サブリース(家賃保証）をしない場合の賃料設定は慎重に！！
◆◇1.サブリースをしない場合の賃料設定は慎重に！！◆◇
皆様こんにちは。今日は野崎がメルマガを担当します。
本日のテーマは『サブリース（家賃保証）をしない場合の賃料設定について』です。
オーナー様皆様が思われている事で家賃保証をした場合の賃料設定は相場より大分安くなるのではと思われている方が多いと思います。
※サブリースについては↓こちらをクリックしてください。
http://hiro-web.co.jp/lease/sublease/
もちろん一般的にみて相場より不当に高い設定は致しません。
周辺賃貸の成約状況などを確認し、当社が設定した免責期間内で入居者を決められるだろうギリギリの設定をしています。
※免責期間とは
お引渡しから入居者を決める為の期間を当社が設定し、免責期間終了後、 家賃の保証が開始されます。免責期間中はオーナー様への家賃の支払いはございません。
市場にはあらゆる賃貸物件が存在し、周辺賃貸より高い賃料設定の物件を見かけます。物件に入居者が求めるコンセプトがはっきりされ、豪華さや珍しさがある周辺の物件と比べてもインパクトのある物件は高い賃料で成約されるケースがあります。
しかし、本当に物が良くて高い賃料設定をしている物件は少ないと感じます。
多くがオーナー様の希望であったり、収益物件で高利回りで販売する為に募集されていますので、その賃料で入居者が成約しているかは疑わしいです。
築年数が浅いにもかかわらず、長期の空室になってしまい、その後大幅な賃料の減額をしている物件も見かけます。
『サブリース（家賃保証）をしなければもう少し賃料を上げられますか？』よくある質問ですが、サブリースをしなければ当社にリスクはありませんから、答えはＹＥＳです。
誰もが少しでも高く決まってほしいと願うものです。
しかし、それで良いのでしょうか？サブリースをしないという事はリスクはオーナー様にあるという事です。
ローン返済がなければ余裕がありますが、長期空室は避けたいところです。
サブリースをしない時こそ礼金収入があり、管理手数料が低いのですから周辺物件より割安感のある賃料設定をし、入居者が退室してもすぐ希望者が現れる程の１００％に近い入居率を目指す事が望ましいと言えます。
賃料収入がない期間が長いと、例え希望の賃料で成約したとしても、非常に勿体ないと思います。
募集時期は非常に大事です。１?３月中旬までは強気の賃料設定でも成約できる可能性があります。
高い賃料設定で挑戦したい時は、勝負期間を設定し、問い合わせ状況が乏しければ、期間終了後直ちに賃料を減額し入居者の集客を第一とする事をお勧めします。
仮にすごく人気のある物件で、入居者退室後２番手３番手の入居希望者がすぐ現れたとしても、内装の原状回復期間は入居できませんから、必ず空室になる期間があります。
通常、不動産屋に管理をお願いすると３?５％の手数料が発生する事が多いです。
例えば１０世帯のアパートで１世帯が空室になってしまうと全世帯の９０％の賃料になり、２部屋では８０％ですね。
弊社のサブリースの場合は最高９２％保証です。８％からの保証料で毎月安定した収入が確保されます。
礼金や更新料の取得がオーナー様にはありませんが、空室を考えると決して高い保証料ではないと思います。
家賃保証をする場合としない場合で、どちらが最終的に得をするかは誰にもわかりません。それぞれメリット・デメリットがあります。
私としては家賃保証をお勧めしてます。なぜなら安心があるからです。
空室があるとローン返済ができないなど、保証でない場合はどの位の空室まで余裕がある計画なのか知っておく事も大事だと思います。
最後までお付き合いいただき有難うございました。
