注視しなければなりません。
家賃自体は適正でありながら、なかなか成約率が上がらなく客付けに困っている場合、初期費用を変更し様子を見るという事も重要です。
そうする事により、物件自体の反響やお問い合わせの数も変わってくる可能性があります。
まとめ
『収益物件』購入時には、必ず各エリアの需要のある間取り・適正な家賃設定を見極める事が重要です。
その上で適正な実質満室想定利回りの基、購入をご検討する事が
また、購入前は過去の修繕履歴や入居中である場合は各入居者の滞納履歴なども確認する必要があります。
弊社では、市場調査及び家賃査定はもちろん、当社取引先の収益物件販売業者のご紹介も行っております。
ぜひお気軽にお声掛けください。
その他、新築計画・建て替え・賃貸管理に関するお悩みの際は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
営業統括本部 開発営業部
青木 智暉
