賃貸経営メールマガジン

賃貸物件の新築&建替えは何処に相談しますか?

マーケティング投資建築計画
2011/6/30
賃貸経営・アパート経営ならヒロ・コーポレーション

こんにちは。今回は黒沼が担当します。

ここ数日は、日中はこのまま梅雨明けしそうな位の真夏日が続いておりますが、皆様は体調など崩されてはいませんか?

今回は、賃貸物件の新築・建替え時のプランニングについて触れていきたいと思います。

今年は年頭から相続税の内容が変更する事もあって、各セミナーの内容を見ても、相続税関係のセミナーが目立ちます。

実際、今年に入ってからご契約をいただきましたオーナー様の多くが、相続絡みで新築・建替えを検討したというお話が目立っています。

その次に検討した理由として挙げられるのは、先の震災で今までに体験した事もない位の地震を体験したのを機に検討したという意見が多くなっています。

さて、新築・建替えを検討する理由は様々ですが、皆さんだったら初めに何処に相談するでしょうか?

相続絡みであれば、会計士・税理士さんでしょうか?金融機関でしょうか?

地震が理由であれば、建物がメインになるので設計士さん、建築会社でしょうか?

どちらも間違ってはいません。

但し賃貸物件を新築・建替えをするのであれば、前述のような相談先の他に「管理会社」も加えて見てはいかがでしょうか?

現時点での通常の流れで行くと、「管理会社の委託契約」というのは最後の方になってしまう事が多いのです。

家賃相場は、最寄の駅からの距離、計画地、構造躯体、築年数が主な判断基準となり、個々の物件の家賃査定金額は、設備がどんな物が付いているのか?又、周辺環境はどうか?日当たりはどうか?などの点が判断基準としてプラスαの要素となります。

以前であれば、都内23区の主要路線で最寄駅から徒歩10分以内という計画地であれば、まずは単身者用の間取りを何処でも薦めていたと思います。我々も市場調査を依頼された時には、そう回答する事が多かったと思います。

但し、数年前までは常識であったはずの知識や経験も現在の賃貸市場で同様に通じるか?と問われれば・・・

それは必ずしも“通じる”とは言えない位にこの3年間位で、賃貸市場の環境は変化しているのです。

以前のように“良い場所”に“良い建物”、“広めの間取り”で“最新の設備”を付ければ、そのエリアでは1番高いレベルでの家賃査定が設定され、地域1番の人気物件になると思っていませんか?

確かに家賃査定の金額は、それなりに高い金額になると思います。

重要なのは、その“金額”で“条件”で入居する方がどれだけいるか?ではないでしょうか?

その地域や周辺の競合物件の状況などを考慮した時に“どのような広さの間取り”で“どれ位の賃料”なら、今後も需要が見込めるのではないか?と言った基本的な調査や提案なしにプランニングを進めるのは危険な事だと感じます。

次回は、最近の賃貸プランに逆行する考えで、好スタートをきった今年の繁忙期の人気物件を例にお送りしたいと思います。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。

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