『賃貸物件オーナーの実態は？ ②』＆『＼知らないと怖い⁉／民法改正で賃貸経営が大きく変わる‼』賃貸経営セミナー
前回、民間賃貸住宅のオーナーの実態を、公益財団法人日本住宅総合センターの調査結果をもとにご紹介しました。今回は更に踏み込んで、賃貸住宅の管理形態として一括借り上げ（サブリース）による管理を選択しているオーナーの実態について調査結果をお話しします。（対象エリアは関東圏での調査結果をお話致します。）
1.賃貸住宅の管理形態
自主管理 24.3% 管理委託（一部委託を含む） 56.1% サブリース 19.7%
管理形態としてサブリースが普及し、ニュースなどでも取り上げられるケースが増えていますが、全体としてみると20％弱の割合に留まっていました。しかし視点を変えて建築時期別のサブリースの割合を見てみると、
1971年~1980年 0％
1981年~1990年 6.2％
1991年~2000年 17.7％
2001年~2010年 28.1％
2011年~ 37.8％
と、年々増加傾向にあり、サブリースの管理形態が急速に普及している実態が明らかになっています。弊社においてもサブリースを希望されるオーナー様が多数いらっしゃる現状ともリンクしているようです。
2.サブリース業者種別
施工業者の系列管理業者 88.2％
上記以外の管理業者 11.8％
施工業者（特に大手ハウスメーカー）の系列管理業者でのサブリース管理が強化される傾向がありますので、この割合が大きくなっているようです。
3.サブリースの契約期間
平均 22.97年 ※参考 最長35年
4.オーナーが受け取る家賃額は、管理者が受け取る家賃額の何％か
平均 80.43% ※参考 最大96%
5.サブリース契約の更新（または契約内容見直し）時に、家賃等の条件を変更したことがあるか（建築時期別／家賃を減額して更新・見直しをした割合）
1981年~1990年 75.0％
1991年~2000年 72.7％
2001年~2010年 72.2％
2011年~ 17.9％
おおむね築年数が10年を経過すると、7割以上のオーナーが家賃の減額を経験しています。築年数の経過や物件供給数の増加など、賃料が下落するリスクが高まるなか、サブリース契約で規定する賃料を、賃貸市場の動向を踏まえて見直すことも避けられない状況であることが見てとれるでしょう。
6.サブリースを選んだ理由（複数回答）
・空室や家賃滞納等のリスクがない 82.0%
・将来に亘って安定した収入が見込める 45.9%
・管理や運営の手間がかからない 88.5%
・確定申告などの手続きが簡単に行える 23.0%
・賃貸経営の知識がいらない 29.5%
前回お話したように、これまで賃貸経営に携わらなかった層（特にサラリーマン層）が賃貸経営を新たに始めるという状況や、空室・滞納のリスクの高まりを背景に、サブリースに対するニーズが高まり、結果として管理形態として普及・定着が進んでいるといえるでしょう。
サブリース形態の賃貸管理が増加する一方で、残念ながらサブリース業者とオーナーとの間でのトラブルが増えているのも実情です。特に上記5に関しては、サブリース業者からの一方的な家賃減額の要求や、場合によってはサブリース契約の突然の解約通告など、オーナーにとっては安定的な長期の賃貸経営という前提が崩れてしまう事態になりかねません。サブリース業者は、オーナーに対してサブリース契約の仕組みの理解を図ることを続け、仮に家賃の減額を求める場合にあたっては、その理由や市場動向などをしっかり説明するといった姿勢で臨まなければならないでしょう。オーナーにとってサブリースがよりよい管理形態となるように、サブリース業者の継続的な努力が求められています。
運営推進部部 岡野
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講師：ネクサス経営法律事務所 代表弁護士 山室 裕幸 氏
都内法律事務所で企業法務を中心に実績をあげ、2019年4月、不動産法務を得意分野とするネクサス経営法律事務所を共同設立し、自身が代表となる。これまでに大手建築会社や賃貸住宅フェアなどの大規模イベントが主催するセミナーなどで賃貸経営に関する講演を実施。不動産法務に関する豊富な経験と知識により、多くの案件を解決に導いた実績がある。
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・第二部 14:25～15:10
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