旗竿地の有効な活用方法とは＆トヨタホーム東京株式会社プレゼントキャンペーンのご案内
この記事をお読みいただいている方の中には、旗竿地の有効な活用方法にお悩みの方がいらっしゃるのではないでしょうか。
まず旗竿地とは、土地が道路から奥まった場所に位置し、細長い路地状部分が道路に接する土地のことを言います。公道に接する部分が狭く、路地のように敷地が細長くなっています。土地の形状が、竿に旗をつけたように見えることから、旗竿地と呼ばれています。
この旗竿地には土地の形状の他に下記のような特徴があります。
・土地の評価額が低くなりやすい
→土地の評価には、地価のみならず使い勝手の良さも影響してきます。旗竿地は特殊な形状のため、使い勝手が良いとは言えず評価額が下がってしまいます。
土地購入を考えている方にとっては、安価で購入出来るのでメリットと感じることもあります。
ではなぜ、使い勝手が悪いと言われてしまうのでしょうか？
（1）建物に制限がかかってしまう
→路地状部分の幅員が４m未満になる場合、３階建ての建物は原則として建築出来ません。（ただし耐火建築物、準耐火建築物など知事が定めた構造方法を用いる建築物は可能です。）上記に加え、土地が商業地域など容積率の高いエリアにある場合、十分に消化出来ない為、土地の価値が下がってしまいます。
また、マンションやアパートなど共同住宅を建築する場合、災害時などの避難経路を確保するための規制 (東京都では接道幅が４m以上)があるため、原則として旗竿地には建築出来ないとされています。しかしながら、3階以下、延べ床面積200㎡以下、住戸が12戸以下、路地状部分の長さが20ｍ以下の場合は3階建ての共同住宅が建築出来ます。
（2）建築使用出来る面積が狭い
→まず、公道に接する幅員が２m未満の場合、建物を建てることが出来ない決まりがあります。また旗竿地のうち、竿の部分には建築が出来ない為、通路や駐輪場スペースとしての活用方法が一般的です。つまり、正方形や長方形などの整形地と比べ、建物の建築に可能な面積が小さくなってしまいます。
以上の事を踏まえると、旗竿地の有効な活用として、賃貸経営を行うのは難しいと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。実現出来ます！
結果からお伝えしますと、重層長屋タイプであれば建築が出来ます。マンションやアパートのように、玄関や廊下、階段などを共有する部分があるものを「共同住宅」と呼びますが、（1）でお伝えしたように、旗竿地では共同住宅の建築には制限があります。しかし、共有の廊下や階段を持たず、１階に各戸の玄関が集まる重層長屋タイプは、共同住宅には該当しませんので、建築が出来ます。
賃貸住宅を建てられると言っても、一番大事なのは入居者が決まるかどうかです。
旗竿地では、下記のような点をメリットと感じる入居者の方もいらっしゃるかもしれません。
・プライバシーが保護される
→通常の共同住宅の場合、道路に面して建っていることが多いため、車や歩行者から家が見られてしまう可能性もあります。しかし、旗竿地では道路の奥の方に建物がありますので、他人の目を気にするような必要性はなく、プライバシーが保護されます。
・騒音を避けられる
→先程お伝えしたように、道路に面していなく離れていますので、車などの騒音が届きにくくなります。
・防犯性が高い
→空き巣などは、逃げ道が一つしかない旗竿地を避ける傾向にありますので防犯性が高いと言えます。
旗竿地には、工事費が通常と比べ高くなってしまう(間口が狭く工事車両の乗り入れが難しい為)・売却が難しいなどのデメリットもありますが、上手く旗竿地を利用すれば賃貸経営などの有効活用が可能です。
弊社でも数多くの重層長屋タイプのお建物を管理させていただいておりますので、旗竿地での賃貸経営をお考えの方は、是非弊社にお声がけください。
もちろん、建築会社様のご紹介も可能ですので、どんな事でもお気軽にご連絡いただけたらと思います。
最後までお読みいただき有難う御座いました。
城東支店 アンサー事業部
大野 駿太
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◆お問い合わせ先
（株）ヒロ・コーポレーション城東支店
担当：原田
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