借地で賃貸経営を始める！＆オーナー様向け！賃貸経営セミナーのご案内
借地権付きの土地を相続等で取得した方、借地権付きの土地を購入して新たに賃貸経営などの土地の有効活用をしようと考えている方は多いのではないでしょうか。
しかし、借地での賃貸経営というと利用制限が設けられることや、金融機関からの融資が受けにくいなどの懸念点が幾つか挙げられます。
もし借地権が理由でなかなか賃貸経営に一歩踏み出せない、という方は是非今回の記事を参考にしていただければ幸いでございます。
まず借地とは何か。
借地とは土地の所有者（地主）から借りている土地のことを指します。
そして、土地の所有者から土地を借りている人には借地権という権利が発生しますが、一方で土地を所有している人に発生する権利は所有権と呼ばれます。
借地権は借地借家法で “建物の所有を目的として土地を借りる権利” と定められています。
所有権を有している土地であれば、自由に居住用の建物や事業用の建物を建てたりできますが、借地権を有する土地の場合は、土地の所有者との間の土地の賃貸借契約書に記載されている利用方法の範囲内で自由に利用できます。
土地の権利を持っていないとなると、急に土地の所有者から解約を求められたり、契約の更新ができない可能性があるなどの心配事が幾つか思い浮かぶのではないでしょうか。
借地も住居と同様に「正当事由」が認められない限りは、更新の拒絶ができないなど土地の所有者よりも借地権を有する借地権者が守られる仕組みとなっております。ですので、土地の賃貸借契約の内容に反しない限りは自由に利用が出来ます。
では、所有権を持っている土地と借地権を持っている土地で行う賃貸経営にはどんな違いがあるのでしょうか。
1.地代が発生する
⇒地代とは土地の使用料のことで、土地の所有者に毎月支払う必要性があります。
土地の賃貸借契約時に取り決めた金額を支払う必要がありますので、建物の融資の返済とは別に資金を用意する必要があります。
2.金融機関からの融資が受けづらい
⇒借地権が付いている土地は金融機関が担保設定をするのに不安な要素が多いと言われています。
もし地代の滞納をした場合、土地の所有者は債務不履行を理由に土地の賃貸借契約を解除し、土地の明け渡し請求をすることが出来ます。
更に、土地上に建物がある場合は更地での返還を求めることも出来るので、金融機関からすると安定した担保の確保ができないので資金の回収が出来ないリスクがあります。
借地権には抵当権の設定ができないので、土地を担保にすることができないことから、融資をするのに慎重になってしまいます。
（※借地権者の所有している建物は担保にできます）
3.建物の増改築や再築には制限がかかることがある
⇒土地の賃貸借契約の中に“増改築禁止特約”といった特約が含まれている可能性があります。
これは「増改築をする際には書面による土地の所有者の承諾が必要」といった内容の特約で、増改築や建て替えをする場合は承諾料を支払う必要性があります。
もし土地の賃貸借契約の中にこのような特約がついていない場合は、土地の所有者の承諾を得ることなく、借地人は自由に建て替えをすることが出来ます。
しかし、特約がない場合でも、現在の契約内容が非堅固建物（木造や軽量鉄骨造）を所有する目的で、建て替え後に堅固建物（重量鉄骨造やRC造）にする場合は土地所有者から承諾をもらう必要性があります。
もし、増改築や建て替えをしたいのに承諾をしてもらえない場合は、裁判所に対して承諾に代わる許可を求めることが出来ます（借地非訟）。
どうしても承諾が得られない場合は裁判所の借地非訴を使うのも一つの手です。
借地で賃貸経営を始める場合は所有権がある場合と上記のような違いはありますが、通常通り賃貸経営は行えます。
土地の賃貸借契約後にトラブルにならないためにも、事前に契約内容を把握しておくことが非常に大切です。
特に、定期借地権ではなく普通借地権が設定されているか（定期借地権の場合は原則として契約の更新ができません）、契約の途中で増改築や再築を行うことができるかは必ず事前に確認することをお勧めします。
現在借地を保有しているが最適な活用方法が分からない方や今後借地を利用して賃貸経営を始めてみたいと考えている方は是非弊社までお問い合わせ下さい。
お客様それぞれ合わせた最適なご提案をさせていただきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
城東支店 開発営業部
大野 駿太
賃貸経営セミナーのご案内
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2025年12月6日（土）KFC Hall & Rooms(11F)にて先着24名様限定、参加費無料の賃貸経営セミナーを開催致します。
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セミナー終了後には先着5名様限定（事前予約制・各30分）で気になる大手ハウスメーカーとの個別相談会も実施致します。また弊社スタッフによる空室対策、リフォームなど賃貸経営に関するご相談は人数制限を設けることなく実施致しますので、お気軽にご活用下さい。
皆様のご参加を心よりお待ちしております。
【開催日】 2025年12月6日(土)
受付開始 12：30～ セミナー開始 13：00～
会 場
KFC Hall&Rooms11階 Room112(第一ホテル両国内)
東京都墨田区横綱1-6-1 国際ファッションセンタービル
都営地下鉄大江戸線『両国』駅（A1出口） 目の前
JR総武線 両国駅（東口・西口）徒歩7分
《お申込み・お問合せ》
下記お申込みフォームか、お電話にてお問合せください。（お電話受付9:00～17:30 日曜・祝日定休）
☎ 03-5622-7311 ご不明点はお電話でお問い合わせ下さい。
※申込み後､参加はがきをお送りします。
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※内容は変更する場合がありますのでご了承ください。
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