ランドセット事業が急速拡大
不動産業界でここ数年、存在感を高めているのがハウスメーカーによる「ランドセット事業」です。
「ランドセット」とはハウスメーカーが土地探しから建物建築までを一体で行い、「土地＋建物」をセットで提供する販売手法を指します。
近年ではこれにハウスメーカーのグループ会社である管理会社のサブリースをつけて販売することが主流となっています。
従来は「不動産会社で土地を買い、別途ハウスメーカーで家を建てる」という流れが一般的でした。
しかし近年は、住宅取得のハードル上昇や土地供給の変化、顧客のタイムパフォーマンス志向を背景に、土地と建築をまとめて進めるモデルが拡大しています。
ランドセット事業自体は随分と前から行われていましたが、とある大手ハウスメーカーは先日、ランドセット事業を本格化していく方針を発表するなど、ここ数年で多くの建築会社が力を入れてきている事業になります。
ランドセット事業が広がっている背景には大きく3つあります。
1つ目は、都市部を中心とした土地情報の希少化です。
人気エリアでは市場公開前に取引が進むケースが多く、建築会社が独自ルートで土地を確保し、建築とセットで販売する流れが強まっています。
2つ目は、建築費・人件費の上昇です。
総予算を早い段階で提示できるランドセット型は、購入検討者に安心感を与えやすくなっています。
3つ目は、顧客側の負担軽減ニーズです。
土地探し、住宅会社比較、資金計画、設計打合せを個別に進めるより、一社窓口で進めたいという需要が高まっています。
購入する側のオーナー様からすると、資金計画が立てやすいこと・時間を奪われないことが最大のメリットであり魅力であるかと思います。
土地情報から探すとなると相当な時間を要する可能性が大きいですし、上物が残っている土地ですともちろん解体することになりますが、解体後に杭が残っていたことが判明したなど新築を着工するにあたり様々なトラブルが発生することがあります。
土地が見つかったとしてもこのようなトラブルがあると、工期が大幅に遅れてしまうこともありますし、建築費用も請負契約時より上がってしまうこともあります。
その点ランドセット物件は既に完成しており、利回りやおおよその事業の総額がわかるので買う買わないの判断に時間がかかりませんし、事業計画や融資計画が立てやすいです。
しかしながらランドセット物件の「利回り」については注意が必要です。
売る側からすると少しでも利回りが良い方が売りやすいので、賃料を高く設定する傾向にあります。
相場より遥かに高い家賃設定の物件をよく見かけますが、完成してから何か月も空室状態になっているのにもかかわらず、家賃を下げずに販売を続けています。
家賃を下げてしまうと当然利回りは悪くなるので、どれだけ入居者が決まらなくても売れる前に家賃を下げることはしません。
販売後に募集家賃を下げるかはわかりませんが、仮に下げずに借上げ賃料がきちんと支払われていても、新築当初からこの状態ですと将来的なリスクが大きいと感じてしまいます。
ランドセット物件については、表面上の金額はわかりやすいですが、それにプラスして中身である家賃がどうなのかを見たうえで購入の判断をすることが重要です。
弊社ではそういった物件の家賃査定はもちろん、買うべきか買わないべきかのご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
神奈川支店 開発営業部
土屋 一夢
