『アパート投資』と『戸建賃貸投資』の違いについて＆オーナー様向け！バス見学会のご案内
皆様は、賃貸計画をお考えになった際どのような計画地・間取り・家賃を想像し、賃貸計画を進めますでしょうか。昨今では建築費上昇が顕著に現れており、思うような建築費用で建築が出来ず、想定の利回りより低いために計画自体を断念せざるを得ない方もいらっしゃるのではないでしょうか。また、金利が上昇し月々の返済額が増額し、キャッシュフローの悪化によって収益性が下がるため踏みとどまる方もいらっしゃると思います。そうした状況の中で、不動産投資でもベーシックな『アパート投資』と『戸建賃貸投資』の違いについて説明させていただき、賃貸計画を少しでも前進できるようなお話をさせていただきたいと思います。
『アパート投資』と『戸建賃貸投資』の違い
まず初めにアパート投資と戸建賃貸投資の大きな違いですが、『空室のリスクと収益の安定性』です。
アパートやマンション等の共同住宅は、1部屋空室になった際残りの部屋が入居中であれば、当然ながら収入は継続します。
しかしながら、戸建賃貸については退去や空室が生じた場合、収入が途絶えてしまいます。また、空室期間が長ければ長いほど収支計画に大打撃となります。このような事から大きな違いとして、『空室のリスクと収益の安定性』が挙げられます。
アパートやマンションは、戸建と比較した際に建物の規模や使用する設備が異なります。そのため次の大きな違いですが、『初期コストと投資規模』となります。
アパートやマンションは、共用部分が存在したり事業規模が戸建と異なったりするため、金額が高額になりやすいです。しかしながら、戸建賃貸は間取りや立地によって金額が異なりますが、購入価格自体アパートやマンションよりも比較的抑えられます。
戸建賃貸投資の目的としては、低資金で長期入居による安定した家賃収入を得たい方がほとんどだと思います。一方アパート投資は、空室のリスク分散を行って資産形成を築きたい方や相続税対策などを目的としている方と様々です。
次に大きな違いとして挙げられるのが『物件の管理』です。
アパートやマンションは、建物の規模が大きくなればなるほど戸数も多い傾向にあります。そのため、オーナー様ご自身で管理運営を行うより、弊社のような管理会社へ委託するケースが多いと考えられます。しかし、戸建賃貸については建物の規模が比較的小さいため、オーナー様ご自身で管理運営を行うケースも見受けられます。その際に物件のメンテナンスや修繕もご自身で行うため、労力を割かないとなりません。
アパートやマンション、戸建を借りる『入居者様の層』も大きな違いとして挙げられます。
アパートやマンションは、1K等の単身タイプの間取りが賃貸市場に多いため、単身者や学生が入居者様の多くの層を占めています。それに対して、戸建賃貸は3LDK等のファミリータイプの間取りとなっております。そのため、家族層の入居者様が多くを占めています。
また、単身者と家族層では平均的な賃借期間が異なります。単身者は、転勤や転職等のライフスタイルの変化に伴う機会が多いため、平均賃借期間が約3年間と言われています。一方、家族層はライフスタイルの変化に伴う機会が単身者に比べ少ないため、平均賃借期間が約5年間と単身者と比較して長くなっております。1度でも入居すると長期入居になりやすく、安定して家賃収入を得ることができます。また、戸建はアパートやマンション等の共同住宅に比べ、騒音問題などの入居者間のトラブルもないのが特徴です。
最後に大きな違いとして、『出口戦略』の部分となります。
アパートやマンションは、戸建と比較して規模が大きいため、物件の価値が高く形成されます。そのため、購入時や建築時よりも高い価格で売却できれば、大きな売却益を得ることができます。戸建は、アパートやマンションと比較して物件価格が安いため、比較的ローンの負担が軽減できる可能性が高くなっています。ローン返済後の家賃収入は、手元に残るため長期安定を図ることができると考えられます。
まとめ
『アパート投資』と『戸建賃貸投資』の違いについて、記載させていただきました。
アパート投資は、主に高い収益・空室のリスク分散・回転の速い入居期間・初期コストが高くなっております。
戸建賃貸投資は、主に低い資金・長期入居による長期安定・高利回り・アパート投資と比較し実入りが少ない傾向になります。
それぞれの事業目的に合わせた投資を行うことによって、賃貸経営は成功するのではないかと考えられます。また冒頭でも述べさせていただきましたが、建築費は年々上昇しています。また、様々な建築会社の方々は建築費が下がることは考えにくいとおっしゃっています。
建築計画をお考えの方は、早い時期での検討がおすすめです。弊社では、建築会社のご紹介も行っておりますので、お気軽にお申し付けください。
賃貸計画にかかわらず賃貸に関することでお困りでしたら、ぜひ弊社へお気軽にお問い合わせください。
本社 営業統括本部 開発営業部
青木 智暉
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