賃貸経営メールマガジン

「東京ルール」施行後の影響と敷金のあり方について

東京ルール・原状回復
2008/12/5
賃貸経営・アパート経営ならヒロ・コーポレーション

皆さんこんにちは。

ついこの間まで「暑い暑い」といっていたのが、気がついたらコートを着ている。
そして今年もあと1ヶ月を切りました。時が経つのは早いですね。

さて今回は、「東京ルール」施行後の敷金のありかたについてお話したいと思います。
そもそも敷金とは何のために預かるものでしょうか。敷金は、賃借人の賃貸人に対する債務の担保として預かるものです。契約解除時に賃借人が家賃を滞納していたり、その他賃貸人に対して債務がある場合、敷金より差し引いて残額を返金するものです。

当然、そういった債務が無い場合は敷金全額を賃借人に返金されるのです。
したがって、退出時の原状回復費として全額充当できるものではありません。
充当できるのはあくまでも賃借人が負担すべき原状回復の費用のみです。
この「賃借人が負担すべき原状回復の費用」が、賃貸借契約上あいまいであったため、賃貸人と賃借人との間で解釈の相違が生じ、紛争がたびたび起こりました。

東京ルール」はそういった紛争を防止するために、原状回復についての一般原則や、特別に取決めた費用の負担区分を契約前に賃借人にしっかりと説明をするように義務付けられたものです。

東京ルール」が施行されてからは、原状回復について、原則どおり、賃借人の故意過失により生じた修繕の無い限り、賃貸人が負担する傾向が多くなりました。一部特約を設け、賃借人に費用負担を課すこともできるのですが、特約がすべて認められるわけではなく、紛争が生じたときに賃貸人が不利になると考えたためだと思われます。

家賃滞納についても、最近は、連帯保証人の代わりに(もしくは併用で)保証会社を利用することにより、家賃滞納対策で敷金を預かる意義も薄れてきたといえるでしょう。

そのような状況から、以前は、東京都においての敷金設定は賃料の2ヶ月分が平均だったのですが、「東京ルール」施行後は、敷金の多くが返金されるケースが増えてきたことにより、ほとんど返すのであれば、はじめから預からないほうが良いだろうという事で、1ヶ月分もしくはそれ以下に設定する物件が増えてきました。空室対策として、賃借人の契約時における初期費用を軽減し、客付けを容易に行うためというのも理由の一つといえるでしょう。

敷金だけではなく、礼金、仲介手数料などについても減額されている傾向が目立ちます。
空室対策として預かり敷金を減額するのが必ずしも有効な手段とは思いませんが、競合物件が多くなり、今やどのエリアでも黙って満室になるということが無くなった今日では、あらゆる対策で、空室を無くしていかなければならないのだなと思います。

今回はこれまでです。最後までありがとうございました。

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