賃料滞納に対する法的手続きについて
賃貸経営３大リスクの内の一つである賃料滞納に対する法的手続きについてお話させて頂きます。
通常の家賃滞納者への明け渡し手順や期間について
1. 賃料滞納が3ヶ月以上発生した際に貸主及び貸主代理人にて期日を設けて催告書送付
2. 設けた期日までに賃料の入金がない場合、賃貸借契約解除通知送付
3. 裁判所に訴状を提出し提訴
4. 裁判所から借主に訴状送達
※訴状を受け取らない場合には所在調査
（ライフラインの確認等行い実際に住んでいるかの確認を行う。住んでいない場合は訴状受け取りされないので訴訟手続きを進めるよう裁判に掛け合います）
5. 第1回口頭弁論期日の設定
6. 第1回口頭弁論
※被告（借主）が出廷しない場合には勝訴（原告の主張が認められる）
7. 判決
8. 判決から2週間待って、判決文を基に強制執行の申し立て
9. 強制執行の催告
※裁判所の人間（執行官）が部屋の中に入り、強制執行日時を部屋の中に貼ります
10. 強制執行断行
※執行官立会いのもと荷物を全て出して部屋を空にして鍵を交換、中に入れないようにします。
簡潔にご説明しても1～10の手順となります。
期間も契約解除から判決まで約１~2カ月、判決から強制執行断行まで約２~３ヶ月かかります。
賃料滞納者に多く見られるのが多重債務者で明け渡し（強制執行）までの期間は賃料も入って来ない事がほとんどです。
賃貸借契約の契約解除について
賃貸借契約の解除は正当事由がなければいけません。
正当事由の一つとして、「信頼関係の破壊」があります。
賃貸借契約は信頼関係によって成立しており、信頼関係が破壊されたと客観的に判断されるのは賃料滞納３ヶ月以上という判例がほとんどです。
※重滞納者は２カ月でも認められるケースがあります。
法的手続きの注意点と債務（家賃）保証会社の保証終了について
滞納者への法的手続きは貸主もしくは貸主代理人が行うものですが、個人貸主での対応は難しく代理人（弁護士等）に依頼する事がほとんどです。
弁護士費用も発生し賃料も入らなくなってしまうといったリスクは賃貸経営に大きく影響します。
昨今は債務（家賃）保証会社を加入するのが一般的になっておりますが保証会社も免責事項があり、特に転貸（又貸し）による保証終了が見受けられます。
※転貸とは貸主が承諾した契約者や入居者ではなく第三者が住むことを言います。
債務（家賃）保証会社は借主本人に対し審査をして債務や家賃を保証しております。
転貸をされると債務（家賃）の保証が出来なくなるのは当然の事です。
転貸で保証終了となり、不法占有者がいる場合であっても貸主や代理人による明け渡し訴訟が必要になり通常の訴訟よりも時間と費用、労力がかかります。
※明け渡し訴訟をしないで鍵交換や動産処分を行った場合には刑事事件に発展する場合もあります。
賃料滞納のリスクヘッジについて
賃料滞納のリスクヘッジとして有効なのが管理会社に貸主になってもらい借上してもらう事です。
当社の管理システムでも①HIRO一括借上システム②入居中借上システムは当社が貸主となり借主と賃貸借契約を締結するシステムです。
1. HIRO一括借上システムは空室時の賃料支払いがあり、空室になっても賃料送金がある管理システムです。
2. 入居中借上げシステムは空室時の支払いはないですが入居中は当社が借主の代わりにオーナー様へ賃料をお支払するシステムとなっております。
※1.2どちらのシステムも借主が賃料滞納しても当社が代わりに賃料をご送金しますし、明け渡し訴訟も当社の負担で行います。
※上記管理システムには諸条件がございます。
滞納している借主がいてお困りの方やリスクヘッジとして当社管理システムご希望の方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談下さい。
最後までお読みいただきありがとうございました。
本店 アンサー事業部
大前優
