正しい『募集条件設定』方法とは？＆オーナー様向け！賃貸経営セミナーのご案内
皆様は、募集条件の設定を行う際にどのような根拠で条件設定を行っていますでしょうか。
管理会社への一任、周辺相場賃料の調査、近隣物件の仕様(ペット可・楽器可等)の参考、賃貸仲介業者様への聞き込みやAI査定での算出等が多いのではないでしょうか。
基本的には、どの調査方法も間違った方法ではないと考えられます。しかし、調査方法が1つのみに絞られてしまいますと、根拠としては弱い状態となってしまいます。
昨今では、賃料の上昇傾向が顕著に見受けられ、当社でも家賃査定や市場調査のご依頼をいただき、実際に各エリアの多くの事例を見ていく中で、確実に賃料相場が上昇していると実感しております。
賃料相場が上昇しているとはいえ、相場を逸脱した賃料での募集は空室リスクしかありません。そのような状況にならないように正しい『募集条件設定』の方法の説明をさせていただきます。
まず初めに、管理委託契約の内容によって、募集条件の決定者が異なります。
サブリースでのご契約の場合、オーナー様から管理会社が物件を一括で借上げを行うため貸主が管理会社となります。
そのため基本的には、空室のリスクを背負う管理会社が敷金・礼金等の条件及び募集賃料を決定します。空室時の家賃は保証されますが、オーナー様ご自身で条件や募集賃料を決めることができないというデメリットがあります。
一般管理でのご契約の場合には、貸主が管理会社ではないため、基本的には空室のリスクを背負うのはオーナー様となります。
そのため、敷金・礼金等の条件及び募集賃料はオーナー様が決定権者となります。オーナー様ご自身で条件や募集賃料を決めることができ、なおかつ成約になった際は、入居者様の更新料や礼金を設定している場合には礼金の取得ができます。しかしながら、空室時の家賃は保証されないため、空室リスクを考えなければなりません。
次に、弊社で行っている募集条件の設定方法を説明させていただきます。
弊社では、AIでの賃料算出、賃貸仲介業者様への聞き込みやお預かりしている物件の実績(どれくらいの期間で成約に至ったのか)を基に、再募集の条件を設定させていただいております。
一般管理の場合、上記方法に加え繁忙期や閑散期等の時期も考慮した上で、オーナー様へ募集条件を提案させていただき、条件を決定していただいております。
新築時の募集条件の設定方法については、周辺相場賃料の調査(募集事例及び成約事例の参考)、賃貸仲介業者様への聞き込み、AI査定での算出や計画地周辺の弊社管理物件の実績を基に、募集条件の設定を行っております。
昨今、新築時の募集において相場を大きく逸脱した募集条件を設定してしまうケースが見受けられます。その結果、入居者様がなかなか決まらず、サブリース契約では次回の賃料見直し時に大幅な減額を求められてしまった、というお話も耳にします。
このような状況は収支に大きな影響を及ぼし、ローン返済計画が当初の想定と大きくずれてしまうため、賃貸経営そのものが失敗に繋がる恐れがあります。
そのため弊社では、こうしたリスクを避けるべく複数の調査方法を組み合わせて募集条件を設定し、空室リスクを少しでも軽減できるよう取り組んでおります。
最後に、『募集条件設定』は1つの調査方法のみでの算出ですと、根拠が非常に弱い状態となってしまい、賃貸経営に支障を来す恐れがございます。
賃料設定が相場賃料を逸脱した賃料の場合、成約するまで時間を要したり、その設定賃料で成約できなかったりするケースが大半です。しかしながら、相場賃料よりもリーズナブルな賃料の場合、早期成約は可能ですが、実入りが少なくなってしまいます。
『募集中のお部屋がなかなか成約にならない』、『募集条件の設定をどうしていいか分からない』、『本当にこの賃料及び条件で成約するのか心配』などのご質問も承っておりますので、お気軽にお申し付けください。
賃貸計画にかかわらず賃貸に関することでお困りでしたら、ぜひ弊社へお気軽にお問い合わせください。
城東支店 開発営業部
青木 智暉
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