土地を所有していなくても賃貸経営ができる！？～最適な資産活用方法～
賃貸経営は、資産運用の中でも手堅くミドルリスク・ミドルリターンの資産運用として受け入れられていますが、その反面、土地を事前に所有していないと始めることが難しいと認識されやすいです。
しかしながら、土地を所有していない場合でも初めに土地を購入し、その後購入した土地に賃貸物件の建築を行う方法、または収益物件の購入で賃貸経営を始めることができます。
本メールマガジンでは、これから初めて賃貸経営を運営される方や新たに賃貸物件の建築および収益物件の購入をご検討されている方へご参考までに説明をさせていただきます。
（1）土地から購入する際のメリット
賃貸経営を行う際に必ず考えておかなければならない条件として、「立地条件」が非常に重要となります。特に土地から購入して賃貸物件の建築を行う最大のメリットは、立地条件をこだわって選定できることです。
しかしながら当然、建築費の他にも土地の購入費用がかかってきますので、事前に市場調査や入念な事業計画が必要となってきます。
また土地には、用途地域や容積率等々の建築基準法および都市計画法の様な法令上の制限も設けられているため、購入をご検討する際は必ず弊社の様な不動産会社へご確認いただくことが重要です。
そして好条件となる土地は即座に売れてしまうため、素早い判断力・決断力が求められてきます。そのため、その土地に対して迅速かつ最適なプランニングおよび事業計画の立案を行える建築会社やハウスメーカーの選定が重要となります。
弊社では、その様な建築会社やハウスメーカーのご紹介も行っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
（2）収益物件を購入する際のメリット
土地からの購入の場合には、土地選び・設計・建築と賃貸経営を始めるまでに長い時間を要し、収益化まで時間がかかってしまいます。収益物件購入の場合には、建築時間等々を省くことができ、なるべく早く収益化できるという最大のメリットがあります。
また、オーナーチェンジ物件については、既に入居者様が満室の状態であれば入居者募集を行わず、売買契約を締結し引き渡しを受けることにより、満室時の家賃収入を得ることが可能となります。
しかしながら収益物件を購入する際は、築年数・建物状態・建物の保証等々の確認だけではなく、入居者様の属性や家賃滞納歴があるか否かの把握を必ず購入前に確認することが重要となります。
さらに、建物のメンテナンス履歴も事前に確認を行うことで、将来の修繕費を含めた事業計画を考えることが可能となります。また、オーナーチェンジ物件は管理会社がそのまま引き継がれるケースが多いです。
そのため、元々お付き合いのある管理会社へ管理委託のご相談を行うことや引き継がれた管理会社が、賃貸経営を十分にサポートできるのか見極めることも大切です。
（3）まとめ
土地を所有していない方でも、上記の様に賃貸経営を始めることが可能です。
しかしながら、土地や収益物件を購入する際は必ず多方面からの見解を求めることが重要となります。土地や収益物件を販売する業者は、売り捌くことが目的であるため、必要以上にメリットとなる話ばかりが多くなるケースがあります。
購入してから「想像していた建物が建てられない」、「思った以上に家賃収入が入らない」等々の事案が起きてしまった場合、賃貸経営としての効果がなかなか見込めなくなってしまいます。
そのため、リスクヘッジを視野に入れ、弊社の様な不動産会社へ相談することがとても重要となります。「この土地の購入を考えている」、「収益物件の購入を検討している」等々のご相談も受け付けておりますので、お声掛けください。
また、賃貸計画にかかわらず賃貸に関することでお困りでしたら、ぜひ弊社へお気軽にお問い合わせください。
城東支店 開発営業部
青木 智暉
