賃貸物件のにおいクレームの対応と予防策とは
賃貸経営をしていると、においに関する問題が起きることがあります。
「においが気になると相談を受けたものの、どう対応すべきかわからない」
「においの原因が設備なのか、入居者の生活習慣なのか判断がつかず困っている」
そんなトラブルを抱えてらっしゃるオーナー様もいるのではないかと思います。
においの問題は感じ方に個人差がある上、原因が複数になるケースも多く、オーナー様側にとって判断が難しいトラブルの一つです。
対応しだいでは、退去につながったり、別の入居者から新たなクレームが発生したりすることもあるため、早期に適切な判断を行うことが大切です。
そこで今回は、においクレームの責任はどこにあるのか、クレーム例や、トラブルを未然に防ぐ予防策についてお話していきます。
アパートのにおいクレーム｜責任の所在はどこにある？
アパートでにおいに関するクレームが発生した場合、まず重要なのは原因の切り分けです。
原因が「建物や設備」にあるのか、「入居者の生活行動」にあるのかによって、対応内容が変わります。
オーナー側の責任となる主なケース
以下のように、設備や建物そのものに起因するにおいについては、原則としてオーナー様側が対応する必要があります。
・排水管の詰まり、劣化、破損による下水臭
・換気扇や給排気設備の不具合によるにおいの逆流
・建物の老朽化によるカビ臭や湿気臭
・共用部（廊下・階段・ゴミ置き場）の清掃不足による悪臭
これらは、入居者が通常の生活をしていても避けられないものであり、建物を適切に維持管理する義務の一環として、修繕や改善を行う必要があります。
入居者側に原因がある主なケース
一方で、以下の一例ように特定の入居者の生活習慣が原因で周囲に影響が出ている場合は、その入居者への注意喚起や改善指導が必要になります。
・ベランダや室内での喫煙によるたばこのにおい
・ペットのトイレ管理不足による臭気
・生ごみを長期間室内に溜め込む行為
・強い香りの芳香剤やお香の過度な使用
・換気をほとんど行わないことによる生活臭の滞留
賃貸借契約では、入居者には「他の入居者に迷惑をかけないよう生活する義務（善良なる管理者の注意義務）」が求められています。
度を越えたにおいは、この義務に反する可能性があり、改善を求める正当な理由となります。
においクレームを放置することで生じるリスク
においの問題は、感情的な不満に発展しやすいトラブルです。
対応が遅れることで、次のようなリスクが高まります。
・別の入居者からも次々と苦情が寄せられる
・生活環境の悪化を理由に解約・退去が発生する
・物件の評判が下がり、次の入居募集が難しくなる
においの原因自体は小さなものであっても、放置すると「管理体制への不満」に変わりやすいため、早期に原因を特定し、適切な対応を行うことが重要です。
賃貸物件でよくあるにおいクレームの具体例
1.ペットのにおい（トイレ臭・体臭・マーキング）
ペット可物件では特に多いのが、犬や猫のトイレ臭、被毛のにおい、マーキング臭です。
換気不足や清掃不十分な状態が続くと、隣室や共用廊下までにおいが広がり、クレームにつながりやすくなります。
2.生ごみ・不衛生な生活によるにおい
生ごみの放置や排水口の汚れが原因で、強い腐敗臭が発生するケースです。
特に夏場は害虫発生も伴い、周囲の入居者の不満が一気に高まります。
3.たばこのにおい（室内・ベランダ喫煙）
室内喫煙は換気扇やサッシの隙間から煙が漏れやすく、ベランダ喫煙も風向きによって隣室に影響を与えます。
洗濯物への付着をきっかけにトラブルへ発展することも少なくありません。
4.料理のにおい（香辛料・焼肉・燻製など）
カレーや揚げ物、焼肉などのにおいは、換気をしていても共用部に残りやすい傾向があります。
特にバルコニーでのバーベキューや燻製は、強い煙と油臭が出るため、近隣トラブルになりやすい行為です。
5.排水口・配管からのにおい
排水トラップの水切れや配管内部の汚れにより、下水臭が上がってくるケースです。
設備要因と生活習慣の両方が関係するため、原因調査が重要になります。
においクレームを防ぐためにオーナーができる具体策
対策1 においに関するルールを具体的に定める
においトラブルを防ぐためには、「禁止」「注意」の基準を曖昧にしないことが重要です。
・ゴミの出し方・保管方法
・喫煙場所の可否
・ペットの飼育条件
・ベランダでの調理行為
・換気の方法
これらを行為レベルで明文化することで、注意や指導がしやすくなります。
対策2 共用部の清掃・巡回を徹底する
ゴミ置き場、排水溝、共用廊下などは、においトラブルの発生源になりやすい場所です。
定期的な清掃と点検により、早期発見・早期対応が可能になります。
対策3 入居前クリーニングを丁寧に行う
前入居者の生活臭が残っていると、入居直後からクレームにつながります。
消臭・設備洗浄を徹底することで、物件の第一印象も大きく改善されます。
対策4 設備点検を定期的に実施する
排水口や換気設備の不具合は、気づかないうちににおいの原因になります。
定期点検を行い、空室期間中の水張りや換気も忘れずに実施しましょう。
まとめ
アパートでのにおいに関するクレームは、原因によって対応する責任者が異なります。
設備や建物自体に問題がある場合はオーナー様側の対応が必要ですが、入居者の生活習慣が原因の場合は、入居者に改善をお願いするのが基本です。
クレームを未然に防ぐには、事前の対策が重要となり、共用部分の巡回清掃や点検を定期的に行ったり、入居前のクリーニングや設備確認を徹底することで、においトラブルの発生リスクを大幅に減らせます。
弊社では、一都三県の賃貸アパート・マンションや戸建の賃貸管理を行っております。
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城東支店 開発営業部
原田 雅章
