サブリースVS自主管理！軍配はどちらに？
◆◇1.サブリースをしない場合の賃料設定は慎重に！！◆◇
みなさんこんにちは、今回のメルマガは、車が担当いたします。
ココのところ企業の業績が過去最高に達したであるとか、商業地の基準地価が16年ぶりに上昇したりと景気回復をイメージさせるニュースが耳に入ってきます。
賃貸経営を行ううえで景気動向は、とても重要な要素になりますので、経済情勢には、常にアンテナを張っておきたいですね。
私個人的には、都心の不動産の高騰ぶりは、バブル期じみた感じがして、取り扱いにはより注意が必要ではないかと思います。なにせ、人間は忘れる動物ですのでバブル崩壊後さんざん苦労をしたことを忘れている方もいるかもしれませんから！
という事で今回のメルマガのテーマにいきたいと思います。
「サブリースVS自主管理！軍配はどちらに？」と題してお話していきたいと思います。
サブリースは、空室保証が付いた管理業務契約という意味で考えて自主管理は、基本的に入居募集を不動産業者に依頼をして、入居後の管理業務をオーナーが自ら行うという設定で考えて生きたいと思います。
収入面からみるとどちらが実入りが多いかといえば、当然、自主管理の方が多いです。募集以外は、基本的に自分で行うのですから経費負担を少なく済ませることができます。
それでは、手間を考えてみたときはどうでしょうか？
これも当然のことサブリースの方が手間や労力は掛かりません。
要するにサブリースを選択すると管理手数料などの経費がかかる代わりに賃貸経営の煩わしい部分は管理会社が代行して行いますので、企業で言えば、ある業務をアウトソーシングする感じでしょうか。
さてどちらが良いかという事は、一概には言えません。
例えば、オーナー様の於かれた状況にもよりますね。賃貸経営以外に仕事をもたれているサラリーマン大家さんは、すべてのことを自分で行うには、時間的に難しいと思います。
仕事を別に持っていなくても何らかの理由で管理業務を行うことが難しい場合も有ります。
収益重視で経費をかけたくないといっても物件の状況によっては、プロにアドバイスを受けた方が良いところも有ります。
どちらを選択するかは、それぞれオーナー様のおかれた立場によって変わってくると思います。
ただし、リスクヘッジを図るという点で言えば、空室保証が付いているサブリース契約の方がリスクを軽減できると思います。最近アパート経営
コンサルタントの方が、賃料はサブりース会社が設定し2年毎に見直しができる契約になっているので、賃料が大幅に減額になるので、サブリース契約はしてはいけない！というようにコメントしている記事をよく見かけます。
確かに、年数が経過していけば家賃は低下してしまうのは、当たり前だと思います。物件の状況によっては、大幅に減額なんてことも需要と供給のバランスですから可能性として0では無いですよね。しかし、賃料が減額になっても急激に100が50になってしまうことのリスクは少ないと思います。
長期的に減額になっていくということですので、計画時に予測を立てて備えることは十分にできるのではないでしょうか？
しかし、空室の保証が無い場合は、入居者が退去してしまうと賃料は、入ってこなくなってしまいます。その時期を予測することは、至極困難ですね。
学生専用の賃貸であればある程度予測できるかもしれませんが、退去理由は様々ですので入居者がいつ転勤になるのか、結婚するのか、など常に不安を持っていなければならないと思います。
賃貸経営を行う上でリスクは当然0ではありませんので、そのリスクや不安をいかに軽減できるかが、成功につながると思います。これからの賃貸市場の中で勝ち組に入る為には、情報をより多く仕入れることが必要不可欠です。
今回10月に弊社が行うミニセミナーでは、サブリースについて自主管理などの場合と比較しながらわかりやすく解説していきたいと思っていますので、これから賃貸を考えている方やすでに賃貸経営をされている方などの情報の一つにしていただきたいと思っていますので、興味のある方は新宿NSビルにお越し下さい。
最後までお付き合いいただき有難うございました。
