賃貸経営メールマガジン

借地制度は時代遅れ?借地権・底地整理のススメ

2017/10/5

皆様こんにちは。

本日は夏(ナツ)が担当致します。

 

弊社メルマガ読者の方々の中でも、借地制度に係る底地を所有されている方や借地上に建物を所有されている方々がいらっしゃるかと思います。

 

今回は弊社へのお問合せの中で底地・借地の売却・買取についてのご相談が増加していることもあり、現在も首都圏に多数存在する借地制度を取り上げたいと思います。

 

早速ですが、なぜ今更ながら底地を売却したい地主様や底地を買い取りたい借地権者様が増えているのか、地主様・借地権者様双方の立場でどのような心理が働いているのか弊社が頂いたご相談内容を基に各々デメリットを下記にまとめてみます。

 

【地主(底地所有者)】

(1)自己使用が不可能
(自由に建物を建てたり貸したりできない)

(2)旧借地法の適用であれば、借地権の解除は非常に難しい

(3)収益性が低く収入源として寄与していない
(現在の地代相場は固定資産税の3~4倍程度)

(4)地代の値上げ交渉や更新、建替え等の承諾料でトラブルになりやすい

(5)収入のわりに相続税評価が高く、相続税対象となる

(6)市場流通性が低く、急いで売却(現金化)することが難しい

(7)平成18年物納要件の厳格化により、相続時に物納することが難しくなった

(8)借地権者に相続人がいない等、将来の地代の支払いや空き家問題に直結しないか心配

 

上記については、元来あった底地所有のデメリットではありますが、昨今、売却をされたいという地虫様が増えている要因としては、路線価や様々な地価が上昇傾向にある中で相続税・固定資産税が高くなったことが挙げられるでしょう。

 

【借地権者】

(1)地代の増減交渉等でトラブルになりやすい

(2)建物の建替えや増改築等で、地主の承諾が必要になり承諾料が発生する

(3)借地権の売却にも地主の承諾が必要で、この場合も承諾料が発生

(4)更新料がかかる

(5)担保評価も低く借り入れがしづらい可能性もある

 

などなど、各承諾料については更地価格の4~6%、売却の承諾料は売却価格の約10%が相場になり地代以外にもそれなりに費用がかかります。

 

また、各承諾料を支払うことで地主様と穏便に建替えや売却ができればよいのですが、承諾が得られず度々裁判沙汰になることもあります。

 

更に少子化が進んでいることもあり、借地権者様に相続人がいない等で、借地権を売却したい方も増えているようです。

 

双方挙げればキリがないほどデメリットばかりですが、それほどお互いを縛り付けあっている制度なのであると思います。更にそこに現代の経済情勢や社会問題が絡んでおり、時代遅れの煩わしい制度になってきているのだなと感じます。

 

地主様も本来であれば、借地を買い戻したいという地主様の方が多かったと思いますが、建物を建ててそこに住んでいる借地権者様がほとんどなので、うまくいかないケースが多く買戻しをあきらめ、底地の売却の方に傾くことが多いようです。

それだけ、どのような形でもよいので相続まで引っ張るよりは整理をしたいという考えが増えたのでしょう。

 

そして、一番高く売り買いのできる最も理想な形として地主様と借地権者様との当事者同士の売買が合意されれば、双方煩わしい借地制度から解放されるわけですから、双方これを成就させるために最大限の努力をするべきだと思います。

 

それには双方とも日頃から良好な関係性を構築していくことも大切です。

 

買取る側等が資金不足・融資難等の様々な事情でうまく進まないや売買価格が適正か合意しても良いか、底地の全部を取得したいのにできないなどなど、そのような時は弊社に是非ご相談ください。

賃貸管理会社特有の解決方法で対処させていただきます。

 

長文最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。

 

 

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