賃貸経営メールマガジン

相続税対策にご用心!

相続税
2018/1/4

年初は神奈川支店から東京本社に移って参りまして、門脇がお伝えいたします。本年もよろしくお願い申し上げます。

 

昨年の12月14日、与党が平成30年度税制改正大綱を決定しました。

 

自民党の税制改正大綱から、主な改正項目は、以下の3つです。

・事業承継税制の特例の創設

・一般社団法人等を利用した相続税節税策に規制

・小規模宅地等の特例の厳格化

 

今回は小規模宅地等の特例の厳格化にスポットを当てたいと思います。

 

相続と不動産は切っても切れない関係であります。

その中で資産圧縮効果が高い特例を知らないと大きく損をすることがあります。おさらいとして今まで活用されていた小規模宅地等の特例のポイントは

 

△小規模宅地等の特例は、土地について、

居住用であれば、330㎡まで80%減額

適用要件としては

・ 配偶者や、二世帯住宅を含め、同居している親族

・ そして、配偶者も同居している親族もいない場合

・ 持ち家のない別居している親族(いわゆる『家なき子』)

 

△事業用であれば、400㎡まで80%減額

適用要件としては

事業を継承する相続人が相続し、申告期限まで保有し事業を継承

 

△貸付用であれば、200㎡まで50%減額

適用要件としては

事業を継承する相続人が相続し、申告期限まで保有し事業を継承

 

小規模宅地等の特例での改正点は2点。

 

いわゆる『家なき子』が、相続開始前3年以内に、その相続人の3親等以内の親族が適用対象とされていましたが、それが厳格化されます。

 

もう一つが3年以内に貸付を始めた宅地(貸しマンション、貸アパート、貸しビルなどの敷地)を適用対象から除外。(ただし、もともと3年以上前から事業的規模で不動産賃貸業を行っていた人は従前通りに対象。)

※事業規模とは賃貸物件概ね10室以上、貸家の場合は概ね5棟以上

 

平成27年から相続税基礎控除が引き下げられたこと・超低金利等をきっかけに、マンション・アパートの新築や購入が一大ブームになっています。

 

現在は下火にはなりつつありますが、その傾向はまだあります。

この改正は平成30年4月1日以降の相続について適用とされますが、平成30年3月31日以前から貸し付けられていた物件については従前通りに対象となります。それを考慮しますとそれを見越した駆け込み需要がある可能性もあります。

 

賃貸物件を建築して資産評価を圧縮し相続税を節税するすることが確かにブームでありました。

しかし正しい節税術を利用をするのは一向に構いませんが、制度の抜け目を利用するような悪用利用を行なえば、不公平感が生まれ、今後も特例の有効利用の幅が小さくなることもあると思われます。

そうならないように適切な利用が必要であります。

 

上記相続増税以降、地主が相続税額を減らすという機運が高まりハウスメーカーや金融機関は収益物件の建築を進めました。

しかし、明らかに賃貸需要がない立地にアパート・マンションを建築し将来の空き家の予備軍を数多く生み出し現在でも問題になっています。

 

あくまでも賃貸経営は事業であり、収益性のないところで事業を開始し相続対策としても将来にわたりマイナスの資産を残していくことにもなりかねません。

弊社は賃貸専業の管理会社として無理なご計画は提案いたしません。

ダメなものはダメとお伝えしないと双方に良い結果とはなりません。

 

これから相続対策の抜け道は確かに狭まります。

しかし、無理の祟る計画は優良な資産となりえません。

その部分に注意をしながらご自身だけではなく周りに意見を聞いてみて下さい。適切な判断をできる管理会社がいると重宝すると思います。その周りの一つに弊社がいられたら幸いです。

 

長文失礼いたしました。

 

 

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