都内単身者向け賃貸のいま
今回は全国賃貸住宅新聞紙面に『都内の単身者向け賃貸が低調』との内容の記事が印象的でしたので、ご紹介のうえ管理会社目線も交えて考察していきます。
まず、前述の同紙面記事の内容をおおまかにお伝えします。
都内を中心とした単身者向け賃貸住宅の低調(空室増加または成約しづらい)が続いているということですが、以下二点の問題が発生しているとのことでした。
①特に家賃10万円以上の単身者向け賃貸住宅の低調が目立つ
②広告費増加をさせなければ成約させることが難しい傾向がある
現在、これらの問題が都内の単身者向け賃貸住宅を脅かしております。
具体的に家賃が10万円以上の賃貸物件の入居付けが厳しくなっており、中には広告費が家賃の4ヶ月分という物件も出てきているとのことです。実際に、弊社でも同じような状況に直面しており、また他社管理会社による募集物件では確かに広告費が2～4ヶ月を要している物件が散見されます。
広告費が増大するということは、単純に需要に対する家賃の価格があっていない(高すぎる)というように考えるのが妥当です。広告費を可能な限りかけないように成約させるには、家賃を下げるということになります。
同紙面上でも某大手都内の賃貸仲介業者では、昨年の9月のワンルーム成約単価が前年同月比で4.7％減の95.3％であったとのことです。都内全体(全間取りタイプ)の成約単価が99.1％で目立った下落がありませんでしたので、ワンルームのような単身タイプは家賃を下げなければ成約しにくいという市況となっております。
そして、さらに詳しくは特に20㎡程度で家賃10万円前後の物件に関して、入居が厳しい状況が続いているという話ですが、弊社から提携先仲介業者へのヒアリングについても同様なご意見を頂戴しております。
さらに拍車をかけているのが、都内主要5区（渋谷区・港区・中央区・千代田区・新宿区）の築10年以内の賃貸マンションの空室募集戸数が増加し続けていることも不安要素としてあります。
募集戸数が多くなればなるほど競合がひしめくわけですが、言うまでもなくモノの値段・
比較的相場が安定しやすい賃貸住宅の家賃も例外ではありません。したがいまして、空室増加⇒供給過多ということになりますから、家賃がさらに下落しやすくなるわけです。
そして、この不安要素は先に挙げた5区だけにあるわけではありません。これらの街区は言うまでもなく通勤や生活利便性が高いですから、元来賃料相場が高い街区となります。そして、これらの街区の家賃が下落し家賃が比較的安い周辺街区の家賃に同等までいかなくとも近くなってしまった場合、その周辺街区も家賃が下落しやすくなることが推測されます。
賃貸住宅の新築計画の際、お施主様を迷わせるのは収支です。土地に建てられる建物の最大の大きさは決まっており、その範囲内で建てなければなりません。そして、収支を良くするためには、なるべくたくさんの部屋数(戸数)を確保することですが、それは見た目の収支に過ぎないことを念頭に置いて頂きたいと思っております。
賃貸住宅の間取りは1R・1K・1DK・1LDK・2K・2DK・2LDKといったようなものがありますが、1Kひとつをとっても専有面積や洋室の割りつけ(何帖か)等、市場にあっているかを判断する内容は、計画地周辺の市況や収支とのバランスを保たなければならず、非常に難しい部分があります。
このように間取りプランについて今まで以上に慎重にご検討いただくためにも、可能な限り弊社のようなプロの賃貸管理会社をご計画段階より参加させて下さるよう申し上げさせて頂きます。
弊社の賃貸建築コンサルティング実績では、その時々の市況や中長期的に安定がしやすく、収支も可能な限り確保できるご提案が可能です。
弊社は皆さまのご計画が失敗しにくいものとなるよう、お力添えができる賃貸管理会社になりますので、是非ともお手伝いをさせて頂ければ幸いです。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
本社アンサー事業部
夏 啓安
