賃貸経営メールマガジン

賃貸併用住宅について知っておくべきこととは

賃貸併用住宅
2021/8/12

オーナー様の中で賃貸併用住宅を検討中の方もいらっしゃると思います。

今回は賃貸併用住宅にすることで、得られるメリット、注意点などを知り、どのように不動産を活用するのかをお伝えします。

 

自宅兼アパートの建て方には、いくつかの種類があります。建て方は自宅部分とアパート部分のそれぞれを、どの程度使用するかによって異なります。

また、自宅とアパートを完全に別棟にする方法もあるため、建物の構造や敷地面積などに応じて、自分に合った活用方法を見つけましょう。

 

・自宅部分が50%

自宅を広く取りたい場合は、自宅部分の割合を50%以上にする建て方があげられます。自宅部分が50%以上あると、住宅ローンを組むことができるため、より低い金利で資金を得られる点が魅力です。また、住宅ローン控除の適用も可能であり、節税ができる点もメリットといえます。
ただし、自宅部分を多くすると、その分賃貸利用できるスペースは減るため、家賃収入は少なくなります。基本的には自宅として利用し、余った部分を無駄なく使って少しでも収益化を図りたい人は、自宅部分の割合を50%以上にする建て方がおすすめです。

 

・賃貸部分が50%

より高い収益性を求めるなら、アパート部分の割合を50%以上にする建て方がおすすめです。アパート部分の割合が大きくなることで、得られる家賃収入も多くなるため、収益性の高さを求める人に向いています。
また、アパート部分がメインとなるため、設計の自由度も高く、アパートを建築するエリアのターゲット層に合わせて、内装や外装、間取りなどを考えやすい点も特徴です。
アパート部分が50%以上の場合は、住宅ローンを組むことができず、住宅ローン控除も適用できません。また、自宅部分は少なく、アパートの1室が所有者の部屋など、基本的には賃貸メインで建物を利用する場合が多いです。

 

賃貸併用住宅アパートを建築するメリットは大きく次の3つが挙げられます。

・固定資産税を安くできる可能性がある。
・家賃収入をローンの返済に充てることができる。
・老後に備えることができる。

 

賃貸併用住宅を建築することで、土地にかかる固定資産税を安くできる場合があります。

 

土地の上に建物があると、住宅用地の特例を適用でき、固定資産税が最大6分の1に減額されます。不動産は使用の有無に関係なく、所有しているだけで毎年固定資産税がかかり、更地の状態で土地を所有していると税負担は大きいです。

 

利用していない更地を所有している場合は、自宅兼アパート、もしくはなんらかの建物を建築したほうが、固定資産税の負担を軽減できる点は大きなメリットです。

 

アパート経営部分で得た家賃収入を、ローンの返済に充てられることも併用住宅アパートを建築するメリットの1つです。

 

自宅兼アパートでは、居住者がいると毎月家賃収入を得られます。家賃収入は住宅ローンの返済だけではなく、貯蓄に回すこともでき、賃貸経営によって得た利益によって、資金的な余裕が生まれる点は大きなメリットです。

 

また、賃貸経営によって家賃収入を得ていることで、老後に備えることができます。例えば定年退職した後に自宅兼アパートの経営をしていると、家賃収入を老後の蓄えに回せます。

また、自宅兼アパートを耐震性やバリアフリー性を考慮して建築することで、老後に住みやすい住居を得ることも可能です。自宅兼アパートは収益化が見込めるだけではなく、自身の住居にもできるため、老後資金や家を確保したい人におすすめの不動産活用方法といえます。

 

・賃貸併用住宅を建てる際の注意点

近い将来転居の可能性がある場合は、自宅兼アパートの建築には不向きです。

自宅兼アパートの建築でも自宅部分が50%以上あるなら住宅ローンは利用できますが、これは自分が住むことが条件です。そのため、住宅ローン完済前に転居してしまうと契約違反と判断され、ローン残債の一括返済を求められたり、違約金の支払いが生じたりする可能性がありますので、借入をしている金融機関の承諾が必要になります。

ローンを完済している、あるいは住宅ローンを利用しない場合は問題ありませんが、住宅ローンを組んで自宅兼アパートを建築するなら、直近で転居の可能性がないかを確認しておきましょう。

自宅兼アパートを建築したからといって、必ずしも収益化ができるとは限りません。そもそも賃貸需要がない土地では、アパート経営をしても居住者が入らず、家賃収入が得られないこともあります。

アパートは空室ができると家賃収入が得られないだけではなく、部屋の維持費がかかる分損失が出ます。賃貸需要の有無は必ず事前に調査しておき、居住者が獲得できる見込みが立ってから建築することが大切です。

 

もう一つ、大切なものとして収益性を追求することが挙げられます。

収益性が低いと、併用住宅を建築するメリットは少なくなります。収益性が高いほど家賃収入は大きくなり、住宅ローンの返済や老後資金の貯蓄に資金を回しやすくなります。
収益性を高めるためには、建築費用を抑え、居住者のニーズを獲得できる間取りや設備で建築することが大切です。低コストで高い収益性の物件を建築するためにも、建築プランの比較と選定が特に重要になります。

 

以上の内容から賃貸併用住宅を建築する際には、建築費用や設計、間取りなどの確認が必要となり細かい点までチェックして綿密に計画を立てて行かなければなりません。

 

弊社では、賃貸併用住宅も含めた賃貸に関するご相談を無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

城東支店 アンサー事業部
原田 雅章

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