賃貸経営メールマガジン

全額融資が通る収益物件 = 優良収益物件とは限らない!

銀行融資・ローン
2017/4/5

皆様こんにちは。本日は野崎がメルマガを担当します。

 

アメリカが3月に利上げに踏み切りました。昨年、一昨年と1回ずつ行った利上げが今年はあと2回行う予定です。

アメリカの金融引き締めと日本の金融緩和で日米の金利差が広がると思いましたが、アメリカの金利は低下しています。

 

しかし、日本のアパートローンは、昨年の金利が底で昨年末から今年にかけて少しずつ金利が上がっている様です。

それでも金利はまだまだ低く、金融機関は不動産へ融資を拡大していく傾向で、貸付のノルマは依然高いです。

投資家の皆様も金融機関がお金を貸してくれるからと収益物件増加に向けて物色傾向にあり、市場は活況と言えるでしょう。

 

『良い物件が見つかった!!』

と思い購入申し込みをしても既に1番手、2番手が入っている事もざらです。

タイミングよく優良物件に出会えるかは、まさに神っていなければいけません。

(↑2016流行語大賞)

 

賃貸バブル、不動産バブルと巷で言われてきている程、活発に不動産取引がされ、金融機関の不動産向け融資が過去最高の12兆円を超えました。

アパート建築の融資には金融庁も日銀も警戒レベルを上げているので、日本もいつ金融引き締めで借りれなくなってしまうかと投資家の方が今が好機と動いているのだと思われます。優良物件取得には根気が必要かもしれません。

 

3月21日に国土交通省が発表した1月1日時点の公示地価で全国の住宅地が9年ぶりに上昇に転じたのも、低金利で不動産市場に資金が流入している表れでしょう。

 

さて、本題となりますが中々優良物件と巡り合えないからか、我々賃貸管理会社から見ると購入を阻止したいと思える賃貸物件の購入を検討されている方が非常に多く見受けられる事に驚いています。

 

1つは高利回りを謳っている賃貸物件です。本当に高利回りならば「当たり」なのですが、賃貸需要がそこでは見込めないであろう狭小間取りで、更に高い賃料設定がされています。新築時から入居が苦戦すると予測でき、長期で満室経営ができるイメージができません。

利回りはもちろんこの賃料で全室入居したならばという想定利回りなので、購入後に想定利回りを確保できる保証はありません。

 

もう一つはRCなどの法定耐用年数(47年)が高い中古収益物件の購入です。

確定表面利回りが15%以上など高い収益なら資金回収も早いので買いだと思います。

 

しかしながら築年数が経過しているわりにそこまで利回りが高くない物件の購入を検討されている方がいます。金融機関の融資が通りやすく、尚且つ長い期間で融資を組む事ができるとの事です。

 

購入後に多額な修繕費が次々と発生する事はないのか?

本当に利益が出るのか?

そこまでお考えの上での購入なのでしょうか?

 

ここ最近は『出口戦略』という言葉をとても聞くようになり、売り抜ける事を想定している方が多いようですが、お荷物物件を所得してしましますと抜け出す事も大変になります。

 

想定収益が高いから、金融機関が全額貸してくれるからという理由で収益物件を購入するのではなく、その収益物件が長期間収益を生み出してくれる自信があるのかが、購入の決め手だと思います。

 

是非、賃貸に携わる方の意見も大事にして、失敗しない収益物件を手に入れてください。

 

最後までお付き合い頂き、有難うございました。

 

 

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