賃貸経営メールマガジン

現在の不動産市況から いま賃貸計画をするべきか否か

不動産市況建築計画
2018/3/15

 

皆様こんにちは。本日は夏がお伝えします。

 

貸家(賃貸住宅)の新設着工戸数2017年1~10月が前年比約101%となりました。

相変わらずここ数年は前年比を超え、増加傾向にあります。

但し、2017年月別で見ますと1~5月は前年比が増加、6~10月までは前年比が減少しました。

なにが原因で後半減っていってしまったのでしょうか?

減ったということは、今賃貸計画を行うには何か危険な要因があるのでしょうか?

 

賃貸計画は今するべきか、しても大丈夫なのか?

 

賃貸管理会社目線で紐解いていきたいと思います。

 

不動産市場・市況を左右するのは、主に金利・税制・景気の動向

かと思います。

 

賃貸計画には、よほどのことがない限り融資が絡みますし、やはり賃貸計画といえば、節税効果です。ここでは賃貸計画の増減に一番影響があると思われる金利面と税制面をお話させていただきます。

 

マイナス金利政策から低金利が続き現在に至りますが、このマイナス金利政策導入の直後より過剰とも言われるほど一気に不動産市場(特に賃貸住宅への投資)へと金融機関から融資というかたちで資金が流れました。

 

そして、賃貸物件を多く扱う弊社から見ておりますと、土地を仕入れた不動産業者が、賃料収益がおおくとれるよう一部屋の専有面積を限界まで小さくかつ戸数(部屋数)を確保した建物を建築し、表面利回りが良い、いわゆる収益アパートの供給が多く市場で見受けられ、取引が活発化しました。

 

また、それらの購入層はサラリーマン等、賃貸経営が初めての顧客層が目立っていました。

現在、所得税の改正により複数所得を持つことは、給与所得者には節税効果がある場合がありますので、悪いことではないのですが、適正な立地でない場合、成約までの時間を要したり、空室リスクがある可能性が高めであります。

< 前述の通り、様々な金融機関は不動産市場へ積極的に融資姿勢を見せておりましたので、必然的に融資審査も通りやすくなっていたでしょう。

ところが、昨年度中盤よりそういった収益アパートあるいは購入層への融資姿勢が厳しくなり始めた印象があります。

不動産市場へ過剰に資金が流れ過ぎたのもあるのでしょうが、単純に各金融機関での収支計算で空室リスク等から返済リスクへ対するリスクヘッジをし始めたのでしょう。

 

収益アパートを扱う不動産業者も売れなければ、新たな仕入れへ動けません、あるいは動きづらいでしょうから、着工の動きも鈍くなります。

そして、その金融機関の収益アパートへの融資姿勢の転換期と貸家(賃貸住宅)の着工戸数が減少傾向に向かった時期とほぼリンクします。

 

ですので、恐らく貸家(賃貸住宅)の新設着工戸数が一時期減少が見られましたのは収益アパートのような特定の物件が相当数供給されておりましたので、金融機関がそれらに対して融資姿勢を厳格化したことによって、減少したに過ぎないと見るのが正解かと思われます。

実際に最近はそのような収益アパートの賃料査定依頼も以前と比較し少なくなってきております。

 

もう一つ、税制面での要因としては、2014年改正されました相続税の改正によって相続税対策を講じなければならない層がある程度一巡してしまったのではないかとの推測もできます。

ただ、ある程度にとどまるかと思います。

実際に弊社のお客様と色々なご相談を受けている中では、いまだ相続税対策を終えている方々はまだ少ないかと私個人的には感じられます。

 

ですので、税制面では減少の要因が見つかりませんし、いまだ節税効果を発揮できる時代であります。

今建材が高騰しているだとか、供給過多なのではないかとか他にも心配な点があるでしょうが、資金等の充分な準備が出来ている方や所有物の建て替えの必要性がある方、遊休地がある方等は『しっかりとした賃貸計画』なのであれば、問題ないのではないでしょうか。

 

特に消費増税も来年の10月に行われるでしょうから、前回の消費増税ほど駆け込み需要は少ないとは思いますが、増税される前に賃貸計画をする方が良いに決まっていますので、賃貸計画をされた方が良い時期であると言えるでしょう。

 

ただし、強調致しますが、競合する賃貸物件も多くなってきております。

計画地の市場性を鑑みた中で差別化を図り、中長期的に安定のしやすい慎重に検討された『しっかりとした賃貸計画』でなければなりません。

その『しっかりとした賃貸計画』のお手伝いをさせていただくことが賃貸管理会社である弊社では可能です。

素朴な疑問等でも結構ですので、いつでもお気軽にご相談ください。

 

長文最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。

 

 

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