賃貸経営メールマガジン

賃貸物件の一棟目を無事取得した後で、これからより収益を出していこうと構想するオーナー様もいらっしゃるかと思いますが、その手段として二棟目、三棟目を上手に取得していくことを考えられるのではないでしょうか。

その際に融資を組む方が多いと思いますが、今回は、融資を組む際の注意すべき点についてお話ししていきます。

 

■二棟目以降の融資に対しての考え方

一棟目取得から借り入れ割合はできるだけ多くして、自己資金をできる限り使わないことが望ましいでしょう。

何故ならば、昨今フルローンでの物件取得が大変難しくなっています。

二棟目以降を取得するには、融資が通る範囲で最小限の自己資金を入れながら最大限融資割合を多くすることがポイントとなり、三棟目以降へと繋がります。

 

■キャッシュフローがプラスになっているか

一棟目でも重視するべきポイントなのですが、二棟目以降の取得の場合、キャッシュフローがプラスになるかどうかは、より注意して考えなければいけません。

もしもキャッシュフローがマイナスである物件を抱えていると、二棟目以降を取得するための融資も受けられなくなるというリスクがあります。

具体的に、一棟目の物件取得の融資審査の際に、金融機関は物件のキャッシュフローの状況も当然見ますが、同時に本業の収入も見ます。

仮に物件のキャッシュフローだけでは返済ができないだろうと分かっていても、本業の収入から返済にあててもらえば良いと考えて融資するケースがあります。

つまり、物件から得られる家賃収入以外の本業の利益や給与から、返済にあててもらおうと

金融機関は考えます。このような場合、借入期間は短めに設定されてしまいます。

これは別の金融機関に行ったとしても同じ結論が出る可能性が高いでしょう。

 

そのため、融資を受ける際には物件単体でキャッシュフローがプラスになる物件、つまり、家賃収入だけで運営費用もローン返済もすべて賄うことができて、更に利益も残るという物件を選ぶか、融資期間をできるだけ長期にまた、金利もなるべく安いローンを探すなどの必要があります。

このように、借り入れ割合を多くしながら、自己資金を残し、物件を取得することが棟数を増やす際のポイントになると思います。

城東支店　アンサー事業部
原田雅章