賃貸経営メールマガジン

アパートやマンションを経営する上で、切っても切り離せないのが「建物のメンテナンス費用」です。

エアコンの交換や給湯器の計画的な更新など、目に見える設備の予算は組んでいても、つい後回しになりがちなのが「目に見えない場所」のメンテンス。

そう、「排水管の高圧洗浄」です。

 

オーナー様からよく

「今は特にどこも詰まっていないし、問題が起きた部屋だけその都度直せば安上がりじゃない？」

というご相談をいただくことがあります。

しかし、管理の現場を数多く見てきた立場として、あえて申し上げます。

「詰まってから直せばいい」という後手の対応は、実は最もトータルコスト（費用と労力）が高くつく、一番損をする方法です。

今回は、排水管洗浄を「個別対応」にするか「定期一括洗浄」にするかで、どれほどコストとリスクに差が出るのか、現場のリアルな数字を交えて解説します。

 

1.「個別対応」が結果的に高くつく理由：一件ずつ対応するコスト

排水管の詰まりトラブルは、入居者様の使用頻度や使用方法に依存してしまう部分があり全戸一斉にトラブルが起こることはまれで、個別にトラブルが起こります。

もし、個別に詰まりが発生して業者を緊急手配した場合、コストは以下のように跳ね上がります。

作業費 約20,000円〜50,000円

作業内容や箇所にもよりますが「1部屋あたり約5万円」です。

これが2室、3室とバラバラの時期に発生するだけで、あっという間に10万円〜15万円の出費になります。

一方で、棟全体をまとめて「定期一括洗浄」で行う場合、業者は1日で効率よく全室を回ることができるため、1戸あたりの単価を劇的に抑えることが可能です。

例えば30戸1棟だった場合、個別に行うと60万～300万円かかりますが、全戸排水管高圧洗浄を実施すると20万～30万円程度に行うことができる可能性があります。

「詰まったら直す」を繰り返すのは、毎回割高なコンビニで買い物をし続けるようなもので、長期的に見ると確実にお財布を圧迫しているのが現状です。

 

2.築30年のタイムリミット：「いつでも高圧洗浄できる」という誤解

そして、ここからが今回の本題であり、多くのオーナー様が知らない「意外な真実」です。

実は、排水管の高圧洗浄は「いつまでも、どんな物件でもできるわけではない」のです。

目安となるのは「築年数30年」の壁です。

 

長年、高圧洗浄をせずに放置された古い物件の排水管（特に昔主流だった鋳鉄管や亜鉛メッキ鋼管など）は、内部が錆び、スカスカに脆くなっています。

このような状態で数十年分の頑固な詰まりが発生した際、いざ高圧洗浄をしようとすると、プロの洗浄業者は「作業を拒否（お断り）」することがあります。

なぜなら、劣化した配管に高圧の水を噴射すると、水圧に耐え切れず排水管そのものが破裂し、壁の中や床下で大洪水を起こすリスクがあるからです。

 

また塩ビ管であっても過去に実施したこともない場合は損傷リスクから懸念される場面が築年数毎に増えていきます。

こうなると、もう高圧洗浄という「数十万円のメンテナンス」では解決できません。

壁や床を壊して排水管をすべて丸ごと交換する「数百万〜一千万円規模の大規模な配管引き直し工事」しか選択肢がなくなってしまいます。

「詰まったらその時考えよう」と先送りにしていると、ある日突然、修繕不可能な「手遅れ」の状態を迎えてしまうのです。

定期的に排水管高圧洗浄を実施することで30年を超えたとしても定期的にやっている安心感から継続して排水管高圧洗浄を実施いただける可能性に繋がります。

 

結論：排水管洗浄は「修繕費」ではなく、経営を守る「防衛費」

 

排水管の洗浄は、人間でいう「血管のメンテナンス（動脈硬化の予防）」と全く同じです。

詰まって脳梗塞を起こしてから大手術（緊急個別対応）をするよりも、日頃の生活習慣や定期健診（定期一括洗浄）で予防する方が、遥かに安くて安全なのは言うまでもありません。

一般的に、排水管洗浄の適切な周期は物件の規模によって異なります。

賃貸物件の排水管洗浄の適切な周期から見ても、以下の頻度が「最もトラブルが起きず、コストパフォーマンスが良い基準」です。

 

・50〜60戸の大型物件： 排水量が多いため「毎年」

・30〜40戸の中型物件： 汚れが固まる前の「2〜3年に一度」

・10〜20戸のアパート： コストとのバランスを考えた「5年前後に一度」

 

特に近年は在宅ワークや自炊の定着により、排水管への負荷は以前よりも早まっています。

「うちの物件、最後に高圧洗浄をしたのはいつだろう…？」

そう思われたオーナー様は、ぜひ一度お気軽にヒロ・コーポレーションにご相談ください。

まずは現在の状況を確認し、適切な排水管高圧洗浄をご提案させていただきます。

 

大切な資産の価値と、安定した家賃収入を守るために、先回りの「予防経営」を始めてみませんか？

皆様からのご連絡を、心よりお待ちしております。

 

神奈川支店　賃貸管理部

西尾　和人

 

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