賃貸経営メールマガジン

今回は、意外と見過ごされがちな「におい」に関するトラブルについて、賃貸管理の現場で注意すべき点と対策についてお話させていただきます。

 

「美味しそうな匂い」が「悪臭」に変わる落とし穴

街でふと香るカレーの匂いに、食欲をそそられた経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか。落語に出てくるうなぎの匂いでご飯を食べる話は、匂いがもたらすある種の幸福感を象徴していると言えるかもしれません。

しかし、一般的に良い香りとされるものでも、それが絶え間なく、そして意図せず届けられる場合、受け取る側にとっては我慢できない苦痛となることがあります。特に、近隣住民の方にとっては、日々の生活空間に常に漂う特定の匂いは、想像以上にストレスとなる可能性があるのです。

 

見過ごせない！飲食店の「調理臭」がクレームに発展する背景

環境省の資料にもあるように、飲食店における仕込み時やピーク時の調理臭は強烈になることがあります。特に、市街地のビルに囲まれた立地や住宅地に近い環境では、換気扇やダクトから排出された匂いが拡散しにくく、ダイレクトに近隣の方の生活空間に届いてしまうことがあります。

（※引用元　平成22年度地方公共団体アンケート調査結果より）

 

飲食店の事業者様の中には、「調理の匂いは当たり前」という認識をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。また、小規模な店舗では、臭気対策にまで手が回らないという実情もあるでしょう。しかし、オーナー様としては、これらの匂いトラブルが放置されることで、以下のようなリスクが生じることを認識しておく必要があります。

• 入居者からの苦情: 日常的な不快感は、退去や家賃減額の要求につながる可能性があります。
• 他のテナントからの苦情: 特に商業施設などでは、他のテナントの営業に支障をきたす可能性もあります。
• 損害賠償請求: 最悪の場合、匂いによって営業が困難になったテナントや、精神的な苦痛を受けた入居者から損害賠償を請求される可能性も否定できません

 

裁判所の判断基準：「受忍限度」という考え方

匂いに関するクレームが裁判になった場合、裁判所は「受忍限度」という考え方を用いて判断を下します。これは、「社会生活を営む上で、一般的に我慢すべき限度」という意味合いで、以下の要素を総合的に考慮して判断されます。

• 悪臭発生の有無、程度、時間
• 当該地域の状況
• 発生する営業の種類、態様
• 悪臭による被害の態様、程度、損害の規模
• 被害者の職業など

つまり、「カレーの匂いだから全てOK」というわけではなく、その強さ、頻度、時間帯、周辺環境など、様々な要素を考慮して、社会通念上許容される範囲を超えているかどうかが判断されるのです。

 

オーナー様が取るべき対策とは？

「発生元にお願いしているから大丈夫」と安易に考えていると、思わぬトラブルに発展する可能性があります。賃貸借契約においては、オーナー様はテナントが契約の目的に従って物件を使用収益できるよう配慮する義務（民法601条）があります。匂い問題が深刻化し、他のテナントの営業が困難になるような状況を放置すれば、この義務を怠ったとして損害賠償責任を問われる可能性もあるのです。

 

もし、においに関するトラブルが発生したら…まずはご相談ください！

私たち管理会社は、においトラブルが発生した場合、以下の対応を行い、解決に向けて尽力いたします。

• 状況の 綿密な 確認: 匂いの発生源、種類、頻度、経路などを詳しく調査いたします。
• 臭気対策の確認: テナントに対して、換気、消臭、フィルター設置、密閉などの対策状況を確認し、必要に応じて改善を指導いたします。
• コミュニケーションの促進: 苦情を申し立てられた方への謝罪や対策の説明など、丁寧なコミュニケーションを図り、理解と協力を得るよう努めます。
• テナントへの指導・改善: 必要に応じて、具体的な改善策を提案し、実施を促します。

 

それでも解決が難しい場合には、弁護士や行政機関に相談し、法的な措置を含めた解決策を検討いたします。

所有物件におけるにおいトラブルは、入居者やテナントに不快感やストレスを与えるだけでなく、物件の評判を損ない、資産価値の低下にもつながりかねません。

においに関する問題は、入居者、テナント、オーナー様、そして管理会社の連携が不可欠です。些細なことでも結構ですので、気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。

今後とも、皆様の賃貸経営をサポートできるよう努めてまいりますので、引き続きよろしくお願い申し上げます。

 

 

賃貸管理統括本部　賃貸管理部

海東　雅樹

 

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賃貸経営セミナーのご案内

オーナー様向け！賃貸経営セミナー（完全予約制）

2025年6月14日（土）浦和の埼玉会館にて先着18名様限定、参加費無料の賃貸経営セミナーを開催致します。

『金利上昇局面で賃貸を建築すべきか考える！』と題しまして、今後の金利上昇、物価上昇での賃貸経営に特化したセミナーとなります。

今回は講師として、元メガバンク支店長で、自ら賃貸オーナーでもあり、著書『お金が貯まるのはどっち！？』が52万部突破のミリオンセラーとなったお金の専門家　菅井　敏之　様をお招きし、今後の金利動向や賃貸経営術について解説いただきます。

セミナー終了後には先着３名様限定（事前予約制・各20分）で菅井様との個別相談会も実施致します。また弊社スタッフによる賃貸物件の建築や空室対策、リフォームなど賃貸経営に関するご相談は人数制限を設けることなく実施致しますので、お気軽にご活用下さい。

皆様のご参加を心よりお待ちしております。

 

【 完全予約制 】先着18名･参加無料

【開催日】 2025年6月14日(土)

受付開始　13：15～　セミナー開始　13：45～

     会　　場    　　JR『浦和』駅西口より徒歩6 分
　　　　　　　　埼玉県さいたま市浦和区高砂3-1-4
　　　　　　　　埼玉会館 6 階 「6B」会議室

 

《お申込み・お問合せ》
下記お申込みフォームか、お電話にてお問合せください。（お電話受付9:00～18:00 日曜定休）

☎ 0120-07-6747　ご不明点はお電話でお問い合わせ下さい。

※申込み後､参加はがきをお送りします。

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BS-TBS「薬丸マネー塾」などメディア出演多数。

 

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