住宅ローンで購入した家を賃貸に出すには？＆オーナー様向け！賃貸経営セミナーのご案内
皆様、住宅ローンで購入した家を賃貸に出そうと考えていませんか？
前提として、住宅ローンの返済が完済していない状態で賃貸に出すことは、原則ある一定の条件を除き禁止となっています。
『なんで禁止なの？』
『賃貸に出そうと思ってた』
そのようなお悩みを抱えていらっしゃるお客様は、一定数存在すると思います。
弊社にも『賃貸に出したい』というお問い合わせが度々ございます。
それでは、なぜ住宅ローンで購入した家を賃貸に出せないのか、住宅ローンのままでも賃貸に出せるケースについて、それぞれ説明をさせていただきます。
1.なぜ住宅ローンで購入した家を賃貸に出せないのか
まず住宅ローンの利用目的は、自己居住用の家を購入することを前提として組むものとされています。
そのため、冒頭にもお話させていただきましたが、住宅ローン返済中に賃貸に出すことは、原則ある一定の条件を除き禁止となっています。
あらゆる金融機関の住宅ローンの商品説明書には、ご自身が居住される住宅・宅地の購入・建築時の諸費用等々、そのようなニュアンスで住宅ローンの商品説明がされています。
このようなことから住宅ローンは、ご自身がお住まいになる家を購入するために、借り入れるものであることが分かります。
次に住宅ローンが残っている状態で賃貸に出した場合について、どのようなことになるのか説明させていただきます。
ローンは様々な種類のローンがあり、金融機関によって金利も異なります。住宅ローンが残っている状態で金融機関に無断で賃貸に出したことが発覚した場合、金融機関によっては「住宅ローン」から「投資用ローン」の金利に変更させられてしまいます。
一般的には、住宅ローンよりも投資用ローンの方が、金利は高い傾向にあります。
そのため賃貸に出した場合、住宅ローンから投資用ローンに切り替わり、空室や家賃の下落が引き起こると貸し倒れのリスクが発生します。
また金融機関によっては、住宅ローンの一括返済を求められることもあり、個人信用情報への影響を及ぼし、将来に新たなローンを組むことが困難となります。
そして最悪の場合には、最初から不動産投資目的として疑われ、金融機関を騙して融資を受けたこととなり、詐欺罪として刑事告訴のリスクも発生します。
最後に金融機関に対して、無断で住宅ローンが残っている状態で賃貸に出してしまうと良好な賃貸経営の運営に支障をきたします。
そのため住宅ローンが残っている状態で賃貸に出したい場合は、必ず住宅ローンの融資先の金融機関に相談することが必要となってきます。
2.住宅ローンのままでも賃貸に出せるケース
住宅ローンの返済が完済していない場合でも、ある一定の条件を満たすことによって賃貸に出せるケースがありますので説明をさせていただきます。
2-1. 転勤などの「やむを得ない事情」で家を空ける場合
家主の転勤によりご家族全員で引っ越し、家を一時的に空けないといけない場合については、住宅ローンの継続が認可されやすい傾向にあります。
なぜなら、住宅ローンの返済額を家賃収入で補う趣旨を金融機関に理解してもらいやすいからです。
また、転勤期間が明確で将来的に戻ってくる意思を金融機関に相談することによって、より承認が認可されやすくなります。
勤務先からの辞令や転勤証明書等の書類関係を金融機関に提出することにより、やむを得ない事情であることの証明となります。
また実際賃貸として出す際には、借主との賃貸借契約の契約形態を普通借家契約ではなく、定期借家契約として契約することが一般的です。
定期借家契約は原則として、貸主と借主の再契約が行われない契約であり、借主は決められた期間までに必ず退去しなければならない契約となります。
そのため、転勤で一時的に家を空け戻ってくることが将来的にある場合は、定期借家契約での契約形態をおすすめします。
2-2. 賃貸併用住宅として契約している場合
賃貸併用住宅で住宅ローンを取得する際は、「建物の自宅部分が50％以上である」ことが条件となっております。
具体的に言うと、建物の延床面積のうち50％以上が自宅スペースでなければ住宅ローンの利用ができません。
しかしながら、住宅ローンを賃貸併用住宅で利用した際の大きなメリットは、金利の低い住宅ローンを利用できることです。
低い金利で融資を受けることによってその分の返済額は減り、手元に残る資金は大きくなります。
不動産投資において、低い金利で資金調達を行うことは非常に重要なことです。
長期返済のローンが組みやすい点も大きなメリットとして挙げられます。
債務者の年収、勤続年数、属性、健康状態、完済時の年齢や自己資金の金額などを指標にして、あらゆる観点から審査を行うため、債務者が住宅ローンを返済できない程の金額を借り入れてしまうリスクは低いと思われます。
賃貸経営を行う際にも、弊社の様な管理会社とサブリース契約を締結する時に契約期間を住宅ローンの返済期間に合わせる事も可能です。
また、所得税や住民税によってかかる税金を抑えられる点も住宅ローンを組む際の大きなメリットです。
住宅ローン控除と言われ、住宅ローンを利用して住宅を購入した方の税金負担を軽減するための制度となっております。
賃貸経営を行う際に、多くの方々がローンを組んで建築を行うと思います。
弊社では建築会社やハウスメーカーのご紹介はもちろん、融資先の金融機関のご紹介も行っておりますので、ご相談いただければ幸いでございます。
また、ご自身でお住まいになっていた住宅を「賃貸に出したい」などのご相談も承っておりますので、ご連絡いただければと思います。
賃貸計画にかかわらず賃貸に関することでお困りでしたら、ぜひ弊社へお気軽にお問い合わせください。
最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。
営業統括本部 開発営業部
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