再建築不可物件について＆オーナー様向け！賃貸経営セミナーのご案内
皆様の中で物件購入を検討していて不動産情報を調べている時に、「再建築不可物件」と記載された物件を見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に安価な物件を探していると、再建築不可物件を目にすることが多くなります。
今回は再建築不可物件についてお話します。
■再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。
土地によってさまざまな要件がありますが、基本的には、公道・私道に関係なく、土地がエリアで規定されている道幅の道路（敷地間口2メートル以上、道路幅4メートル以上）に接していないと、再建築不可物件になります。
※敷地間口の境界が２ｍ以上あっても、ブロック塀やフェンスなどにより有効で２ｍない場合も有効で２ｍ確保できるまで再建築不可となります。
再建築不可とは、今ある建物を解体して更地にすると、新規に建物を建てることができないという意味ですので、今ある建物をリフォーム・リノベーションする分には問題ありません。
■再建築不可物件の特徴
再建築不可物件は固定資産税が安くなるのが特徴としてあります。
理由として再建築不可物件はご自分の土地でありながら自由に建て替えができません。
さらに、現行の建築基準法よりも前に建てられた築年の古い不動産であるため、建物には資産価値がないことの方が多いことから、不動産市場では不動産としての価値が低めに見積もられるため、結果として固定資産評価額が低くなり、固定資産税も安くなります。
また、他の不動産と比較すると、再建築不可物件は、建物・土地のどちらも固定資産評価額が、相場よりも低くなります。
相続税では、不動産の課税評価は固定資産評価額をもとにしますので、不動産としての資産価値が低めに評価される再建築不可物件は、普通の不動産と比べると、相続税の課税対象額を抑えることができます。
■再建築不可物件の注意点
再建築不可物件の注意点として、もし再建築不可物件を購入したあとそのまま住んで火事や自然災害などで消失してしまった場合その後の土地に建物は建てられないというもので、立て替えや改築ができないことです。
また、住宅ローンを組むときは、ローンで購入する土地や建物を担保にすることがほとんどですが再建築不可物件は担保としての価値が低いため、融資が受けられる可能性はかなり低くなります。
他にはリフォームローンや事業用ローンなどであれば受けられる可能性がありますが、これだと住宅ローンより金利が高く、減税などの優遇も少なくなってしまうため多額の自己資金を準備しておく必要があります。
このことからも買い手がかなり限られてくるのと売却先がなかなか見つからず、相場よりも安い価格で売らざるを得ないことも考えられます。
■再建築不可物件を有効に活用する方法について
上記で見ていただいた通り再建築不可物件は注意点が多いものの、物件の取得費用が安い、固定資産税額などを抑えられる点は大きな魅力です。
では再建築不可物件の有効活用方法は何があるのか見ていきます。
・戸建賃貸の経営を行う
戸建て賃貸経営とは、一軒家を賃貸に出して賃料収入を得る土地活用方法で再建築不可物件は取り壊して新規の建物を建てられないだけですので、今ある建物をリフォームやリノベーションをするのであれば、接道義務などを満たすなどの対策をしないままで、土地活用がスタートできますが、注意点としてリフォームやリノベーションを行い土地活用の検討をする際には、建物を残しておいた状態でプランを考える必要があります。
大手ハウスメーカー・建築会社であれば、経年劣化をした家屋でも、新品同様にリノベーションできるノウハウを持っていますので、安心して任せることができます。
劣化度合いにもよりますが、一般的には、新築と同価格またはそれ以上の費用がかかることが多い傾向にあります。
場合によりますがリフォームやリノベーションの費用の満額を融資できない可能性もありますので、自己資金は多めになることを前提に計画をすることが注意点になります。
・駐輪場の経営
接道義務がクリアできていなくても、バイク・自転車などが出入りできるだけの間口が取れれば、駐輪場としての土地活用ができます。
例として接道面が2メートル以下の狭い間口ですが敷地内は広い土地などは、都心部や駅に近いエリアでのバイク・自転車駐輪場に適しているため経営が可能です。
・隣地を購入してアパートを建築する
再建築不可物件を所有している人にとって、隣地を購入して再建築できる土地にすることは有効ですが、再建築できる土地を所有している方が隣地に再建築不可の土地が販売された際に、それを安く購入してご自身の土地を拡大することも有効です。
■再建築不可物件を活用する前の注意点として
購入や相続の場合でも、再建築不可物件は今後の活用方法が決まるまでは絶対に更地にしないでください。
というのも一度更地にしてしまうと用途がぐっと狭まるうえに、固定資産税の軽減税率が適用されなくなるため、最大で6倍に固定資産税が上がってしまうためです。
すでに更地になっている場合は毎年の固定資産税の負担が大きくなるためできる限り早くベストな活用方法を決めて無駄な出費を抑えることが大切になってきます。
千葉・東京・埼玉・神奈川周辺で「再建築不可物件の活用方法」にお悩みの方は、株式会社ヒロ・コーポレーションにぜひご相談ください。
城東支店 開発営業部
原田 雅章
賃貸経営セミナーのご案内
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【開催日】 2024年6月22日(土)
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☎ 03-5622-7311 ご不明点はお電話でお問い合わせ下さい。
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第 1 部 13：10～14：10
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2024年4月以降に建築確認申請を行う新築賃貸住宅には、省エネ性能を示す省エネラベルの表示が努力義務化に。
既に英国や仏では一定性能以下の賃貸物件は貸し出すことが出来なくなっています。ラベル表示があることで物件
の性能をエンドユーザーも容易に確認することができるため、これまで以上に物件の差別化に繋がります。これか
ら賃貸計画をお考えの方には必須になる本内容を専門家である講師が解説いたします。
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講師 松村 学 氏
matsumura manabu
アットホーム株式会社
ネットワーク推進部門 業務推進部 部長
協会団体や中央省庁、自治体などのお客様を担当。お客様が抱えていらっしゃる課題に対しシステム開発から
運用保守･整備、研修･教育支援など幅広く業務課題の解決に向けた支援を行っています。
＜プロフィール＞
千葉県柏市出身
趣味特技 フルマラソン PB 2時間57分
＜略歴＞
■2003年
アットホーム株式会社に営業職として中途入社
■2016年～2018年
国土交通省へ出向
■2018年～
現職
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第 2 部 14：20～15：20
「大手ハウスメーカーがつくる競合物件に負けない高性能省エネ住宅」
大手ハウスメーカーの省エネ住宅の性能や省エネ性能表示制度に向けてどのような商品や設備を導入しているのか、
他メーカーにはない自社の特徴や強さについて各ハウスメーカーにお話しいただきます。現在又は将来的に賃貸計画
をお考えの方には必ず関わってくる必見の内容となっております！
講師 株式会社木下工務店・トヨタホーム東京株式会社・パナソニックホームズ株式会社
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第 3 部 15:30～ 個別相談会
※先着4名様限定 事前予約にて承ります。
・講師の松村様、各ハウスメーカーへのご相談
・弊社スタッフによる空室対策・賃貸物件の建築・賃貸リフォーム相談等
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皆様のご来場を心よりお待ちしております。
☎ 03-5622-7311 ご不明点はお電話でお問い合わせ下さい。
