『嫌悪施設』が与える影響ついて
皆様、『嫌悪施設』が具体的にどのような施設が当てはまるのかご存知でしょうか。
嫌悪施設とは、周囲の住民に対して騒音や異臭を発生させたり、心理的に嫌悪感を与えたりする施設のことを指します。嫌悪施設の周囲に該当する物件は、賃貸物件の賃料にも影響を及ぼしたり、物件の売買価格にも影響を与えたりします。そのため、賃貸計画をお考えになった際には当然ながら、近隣に嫌悪施設が存在するのか把握する必要があります。
嫌悪施設が存在する場合の影響について、説明していきたいと思います。
嫌悪施設は、近隣に存在していることで不動産価値の低下や周囲の住民に対しての生活環境への悪影響が懸念されます。嫌悪施設の存在は、不動産が抱える4つの瑕疵の中で2つの瑕疵に該当します。それは、「環境的瑕疵」と「心理的瑕疵」になります。
「環境的瑕疵」とは、対象の建物だけでなく、その周辺環境に問題を抱えている場合のことを指します。異臭、騒音や振動といった原因となる施設が周辺に存在しており、その他としては、ガソリンスタンドや高圧線鉄塔等が位置する場合が挙げられます。環境的瑕疵に該当するものは、人それぞれの感じ方が違うため判断が難しい場合もあります。
次に「心理的瑕疵」とは、嫌悪感や抵抗を抱くような心理的な難点があることを指します。代表的な例で表すと、墓地や火葬場等が該当します。下記に具体的な嫌悪施設の表を記載させていただきます。
それでは、嫌悪施設が周辺に位置する場合に、上記生活環境以外への影響について記載させていただきます。
1.管理委託契約への影響
管理委託契約を締結する際に、「サブリース」や「一般管理」のどちらかの内容で締結されるオーナー様が多いと思います。そこで、嫌悪施設が周辺にある場合、管理会社の方からサブリースでのご契約は難しいとの返答もあると思います。その場合、一般管理でのご契約のみとなり、サブリースが金融機関からの融資条件である場合に、賃貸計画を断念せざるを得ない状況になってしまう場合もあります。
2.入居者募集への影響
上記環境的瑕疵について記載させていただいた際に、異臭、騒音、振動について触れさせていただきました。実際にお部屋をお客様が決める際に、内見をされる場合が多いと思います。その際に、お客様から異臭、騒音、振動が原因でキャンセルとなってしまうケースもあります。
3.募集賃料への影響
嫌悪施設が周辺にある場合、当然ながら賃料にも悪影響を及ぼします。例えば、計画地が最寄り駅の北口方面と南口方面で賃料が大きく異なる場合もあります。もちろん、周辺環境が異なるので賃料が異なる場合が当然ではございますが、それ以上に賃料に大きな差がある場合は、計画地周辺に嫌悪施設がある場合が考えられます。
4.売却時の価格への影響
収益物件等の不動産投資で必ず考えなければならない出口戦略ですが、嫌悪施設が周辺にある場合、不動産売却時に価格に影響を与えます。購入した物件が賃貸経営時に、利益を確保したにもかかわらず、物件購入前に嫌悪施設等の周辺環境の確認を疎かにしてしまったがために、売却価格が低かったり誰も購入してくれなかったり等の思わぬ落とし穴があります。
以上の事から、嫌悪施設の周辺で賃貸計画をお考えの方は、ぜひ弊社にご連絡いただければと思います。弊社ではその都度最適なご提案を行っております。賃貸計画にかかわらず賃貸に関することでお困りでしたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
営業統括本部 開発営業部
青木 智暉
