築年数が経過した賃貸住宅の今後を考える＆トヨタホーム東京株式会社プレゼントキャンペーンのご案内
今回は築年数が経過し老朽化が進んでいる賃貸住宅をお持ちのオーナー様に今後を考えて建替えを検討されている、また建替えをしない場合の選択肢も含め、様々な要素を比較検討しながらお話できればと思います。
◆建て替えは長期的なプランが肝となる
賃貸住宅が古くなると、以下のような困りごとが発生しがちで、建替えを検討し始めるオーナー様が多くなります。
・建物本体や設備が劣化して大きな修繕が必要となり金銭負担が重い。
・雨漏りや漏水が相次いで入居者からのクレーム対応が大変。
・近隣の新しい物件と比較して市場価値が低下し、入居者募集に苦戦して空室が増える。
・受け取り家賃の減小。
建替えをスムーズに進めるためには多くの時間が必要となるため、何も問題の無いうちから長期的な計画を立てておくのがお薦めです。
問題が起きてから検討を始めた場合、その対処の為に急がなければならなくなり十分な検討時間を確保できず、結果収益が下がり余分なコストがかかることも少なくありません。
◆建て替えに伴うメリット
・建物や設備が新しくなることで、市場価値が上がり高い家賃を得られる。
・建物の減価償却費が増え、所得税の負担が少なくなり修繕費も減るのでキャッシュフローが改善される。
・建替えに至るまでの難しい作業を親の代で済ませ、手間のかからない優良な不動産を次世代に承継することが出来る。
◆建て替えに伴う費用等
・オーナー側の都合で入居者に退去してもらうことになるため、転居先の契約金や引越業者の費用等が発生する。
・立ち退き料の調整が必要になる。
立ち退き料には決まりがなく、最近では入居者が立ち退き料の増額交渉を弁護士に依頼するケースも散見されます。
将来建替えする時期を前もって決められるのであれば、入居者の賃貸借契約を退去があったタイミングで順次定期借家契約に切り替えていくことも検討すると良いでしょう。
・建替えのためには多額の費用調達が必要になる。
建築費の高騰により、事業が長期的に成り立つかどうかの精査には、これまでより時間をかけ熟考する必要があります。
◆建て替えをしない選択肢
建替えせずに建物を維持管理していくには、定期的に大規模修繕を実施し、室内設備の交換や修繕を行っていく必要がでてきます。
例えば修繕で外観や機能が向上しても築年数は古いままなので、入居者を継続的に確保するためには築年数に負けない魅力付けが必要になってきます。
大規模修繕は足場を立てて外壁補修や屋上防水、鉄部塗装などを実施しますが、バルコニー内部の防水工事などは入居者の協力無しには実現しません。
また、漏水事故を防ぐためには室内の給排水管の継ぎ手や劣化部分の交換が必要ですが、
住戸内に立ち入って床や壁を一部壊さないと出来ませんので、都度退去に合わせて各住戸ごとに工事するのが現実的です。
退去のタイミングは予測不能なので、ある程度の期間コツコツと修繕を積み重ねて行く必要があります。
このように築年数を経た賃貸住宅の経営は難易度が高いため、引き継ぐ意向のある次世代がいない場合には、売却するのも選択肢の一つとなるでしょう。
◆建物の運用に関してどのように進めていくのか
現在所有している賃貸物件の建物を今後どのように運用していくのかを具体的に決めていないというオーナー様はとても多いですが、建替えや維持修繕の難易度やコストが上がっている昨今では、大規模修繕を行うのか、建て替えを検討するのかなどをなるべく早めに検討されることを強くお勧め致します。
弊社では建て替えや修繕も含めた賃貸に関するご相談を無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
城東支店 アンサー事業部
原田雅章
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◆お問い合わせ先
（株）ヒロ・コーポレーション城東支店
担当：原田
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