賃貸経営メールマガジン

『人口150万人突破!その理由は』&不動産相続セミナーのお知らせ

地域
2017/11/16

私たち神奈川支店がある川崎市にて今年の4月に人口が150万人を超えたと発表がありました。

 

川崎市の報道発表資料によると、平成29年4月24日現在で1,500,052人となり、150万人都市となりました。140万人を超えた平成21年と比べ市内全区で人口が増加し、自然増加(出生数が死亡数を上回る)、社会増加(転入が転出が上回る)が続いていて、他政令指定都市と比較をすると人口が第7位、自然増加数は第1位となりました。

 

川崎市の各区の人口を見てみますと

川崎区 229,114人
幸区  165,033人
中原区 253,013人
高津区 230,280人
宮前区 229,098人
多摩区 216,365人
麻生区 177,149人

 

その中でも、中原区が平成21年と比べると増加率が10.85%と市内で一番の増加をみせました。住みたい街、武蔵小杉。各種ランキングでも人気の街としてあがっています。

その武蔵小杉がある中原区。中原区の人口増加の理由がわかります。

しかし、人気の裏には悩みや苦労があります。

 

平成22年に横須賀線の新駅がJR南武線から多少歩きますが、直通の駅が運行し、今まで、東京に出るのに川崎まで出なければならなかった人たちが、JR横須賀線の武蔵小杉を利用できるようになり、電車の利便性は各段に上がりました。

 

そこで問題になっているのが平日朝の通勤時の混雑です。

平日朝は横須賀線の改札口に向かうために長蛇の列を作り改札に入るだけでも5分も待つときもあるそうです。その上、ダイヤ乱れがあった場合はもっと時間がかかるとの事です。

 

国交省の平成23年の混雑率180%を超える路線の資料によりますと、

1位201%総武線 錦糸町→両国
2位200%山手線(外回り) 上野→御徒町
3位199%東京メトロ東西線 木場→門前仲町
4位198%埼京線 板橋→池袋
5位198%横須賀線 新川崎→品川

 

首都圏において5位の混雑率の路線となっております。

 

住民らで作る「小杉・丸子まちづくりの会」が駅周辺の約3千戸に配布し約450件の回答を得たアンケートでは住んで良かったこととして「交通の便がよい」という回答が最も多かった半面、不便に感じる点で5割以上の方が「駅の混雑が大変」という結果が得られました。

 

賃貸経営に於いて重要なファクターであるのが最寄り駅の利便性もあがると思いますが、利便性は高いが、駅としての利用性は住民の増加に追い付いていない感があります。

駅の利用者が多くなれば、ホームでの事故が起こってしまう可能性があります。

 

現在横須賀線のホームにはホームドアの設置もなされていません。

川崎市の福田紀彦市長も記者会見で「相当危険な状態の混雑になっていると認識していると」とコメントされています。

 

上記で上げた「小杉・丸子まちづくりの会」のアンケートでは約8割の回答で「駅周辺に超高層マンションはもういらい」と人口増加の歯止めを望んでいることも垣間見えました。

 

そのほかにも超高層マンションにおいてビル風、日影の問題などが近々の課題として挙がっています。

 

しかし、駅周辺には商業施設も充実し、混むことを除けば利便性の高い路線、古い街と新しい街が混在し、ノスタルジックな雰囲気も感じることができる武蔵小杉の可能性はまだまだ高いです。

賃貸需要もまだまだ大きく賃料帯も高水準であります。需要が大きい地域ですので、賃貸物件の競合も数多くあります。

 

人気のある賃貸物件の要因には駅近、駅の利便性が重要だということは周知ですが、その中には当然競合が発生しまうすので、競合に負けないための引っ掛かりを作らなければなりません。引っ掛かりを作ることによってそれが売りとなります。売りのない物件は競合がひしめく地域では埋没してしまいます。

 

そうならないようにどうするかそれを賃貸管理会社がお手伝いできます。

是非何なりとご相談ください。

 

長文失礼いたしました。

 

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