賃貸経営メールマガジン

建築計画を立てる際に建物の一部を事業用途でご検討されるケースもあるかと思います。
居住用と違い、事業用では借主が求めるものや起こるトラブルも異なります。
住宅併用になるケースが多いので小規模から中規模の面積のものに絞りお話をさせていただきます。

 

ご存じの通り事業用といっても大きく分けてオフィス使用と店舗使用の2つがございます。
オフィス使用ではランニングコストはもちろんですが取引先への交通の便や企業によっては土地のネームバリューを求められますのでエリア(駅・路線)の優先度が高くなる傾向にございます。

 

例えば出版業界は新宿区の神楽坂に多くオフィスを構えており、IT業界(特にベンチャー企業やスタートアップ企業)は渋谷区を好まれます。
従業員の事を考えて駅近を探したり、建物グレードや空中階であることも重要で1階の区画はそもそも検討されない企業もございます。

 

また、床や壁紙などが最初から施工されているものが前提となり中規模以上のオフィスでは電源やLANなどの配線を床下に収納できるフリーアクセスフロアも必要不可欠となっております。
スケルトン（コンクリート打ちっぱなし）仕様ですと自由に内装を決められるメリットはございますがイニシャルコストがかかってしまうので敬遠されがちです。
オフィス使用はトラブルが少ないですので不特定多数の出入りや営業時間に気を付ければよろしいかと思います。

 

店舗使用は物販、飲食、クリニック、学習塾、倉庫などの業態や用途によって異なりますが物件周辺や前面道路の人通りや客層により収益が左右されます。
そのため立地ありきの出店計画になることも少なくありません。
収益が見込めればランニングコストやイニシャルコストが高くても十分需要はございます。
飲食店舗の一例ですが銀座の路面数坪の区画で坪単価が部屋を借りられるほどに高くなっていたことも記憶にございます。

貸室内は店舗イメージに合わせてテナント自身でデザインを希望される場合もあるため、スケルトン仕様であるものも多いです。
店舗は事前の取り決めをしておかないとトラブルになることもあり、振動、騒音や害獣問題、店舗看板のサイズやデザインなどにも注意が必要です。

 

まとめ

 

オフィス

重要項目
・ランニングコスト
・エリア(駅・路線)
・階数（空中階）
・設備

注意事項
・不特定多数の出入りによるセキュリティ

おすすめ室内使用
・床、クロス施工済

 

店舗

重要項目
・立地
・階数（低層階）

注意事項
・害獣　飲食店等
・騒音　飲食店等
・振動　フィットネスクラブ等
・不特定多数の出入りによるセキュリティ

おすすめ室内使用
・スケルトン仕様　⇒　飲食・物販店舗などがターゲットの場合
・床、クロス施工済　⇒　物販・クリニック・学習塾などがターゲット場合

 

店舗にマイナスイメージをお持ちになる方もいらっしゃると思いますがコンビニやスーパーなど居住者にとって喜ばれる店舗もあり、契約時に注意喚起をしっかりとすれば問題も起きにくくなります。

また、オーナー様にとってオフィスより店舗の方が高い収益が見込めるものも事実です。

 

以上になります。
尚、店舗は業態により上記に当てはまらないものもあり、今回は一般的なものをご紹介いたしましたので留意いただけますと幸いです。

 

お困りごとがございましたらお気軽に弊社までご相談をください。

 

本社　営業統括本部　賃貸営業部
後藤 誠司

 

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