意外と重要な“募集開始時期”
明けましておめでとうございます。
新年第一号の今週は、阿部が担当いたします。
年が明け、いよいよ相続税の増税がスタートしました。
基礎控除が縮小され、課税対象となる世帯は昨年から1.5倍に増えると予想されています。今後ますます節税関連ビジネスが活況になりそうです。
賃貸市場ではこれから春に向けて続々と新築物件が完成し、入退去が活発になる時期に突入しました。
そこで今回は、新築完成物件に関連した「募集開始時期」についてお話します。
新築の打ち合わせの際にオーナー様から受けることの多い質問の一つに、『募集開始時期について』があります。
「完成直前までに管理会社を決めて、募集を開始すればいいんでしょ？」
「ヒロさんはいつから募集を開始するの？」
賃貸経営を一から始めるオーナー様にとって、やるべきことがたくさんありすぎてついつい後回しになってしまいがちな「管理会社の選定」。
オーナー様と建築会社さんで賃貸の計画を進め、着工し、完成一歩手前でそろそろ賃貸管理会社を決めようかな、と検討を始めることも多く、賃貸物件完成一歩手前で弊社に連絡をいただくこともあるのが現状です。
しかし、この管理会社選定＆募集開始時期が、長期的な目線で見る賃貸経営を成功に導くか否か、重要なポイントとなるのです。
弊社では通常、着工前の管理契約をお願いし、募集を行っています。
規模により多少前後するものの、1棟10室ほどの賃貸物件は着工からおおよそ4カ月程度で完成するのが一般的です。
この、物件が完成するまでの3?4カ月という期間が、入居希望者に物件を訴求する期間として最低限必要な期間といえます。
つまり、物件完成3?4カ月前から募集を開始することが望ましいのです。
「えっ。建物が出来上がっていないのにもう募集開始するの？」
「入居希望者は、建物を内見せずに契約しちゃうの？」
このような声もいただきます。
実際に、募集開始時期が遅いとどのようなデメリットがあるのか。
●入居希望者がすでに近傍類似の違う物件に決めてしまっている可能性がある。
●物件の訴求が行き届かず、建物引き渡し時に「全室申し込み」という状態が難しくなる。
●申し込みを早期に獲得するため、当初予定していた賃料を調整し、賃料が下がる可能性がある。
どれも、募集時期が早ければ避けられるかもしれない事項です。
新築といえども、募集活動や営業方法に趣向を凝らさなければ、空室になるリスクは十分にあります。
また、建物が完成していなくとも、外観パースやイメージパースを募集図面に載せることで入居希望者は物件のイメージをすることができます。
弊社は先行契約は行わず、入居希望者から申し込みのみを受け付けます。
建築中は何が起こるかわからず、建物完成予定日が大幅にずれ込むことも予想されるため、先行契約を行うことはトラブルのもとなのです。
また、内見後に、イメージが違うという理由でキャンセルになる可能性も考えられます。
その際、入居希望者は契約をしているわけではないので、違約金が発生することなくキャンセルすることができ、安心して申し込みをすることができます。
春先完成に向けて賃貸物件を建設中で、まだ管理会社を決定していない方、または募集を開始していない方、ぜひ一度ご相談ください。
賃貸経営を成功に導くお手伝いをさせていただければ幸いです。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
