低金利時代の借り換え実態！
こんにちは。本日は黒沼が担当いたします。
住宅金融支援機構の「2016年度民間住宅ローン借換の実態調査」によると、借り換え先で選ばれている金利タイプは、固定期間選択型の10年が多いということが分かりました。
住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動型」、返済当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」があります。
固定期間選択型は、当初固定期間を2年、3年、5年、10年などから選ぶもの。全期間固定型には、代表的なものとして、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン【フラット35】があります。
今回の調査は、2016年４月から2017年３月までに借り換えをした1360人を対象に実施したもので、借り換え前後では、利用する金利タイプの割合が、次のように変化していました。
〇借り換え前→借り換え後
変動型 26.5％→28.0％（＋1.5ポイント）
固定期間選択型 51.2％→58.9％（＋7.7ポイント）
全期間固定型 22.3％→13.1％（-9.2ポイント）
こうしてみると、変動型が微増、固定期間選択型が増加している反面、全期間固定型は減少したことになります。
それでは、借り換え前後で選択する金利タイプはどのように変化しているのでしょうか？
もともと借りている人が多い変動型や固定期間選択型の10年（以下、10年固定）や【フラット35】については、借り換え後も同じものを選んだ人が多い結果となった一方で、
・変動型から10年固定への借り換え
・真逆の10年固定から変動型への借り換え
・【フラット35】やそれ以外の全期間固定型から10年固定への借り
換えで件数の増加が見られました。
借り換えは、金利を下げることによって利息を削減できる点が最大のメリットです。以前は、借り換えを検討するポイントとして、「借り換え前後の金利差が1％以上ある｣という考え方がありました。住宅ローンの残高が少ないとか、残りの返済期間が短いといった借り換えの効果が出にくい場合に加え、金利差が小さい場合も借り換えの際に払う手数料の額を超える利息削減効果が期待できないからです。
ところが、調査結果では、金利差が1％以下でも借り換えをしている事例が多いことがわかります。
金利差が?0.2％以下：13.9％
金利差が?0.5％以下：17.9％
金利差が?1.0％以下：28.7％
更に金利差無し：2.4％、金利が上昇：4.5％、金利差-2.0%以下：25.1%、2.0%超は7.4%でした。
借り換えのもう一つのメリットとして、将来の金利上昇リスクに備えるという面もあります。
変動型から20年固定や【フラット35】へ、3年固定から10年固定へなど、固定期間を借り換えによって長期化する動きが見られるのは、金利上昇リスクに備えた動きの一つだと考えられます。
金利上昇リスクに備える方法としては、金利を下げるなどで返済期間を短くすることもありますが、金利を上げてでも長期間固定にすることで金利上昇リスクに備えるという考え方もあります。
最近は低金利が長く続いているので、借り換えに至る経過期間が短い場合は金利差があまり生じないと言われている中でも、借り入れてから5年以下で借り換えをした人が半数近くいます（変動型：45.2％、固定期間選択型：45.7％、全期間固定型：51.5％）。
｢金利を下げるだけでなく、金利上昇リスクに備えたり、家計のやりくりをしやすくしたりといった判断があってのことだろう。」と分析されています。
弊社でも借り換えや、長期空室対策の改善、新築・建替えでの賃貸住宅建築、収益不動産の購入のご相談を随時承っておりますので、是非ホームページの問合せフォーム又はお電話でご連絡下さい。
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